1) Erste Schritte: steuerliche Identifikation und NIE
Bestätigen Sie zunächst die steuerliche Identifikation aller Parteien.
- Spanische Staatsangehörige: DNI oder CIF gelten bereits als steuerliche Identifikation.
- Nichtansässige: benötigen eine NIE/NIF und die steuerliche Anmeldung (Formular 030), um Steuern zu zahlen (der Verkäufer auf den Veräußerungsgewinn; der Käufer auf Mehrwertsteuer oder Grunderwerbsteuer, je nach Fall).
Nützliche Hinweise: steuerliche Anmeldung bei der Steuerbehörde (AEAT) – Formular 030; NIE-Termin in Spanien bei der Policía Nacional (vorherige Terminvereinbarung); und, aus dem Ausland, das für Sie zuständige spanische Konsulat (MAEC).
Falls die NIE nicht rechtzeitig eintrifft, können Sie bei der AEAT eine vorläufige „M“-NIF beantragen, um innerhalb eines Monats nach der Unterzeichnung Ihre Erklärung abzugeben. Mit der NIE/NIF können Sie ein Bankkonto eröffnen und gegebenenfalls eine Hypothek beantragen.
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2) Due Diligence: Prüfung der Immobilie und ihrer rechtlichen Lage
Stellen Sie sicher, dass das Verkaufsobjekt mit dem Grundbucheintrag und der tatsächlichen Lage übereinstimmt.
- Grundbuchauszug (Nota Simple): Beschreibung, Eigentum, Belastungen und offene Eintragungen. Online-Anfrage über Registradores de España.
- Katasterbescheinigung: Fläche, Grenzen, Nutzung und Referenzwert (steuerliche Mindestbemessungsgrundlage). Abfrage über das Katasterportal.
Prüfen Sie die Belastungen (Hypotheken, Dienstbarkeiten, Pfändungen). Falls vorhanden, entscheiden Sie, ob Sie:
- diese vor der Unterzeichnung löschen (Nachweis der Löschung und eine neue, lastenfreie Nota Simple anfordern); oder
- Beträge vom Kaufpreis übernehmen bzw. einbehalten, mit Zustimmung des Gläubigers.
Berücksichtigen Sie besondere anwendbare Vorschriften: ländliches oder städtisches Grundstück, Genehmigungen, Nutzung, Denkmalschutz, Küstenrecht usw.
3) Vorverträge: Option, Verkaufsversprechen, Anzahlung (arras) und Vorvereinbarung
Wenn die Due Diligence positiv ausfällt, ist es Zeit, das vorbereitende Instrument zu vereinbaren:
- Kaufoption: Vorzugsrecht des Käufers für eine vereinbarte Frist und einen vereinbarten Preis. Eine Eintragung ist ratsam, wenn sie die Immobilie belastet.
- Verkaufsversprechen: der Verkäufer verpflichtet sich, innerhalb einer Frist zu verkaufen; sehen Sie eine Vertragsstrafe bei Nichterfüllung vor.
- Anzahlungsvertrag (arras), üblicherweise „arras penitenciales“: der Käufer leistet eine Anzahlung (meist rund 10%). Erfüllt der Käufer nicht, verliert er die Anzahlung; erfüllt der Verkäufer nicht, zahlt er das Doppelte zurück.
- Vorvereinbarung: legt Maßnahmen und erstattungsfähige Kosten vor dem Kauf fest (nützlich bei relevanten Vorarbeiten).
Nützlicher rechtlicher Rahmen: das Zivilgesetzbuch (arras und Verpflichtungen) und das LAU 29/1994 für Vorkaufs- und Wiederkaufsrechte bei Mietverhältnissen.
4) Abschluss der Due Diligence: Bericht und Risiken
Fassen Sie die Analyse in einem Due-Diligence-Bericht zusammen:
- Geprüfte Unterlagen und Schlussfolgerungen nach Rubriken.
- Identifizierte Risiken (baurechtlich, grundbuchrechtlich, steuerlich, Nutzung) und Vorschläge zur Risikominderung.
- Empfehlung: fortfahren, nachverhandeln oder nicht kaufen.
Bei möglichen künftigen Rechtsstreitigkeiten sind Strategie, Kosten, Fristen und Wahrscheinlichkeiten darzulegen.
5) Notarielle Urkunde: Unterlagen und Kosten
Warum vor einem Notar? Die notarielle Urkunde verleiht öffentlichen Glauben, ermöglicht die Grundbucheintragung und macht Sie gegenüber Dritten zum Eigentümer. Sie kann bei jedem Notar in Spanien unterzeichnet werden, auch wenn sich die Parteien in verschiedenen Städten befinden, mittels Vollmachten.
Übliche Unterlagen: Nota Simple, Katasterbescheinigung, Energieausweis, Gemeinschaftsbescheinigung (falls zutreffend), Bewohnbarkeitsbescheinigung (je nach Region), letzter IBI-Beleg, Vollmachten, NIE usw. Bei einer Hypothek müssen FEIN/ESIS und FIAE fristgerecht im Voraus übergeben werden (LCCI). Rahmen: Gesetz 5/2019 über Immobilienkredite; Hinweise der Bank von Spanien (FEIN/FIAE).
Kosten (wer zahlt):
- Notar (staatlicher Gebührentarif; ca. 0,3–0,5% je nach Betrag).
- Grundbuchamt (staatlicher Gebührentarif; ca. 400–650 €).
- Steuern: bei Neubau oder Ersterwerb 10% Mehrwertsteuer zzgl. Stempelsteuer (AJD) von 0,4–1,5% je nach Region; bei Zweiterwerb Grunderwerbsteuer (ITP) zum regionalen Satz.
- Gestoría: Abwicklung und Eintragung.
In der Regel trägt, sofern nichts anderes vereinbart ist, der Käufer die meisten Kosten und der Verkäufer die erste beglaubigte Ausfertigung (Zivilgesetzbuch).
6) Nach dem Kauf: versteckte Mängel und Gewährleistung
Bei guter Beratung treten in der Regel keine Probleme auf. Falls doch, ist zu unterscheiden:
- Versteckte Mängel (beim Kauf nicht erkennbar): der Verkäufer haftet, wenn sie die normale Nutzung verhindern oder Sie bei Kenntnis weniger gezahlt hätten.
- Frist für die Geltendmachung der Gewährleistung: sechs Monate ab dem Kauf (Art. 1484 ff. des Zivilgesetzbuchs).
- Schritte: Sachverständigengutachten, Mitteilung an den Verkäufer, Burofax und, bei fehlender Einigung, Klage.
- Vom Verkäufer verschwiegene relevante Informationen: eine Nichtigkeit wegen Irrtums kann geltend gemacht werden.
Nach Ablauf der sechs Monate bleibt ein weiterer, unsichererer Weg: die Klage wegen Vertragswidrigkeit oder Nichtigkeit. Handeln Sie schnell, um keine Fristen zu versäumen. Wir helfen Ihnen bei der Bewertung, der Geltendmachung und, falls nötig, bei der Prozessführung.
Beratung mit Bufete Frau
Bei Bufete Frau sind wir Immobilienanwälte auf den Balearen. Wir begleiten Sie durch den gesamten Prozess: Beantragung der NIE, Due Diligence, Vorverträge, notarielle Unterzeichnung, Steuern und die Zeit nach dem Kauf. Rechtssicherheit, klare Fristen und keine Überraschungen.
