1) Primeros pasos: identificación fiscal y NIE
Antes de empezar, confirma la identificación fiscal de todas las partes.
- Nacionales españoles: el DNI o CIF ya identifican fiscalmente.
- No residentes: necesitan NIE/NIF y alta censal (Modelo 030) para tributar (el vendedor por la ganancia; el comprador por IVA o ITP, según el caso).
Referencias útiles: alta censal en la Agencia Tributaria (Modelo 030); cita para el NIE en España con la Policía Nacional (cita previa); y, desde el exterior, el Consulado de España de su demarcación (MAEC).
Si el NIE no llega a tiempo, es posible solicitar un NIF provisional «M» ante la AEAT para declarar dentro del mes siguiente a la firma. Con el NIE/NIF podrás abrir cuenta bancaria y, si procede, tramitar hipoteca.
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2) Due diligence: comprobar la finca y su situación legal
Verifica que lo que se vende coincide con lo inscrito y con la realidad física.
- Nota Simple del Registro de la Propiedad: descripción, titularidad, cargas y asientos pendientes. Solicitud online en Registradores de España.
- Certificado catastral: superficie, linderos, uso y valor de referencia (base mínima a efectos fiscales). Consulta en la Sede del Catastro.
Comprueba las cargas (hipotecas, servidumbres, embargos). Si existen, decide si:
- Cancelarlas antes de firmar (acreditar la cancelación y pedir una Nota Simple actualizada «libre de cargas»); o
- Subrogar o retener importes del precio, con autorización del acreedor.
Valora la normativa especial aplicable: suelo rústico o urbano, licencias, actividad, patrimonio protegido, costas, etc.
3) Precontratos: opción, promesa, arras y preacuerdo
Cuando la due diligence es favorable, toca pactar el instrumento previo:
- Opción de compra: derecho preferente del comprador por plazo y precio pactados. Conviene inscribirla si grava la finca.
- Promesa de venta: el vendedor se obliga a vender en un plazo; prevé penalización si incumple.
- Contrato de arras, habitualmente arras penitenciales: el comprador entrega una señal (suele ser en torno al 10%). Si incumple el comprador, pierde la señal; si incumple el vendedor, devuelve el doble.
- Precontrato: fija las actuaciones y los costes reembolsables antes de la compraventa (útil si hay gestiones previas relevantes).
Marco legal útil: el Código Civil (arras y obligaciones) y la LAU 29/1994 para el tanteo y retracto en alquileres.
4) Cierre de la due diligence: informe y riesgos
Recoge el análisis en un Due Diligence Report:
- Documentos revisados y conclusiones por epígrafes.
- Riesgos identificados (urbanísticos, registrales, fiscales, ocupacionales) y propuestas de mitigación.
- Recomendación: seguir, renegociar o no comprar.
En escenarios con posible litigio futuro, detalla la estrategia, los costes, los plazos y las probabilidades.
5) Escritura pública ante notario: documentación y costes
¿Por qué ante notario? La escritura pública otorga fe pública, permite la inscripción registral y te convierte en propietario frente a terceros. Puede firmarse en cualquier notaría de España, incluso con las partes en distintas ciudades mediante poderes.
Documentación habitual: Nota Simple, certificado catastral, certificado energético, certificado de comunidad (si procede), cédula de habitabilidad (según la comunidad autónoma), último recibo del IBI, poderes, NIE, etc. Si hay hipoteca, deben entregarse con antelación la FEIN/ESIS y la FIAE dentro del plazo legal (LCCI). Marco: Ley 5/2019, de Crédito Inmobiliario; información orientativa del Banco de España (FEIN/FIAE).
Costes (quién paga):
- Notaría (arancel estatal; aprox. 0,3–0,5% según el importe).
- Registro de la Propiedad (arancel estatal; aprox. 400–650 €).
- Impuestos: en obra nueva o primera transmisión, IVA del 10% más AJD del 0,4–1,5% según la comunidad autónoma; en segunda transmisión, ITP al tipo autonómico.
- Gestoría: liquidación e inscripción.
Por regla general, salvo pacto, el comprador asume la mayoría de los gastos y el vendedor la primera copia autorizada (Código Civil).
6) Postventa: vicios ocultos y garantías
Lo normal es que no surjan problemas si hubo buen asesoramiento. Si aparecen, distingue:
- Vicios ocultos (no aparentes al comprar): el vendedor responde si impiden el uso normal o si habrías pagado menos de haberlos conocido.
- Plazo para reclamar por saneamiento: seis meses desde la compra (art. 1484 y ss. del Código Civil).
- Pasos: informe pericial, comunicación al vendedor, burofax y, si no hay acuerdo, demanda.
- Información relevante omitida por el vendedor: puede plantearse la nulidad por error.
Pasado el semestre, queda otra vía (más incierta): la acción por falta de conformidad o nulidad. Actúa rápido para no perder plazos. Te ayudamos a valorar, reclamar y, si toca, litigar.
Asesoramiento con Bufete Frau
En Bufete Frau somos abogados inmobiliarios en Baleares. Te acompañamos en todo el proceso: obtención del NIE, due diligence, precontratos, firma ante notario, fiscalidad y postventa. Seguridad jurídica, plazos claros y cero sorpresas.
