Rechtsgutachten zum Entwurf des Wohnungsgesetzes der Autonomen Gemeinschaft der Balearischen Inseln

Immobilienrecht und steuerliche Fragen

Bei Bufete Frau ist es uns ein Anliegen, dass unsere Mandanten und Kooperationspartner stets über die wichtigsten Gesetzesneuerungen auf dem Laufenden sind, vor allem in Immobilienfragen. Daher möchten wir Sie über den Entwurf des neuen Wohnungsgesetzes der Balearischen Inseln informieren und ihn für Sie zusammenfassen — auch wenn er noch nicht verabschiedet wurde und noch nicht in Kraft ist, gehen wir davon aus, dass dies nicht mehr lange dauern wird. Jetzt ist der Zeitpunkt, seine Hausaufgaben zu machen und zumindest zu wissen, wie es sich im Alltag auswirken wird.

Angesichts der erheblichen Änderungen unserer Praxis, die dieses Gesetz mit sich bringen wird, ist es notwendig, sich bereits heute damit zu befassen und zu analysieren, wie sich dieses Gesetz — das drei Monate nach seiner Veröffentlichung im Amtsblatt in Kraft treten wird — auf uns auswirken wird.

Vorgesehen sind zunächst neun Titel, sieben Zusatzbestimmungen, zwei Übergangsbestimmungen, eine einzige Aufhebungsbestimmung sowie drei Schlussbestimmungen.

In Titel I werden die anwendbaren allgemeinen Bestimmungen und die Leitgrundsätze für die Auslegung des Gesetzes entwickelt; ferner werden eine Reihe von Begriffsbestimmungen aufgenommen sowie die Einordnung der Wohnungspolitik als Dienstleistung von allgemeinem Interesse. Darüber hinaus wird eine Vorschrift aufgenommen, die die Berücksichtigung des Wohnraums in der öffentlichen Politik und unter anderem in den Instrumenten der Bauleitplanung gewährleisten soll.

Titel II enthält die Zuständigkeiten der verschiedenen öffentlichen Verwaltungen im Wohnungswesen, geleitet vom Grundsatz der Zusammenarbeit. Ein Grundsatz, der zudem in den sieben Zusatzbestimmungen dieses Gesetzes verstärkt wird.

Titel III konkretisiert alles, was mit den Wohnverhältnissen zusammenhängt, und bekennt sich zur Lebensqualität der Bewohner der Balearischen Inseln.

Titel IV enthält sämtliche Maßnahmen, die eine Politik des Schutzes und der Förderung von Wohnraum ausmachen. Er umfasst Regelungen zum Schutz von Erwerbern und Nutzern, Mechanismen, die die Regierung zur Unterstützung der Bevölkerung mit Schwierigkeiten beim Zugang zu Wohnraum ergreifen soll, die Schaffung des Begleitdienstes im Wohnungswesen, die Problematik leerstehender Wohnungen sowie Fälle von Energiearmut.

Titel V regelt den Autonomen Wohnungsrat und Titel VI den Rat zur Bekämpfung der Energiearmut.

In Titel VII wird die Pflicht zur Hinterlegung von Mietkautionen geregelt (Verträge, die vor dem Inkrafttreten dieser Vorschrift geschlossen wurden, sind von dieser Pflicht ausgenommen), und es wird das Register der Kautionen für Mietverträge über städtische Grundstücke geschaffen.

Titel VIII behandelt die Rechtsordnung des öffentlich geförderten Wohnraums und Titel IX begründet eine Sanktionsordnung im Zusammenhang mit dem Inhalt des Gesetzes.

Für alles, was die eigene Gesetzgebung nicht regelt, wird die subsidiäre Geltung der staatlichen Vorschriften festgelegt. Darüber hinaus werden gesetzliche oder rangniedrigere Vorschriften aufgehoben, die dem widersprechen, was dieses Gesetz vorsieht. Ferner werden der Regierungsrat und die zuständige Fachbehörde ermächtigt, sämtliche Ausführungsvorschriften zu erlassen, und es wird die Überprüfung des Verbrauchergesetzes im Hinblick auf den Wohnraum in Auftrag gegeben.

