Vertragsauflösung und vorzeitige Fälligstellung: Ja, man kann sie geltend machen und gewinnen

Der rechtliche Hintergrund

Seit 2019 haben mehrere Urteile des Spanischen Obersten Gerichtshofs Klauseln über die vorzeitige Fälligstellung („cláusulas de vencimiento anticipado“) in bestimmten Fällen für nichtig erklärt.
Dabei handelt es sich um die Urteile des Obersten Gerichtshofs (STS) vom 11. September 2019, 12. November 2019, 14. November 2019 und 12. Dezember 2019.

Diese Urteile legen die Grundlage dafür fest, wann eine Klausel über die vorzeitige Fälligstellung als wirksam angesehen werden kann:

• Wenn die Nichterfüllung des Schuldners schwerwiegend oder wesentlich ist und damit die Forderung des Darlehensgebers nach der gesamten offenen Restschuld rechtfertigt.
• Wenn die Klausel festlegt, was eine schwerwiegende Pflichtverletzung darstellt, und dem Verbraucher eine Gelegenheit zur Erfüllung seiner Verpflichtung einräumt.

(Quelle: Urteile des Spanischen Obersten Gerichtshofs – Consejo General del Poder Judicial).

Hypothekendarlehen, die nach Juni 2019 abgeschlossen wurden

Als Reaktion auf diese Urteile verabschiedete der Gesetzgeber das Gesetz 5/2019 vom 15. März über Immobilienkreditverträge, das am 16. Juni 2019 in Kraft trat.

Dieses Gesetz bestimmt, dass die Nichtzahlung von 3 % der Darlehenssumme eine schwerwiegende Pflichtverletzung darstellt, wenn der Verzug in der ersten Hälfte der Darlehenslaufzeit eintritt.
In der zweiten Hälfte liegt eine schwerwiegende Pflichtverletzung vor, wenn 12 Monatsraten nicht gezahlt wurden, sofern der Darlehensgeber dem Darlehensnehmer einen Monat zur Begleichung der Schuld eingeräumt hat.

Diese Regelung gilt für Hypothekendarlehen, die nach Juni 2019 abgeschlossen wurden. Was aber gilt für früher abgeschlossene Verträge?

Hypothekendarlehen, die vor Juni 2019 abgeschlossen wurden

Vor dem Inkrafttreten des Gesetzes 5/2019 legte die Gesetzgebung nicht fest, was eine schwerwiegende Pflichtverletzung darstellt.
Die Wirkungen des Gesetzes sind daher „ex nunc“ (ab jetzt) und nicht „ex tunc“ (rückwirkend) — das heißt, es gilt nicht automatisch für früher geschlossene Verträge.

In diesen Fällen muss das Gericht entscheiden, ob die Nichterfüllung des Schuldners schwerwiegend genug ist, um eine Vertragsauflösung zu rechtfertigen.

Am 6. Juni 2022 stellte der Spanische Oberste Gerichtshof in seinem Urteil Nr. 465/2022 jedoch ausdrücklich fest, dass ein lang andauernder und erheblicher Zahlungsverzug eine schwerwiegende Pflichtverletzung darstellen kann, und bestätigte damit die vorzeitige Vertragsauflösung über Artikel 1.124 des spanischen Zivilgesetzbuches.

(Quelle: Zivilgesetzbuch, Artikel 1124 – BOE).

Nichtzahlung von 56 Hypothekenraten

In seinem Vierten Rechtsgrund führte der Oberste Gerichtshof aus:

„Es ist erwiesen, dass die Parteien am 9. November 2006 ein Darlehen über 76.000 € mit einer Laufzeit von 30 Jahren abgeschlossen haben.
Der Darlehensnehmer stellte die Ratenzahlungen ab dem 9. Juli 2012 ein.
Nach fünf Jahren ohne Zahlung erhob der Darlehensgeber am 2. Juni 2017 Klage auf Vertragsauflösung und Zahlung des ausstehenden Betrags.“

Das Gericht befand, dass die Nichtzahlung von 56 Raten eindeutig eine schwerwiegende und wesentliche Pflichtverletzung darstellte, und bestätigte damit die vorzeitige Vertragsauflösung.

Dieses Urteil bestätigt, dass bei vor Juni 2019 abgeschlossenen Hypotheken die vorzeitige Vertragsauflösung über Artikel 1124 rechtlich wirksam ist, wenn die Pflichtverletzung erheblich und nachgewiesen ist.

Rechtsberatung von Bufete Frau

Bei Bufete Frau sind wir auf Immobilien- und Hypothekenrecht auf den Balearen spezialisiert.
Unser Team prüft Hypothekenverträge und Klauseln über die vorzeitige Fälligstellung darauf, ob sie der geltenden Gesetzgebung und der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs entsprechen.

Wenn Sie Ihre Hypothek vor Juni 2019 abgeschlossen haben, könnten Sie Gründe haben, missbräuchliche Klauseln anzufechten oder sich gegen Klagen auf vorzeitige Vertragsauflösung zu verteidigen.
Bufete Frau bietet spezialisierte Rechtsberatung, um Ihre Rechte zu schützen und Ihnen zu helfen, diese komplexen Situationen erfolgreich zu bewältigen.