Nach dieser kurzen strukturellen Zusammenfassung der Vorschrift wollen wir die Aspekte analysieren, die wir für die praktischen Zwecke des Immobilienverkehrs zwischen Käufern, Verkäufern und Immobilienmaklern für am wichtigsten halten:

1) Zunächst besteht das Ziel dieses Gesetzes darin, das verfassungsmäßige Recht auf Zugang zu einer menschenwürdigen und angemessenen Wohnung zu verwirklichen — ein Anliegen, das unseres Erachtens nach der durchlebten Krisenzeit seit Jahren notwendig war.

Zu beachten ist, dass durchgehend von Wohnraum die Rede ist und nicht von Grundstücken, Gewerberäumen, Stellplätzen usw. Nach Art. 3 Buchstabe a dieses Entwurfs ist eine »Wohnung« »jedes dauerhafte, bewohnbare Gebäude, das dem Wohnen natürlicher Personen dient, sofern die Erfüllung der nach den anwendbaren Vorschriften geforderten Bewohnbarkeitsbedingungen nachgewiesen wird«.

2) Andererseits erscheint die Figur des »Wohnungsgroßbesitzers«, definiert (Art. 3 Buchstabe h) als »natürliche oder juristische Personen, die selbst, unmittelbar oder mittelbar über die Beteiligung an anderen Gesellschaften oder Konzernen, über zehn oder mehr Wohnungen zu Eigentum, Miete, Nießbrauch oder in jeder anderen Rechtsform verfügen, die sie zur Bestimmung ihrer Nutzung berechtigt, und deren Tätigkeit im Bau, in der Immobilienentwicklung, der Vermittlung, der Verwaltung, der Investition, dem Kauf und Verkauf, der Vermietung oder der Finanzierung von Wohnungen besteht«.

Angesichts des besonderen Anliegens dieses Gesetzes im Hinblick auf leerstehende Wohnungen wird von den Wohnungsgroßbesitzern verlangt, gemäß Art. 33 dieses Gesetzes der »für Wohnungswesen zuständigen Fachbehörde die Liste der leerstehenden Wohnungen zu übermitteln, damit sie in das Register [der leerstehenden Wohnungen] eingetragen werden«; ferner besteht die »Pflicht, der für Wohnungswesen zuständigen Fachbehörde jede Änderung ihrer Situation mitzuteilen«.

Darüber hinaus müssen die im Register geführten Großbesitzer nach Art. 36 »deren Verwaltung für einen Mindestzeitraum von drei Jahren an das Balearische Wohnungsinstitut (IBAVI) abtreten«.

Schließlich sind sie verpflichtet (Erste und Zweite Übergangsbestimmung), binnen drei Monaten ein Verzeichnis der geförderten Wohnungen mitzuteilen, die zu ihrem Bestand auf balearischem Gebiet gehören, sowie derjenigen, die leer stehen.

3) Art. 12 ist überaus bedeutsam, da er es bei jeder Übertragung durch Verkauf, Vermietung oder Nutzungsüberlassung zur Pflicht macht, eine Kopie der gültigen Bewohnbarkeitsbescheinigung oder gegebenenfalls der endgültigen Einstufung beizufügen. Steht weder das eine noch das andere zur Verfügung, ist dieser Umstand im Vertrag oder in der öffentlichen Urkunde zu vermerken.

4) Ein weiterer Schlüsselartikel dieses Entwurfs ist Art. 17, dessen erster Absatz lautet: »Angebot, Förderung und Werbung, die auf den Verkauf oder die Vermietung von Wohnungen gerichtet sind, haben den Grundsätzen der Wahrhaftigkeit zu entsprechen, sodass sie keine wesentlichen Daten der Objekte, auf die sie sich beziehen, verschweigen und die Adressaten nicht zu Irrtümern mit wirtschaftlichen Auswirkungen verleiten können«.

5) Ferner (Absatz drei) sind »die Daten, Merkmale und Bedingungen betreffend Bauweise, Lage, Dienstleistungen, Anlagen, Erwerb, Nutzung und Zahlung der Wohnungen, die in Angebot, Förderung und Werbung aufgenommen werden, vom Käufer nachträglich durchsetzbar, auch wenn sie im Übertragungsvertrag nicht ausdrücklich aufgeführt sind«.

Das heißt, die Informationen in Werbung, Angebot und Förderung sind verbindlich und können vom Käufer eingefordert werden; darüber hinaus müssen sie wahrheitsgemäß, transparent, klar und ohne Verschleierung sein. Gehaftet wird daher nicht mehr nur zivilrechtlich, sondern es sind ab Verabschiedung des vorliegenden Gesetzes auch verwaltungsrechtliche Sanktionen vorgesehen, unbeschadet möglicher Sanktionen im Verbraucherrecht.

6) In Art. 18 ist die Anwendung des Verbrauchergesetzes auch beim Erwerb von Wohnungen vorgesehen, wobei dies für private Erwerber bereits gilt.

7) In Kapitel III des Titels IV wird der Begleitdienst im Wohnungswesen geschaffen (Art. 27), dessen Aufgabe es ist (Art. 28), »Personen und Familien bei den Verfahren des Zugangs zu Wohnraum und dessen Verteidigung eine freiwillige und kostenlose Beratung anzubieten«; vorgesehen ist zudem die Zusammenarbeit mit verschiedenen Berufskammern, unter denen sich möglicherweise die Rechtsanwaltskammer der Balearischen Inseln befinden wird.

8) Kapitel IV desselben Titels befasst sich mit leerstehenden Wohnungen, auf die wir bereits in einigen Punkten zu den Großbesitzern eingegangen sind. Als leerstehend gilt eine Wohnung, die ununterbrochen länger als zwei Jahre ohne Rechtfertigung unbewohnt bleibt. Ein Weg, den Leerstand nachzuweisen, führt (Art. 35) über den geringen Verbrauch, der anhand von Wasser-, Gas- und Stromrechnungen belegt werden kann.

9) Wie bereits angemerkt, wird die Hinterlegung von Kautionen zur Pflicht gemacht; tatsächlich verlangt Art. 54 darüber hinaus ausdrücklich den Nachweis der Leistung der gesetzlich vorgesehenen Kaution, um einen Mietvertrag notariell beurkunden lassen zu können.

10) In dem der Sanktionsordnung gewidmeten Titel gelten Berufsbeamte, denen die Wahrnehmung der Aufsichtsaufgaben in allem, was dieses Gesetz vorsieht, übertragen wird, als Amtsträger.

11) Die Zweite Zusatzbestimmung ist besonders wichtig, da sie vorsieht, dass »die Notare, die Grundbuchführer, die Kreditinstitute, die Immobilienmakler und die übrigen am Verfahren der Wohnungsübertragung Beteiligten über die Anwendung der Bestimmungen dieses Gesetzes wachen«.

Das heißt, allen Beteiligten wird auferlegt, über die Einhaltung dieses Gesetzes zu wachen, weshalb wir davon ausgehen, dass sich bei Nichteinhaltung oder mangelnder Transparenz der vorgenommenen Geschäfte die entsprechenden Haftungsfolgen ergeben werden.

12) Ferner definiert es den Hausverwalter und den Immobilienmakler, spricht jedoch nicht vom »Immobilienmakler mit Kammerzugehörigkeit«, weshalb sich die Frage aufdrängt, ob es sich um kammerlich eingetragene Immobilienmakler handelt oder nicht.

Da es sich um einen Entwurf handelt, wird der endgültige Text abzuwarten sein, um zu erfahren, was der Gesetzgeber zum Ausdruck bringen will. Jedenfalls wird möglicherweise die Ausführungsverordnung die Voraussetzungen für die Ausübung der Tätigkeit als Immobilienmakler festlegen müssen, insbesondere die Eintragung in das erwähnte öffentliche Register der Immobilienmakler. Wir gehen nicht davon aus, dass es nach dem Inkrafttreten des Gesetzes lange dauern wird, bis die Verordnung erlassen wird.

13) Als verpflichtend vorgesehen ist der Abschluss eines Auftragsschreibens zwischen dem Berufsträger und dem Nutzer der Dienstleistung. Diesem Schreiben ist besondere Aufmerksamkeit zu widmen, denn es sei daran erinnert, dass das Angebot verbindlich ist (Art. 17) und der Käufer die Daten, Merkmale, Bedingungen usw. des Angebots einfordern kann.

14) Schließlich müssen Immobilienmakler oder -agenturen in dem zu diesem Zweck zu schaffenden Verwaltungsregister eingetragen sein, wie wir bereits erwähnt haben.

Wie Sie haben feststellen können, stehen neue Regeländerungen bevor, die unverzüglich beachtet werden müssen, damit sie keine Probleme verursachen. In unserer Anwaltskanzlei auf den Balearen beraten wir Sie in dieser Angelegenheit mehr als gerne bestmöglich, wobei die Veröffentlichung der Rechtsvorschrift abzuwarten ist, um den endgültigen Gesetzestext zu sehen.