Konzept & Fallkonstellationen

Was sind verborgene Mängel und welche Fallkonstellationen treten auf Mallorca und Ibiza besonders häufig auf?

Verborgene Mängel sind erhebliche Mängel, die bereits im Zeitpunkt der Eigentumsübertragung bestanden, bei einer üblichen Besichtigung jedoch nicht erkennbar waren und die Gebrauchstauglichkeit oder den Wert der Immobilie wesentlich beeinträchtigen. Nicht jeder Mangel stellt rechtlich einen verborgenen Mangel dar. Nur wenn die gesetzlichen Voraussetzungen des spanischen Zivilgesetzbuches erfüllt sind, kann der Käufer Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer geltend machen.

Nach Artikel 1484 des spanischen Zivilgesetzbuches haftet der Verkäufer für verborgene Mängel, die die Immobilie für ihren bestimmungsgemässen Gebrauch ungeeignet machen oder ihren Nutzen derart mindern, dass der Käufer sie bei Kenntnis des Mangels entweder nicht oder nur zu einem niedrigeren Preis erworben hätte.

Auf Mallorca und Ibiza betreffen entsprechende Streitigkeiten häufig strukturelle Feuchtigkeitsschäden, Wassereintritte, mangelhafte Abdichtungen, Dachschäden, verdeckte Mängel an Elektro- oder Sanitärinstallationen, Bodensetzungen oder Baumängel, die sich erst nach einer gewissen Nutzungsdauer zeigen. Auch bei ländlichen Anwesen (fincas rústicas) oder aufwendig sanierten Altbauten treten immer wieder Mängel auf, die im Zeitpunkt des Verkaufs verborgen geblieben sind.

Der Verkäufer haftet jedoch nicht für Mängel, die offensichtlich oder bei einer gewöhnlichen Besichtigung ohne Weiteres erkennbar waren. Ebenso entfällt seine Haftung gegenüber Käufern, die aufgrund ihrer beruflichen Qualifikation oder besonderen Sachkunde den Mangel hätten erkennen müssen, wie Artikel 1485 des spanischen Zivilgesetzbuches vorsieht.

Ansprüche & Neubauten

Welche Ansprüche stehen dem Käufer zu? Welche Besonderheiten gelten für Neubauten?

Die Haftung des Verkäufers für verborgene Mängel ist in den Artikeln 1484 bis 1499 des spanischen Zivilgesetzbuches geregelt. Besonders bedeutsam sind dabei die Artikel 1486 ff., die dem Käufer zwei wesentliche Rechtsbehelfe einräumen:

• Die Wandlungsklage (acción redhibitoria), durch welche der Käufer den Kaufvertrag auflösen kann, wenn der Mangel ausreichend schwerwiegend ist.
• Die Minderungsklage (acción quanti minoris), bei der der Käufer Eigentümer der Immobilie bleibt, jedoch eine angemessene Herabsetzung des Kaufpreises verlangt.

Welche dieser beiden Möglichkeiten in Betracht kommt, hängt von der Schwere des Mangels sowie von den Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab.

Fristen

Fristen für die Geltendmachung von Ansprüchen: Ausschlussfrist oder Verjährung?

Einer der wichtigsten Aspekte bei Ansprüchen wegen verborgener Mängel betrifft die einzuhaltenden Fristen.

Nach Artikel 1490 des spanischen Zivilgesetzbuches müssen Ansprüche wegen verborgener Mängel innerhalb von sechs Monaten ab Übergabe der Immobilie geltend gemacht werden.

Obwohl der Gesetzeswortlaut lediglich bestimmt, dass die Ansprüche „erlöschen“, ohne ausdrücklich von einer Ausschlussfrist zu sprechen, hat der spanische Oberste Gerichtshof (Tribunal Supremo) wiederholt entschieden, dass es sich hierbei um eine materiell-rechtliche Ausschlussfrist (caducidad) und nicht um eine Verjährungsfrist handelt.

Diese Rechtsauffassung ist seit dem Grundsatzurteil vom 30. April 1940 gefestigt und wurde unter anderem durch die Urteile des Obersten Gerichtshofs Nr. 478/2010 vom 8. Juli sowie Nr. 755/2012 vom 30. November ausdrücklich bestätigt.

Dieser Unterschied ist von erheblicher praktischer Bedeutung.

• Eine Ausschlussfrist kann weder gehemmt noch unterbrochen werden. Aussergerichtliche Aufforderungsschreiben oder sonstige Geltendmachungen gegenüber dem Verkäufer verlängern die Frist nicht. Nach Ablauf der sechs Monate erlöschen die besonderen Gewährleistungsansprüche wegen verborgener Mängel endgültig.
• Eine Verjährungsfrist kann demgegenüber unter den gesetzlich vorgesehenen Voraussetzungen gehemmt oder unterbrochen werden.

Kann der Käufer nachweisen, dass der Verkäufer den Mangel kannte und ihn bewusst verschwiegen hat, kommen unter Umständen neben den besonderen Gewährleistungsansprüchen wegen verborgener Mängel weitere Ansprüche – etwa wegen arglistiger Täuschung oder Schadensersatz – in Betracht. Diese unterliegen ihrem jeweiligen gesetzlichen Verjährungsregime.

Cuerpo-cierto-Klauseln

Der Immobilienkauf als cuerpo cierto und der Verzicht auf die Gewährleistung

In der Immobilienpraxis auf Mallorca und Ibiza enthalten notarielle Kaufverträge häufig Klauseln, wonach der Käufer die Immobilie als cuerpo cierto – also als individuell bestimmte Sache – in ihrem gegenwärtigen tatsächlichen und rechtlichen Zustand erwirbt und diesen ausdrücklich anerkennt. Nicht selten wird darüber hinaus ein ausdrücklicher Verzicht auf die gesetzliche Gewährleistung für verborgene Mängel nach den Artikeln 1484 ff. des spanischen Zivilgesetzbuches vereinbart.

Solche Klauseln beruhen auf dem Grundsatz der Vertragsfreiheit und sind grundsätzlich wirksam.

Gerade deshalb ist es vor der Beurkundung des Kaufvertrages unerlässlich, den Inhalt und die Reichweite dieser Bestimmungen sorgfältig zu prüfen. Je nach ihrer konkreten Ausgestaltung können sie die Rechte des Käufers bei später auftretenden Mängeln erheblich einschränken.

Grenzen des Verzichts

Der Gewährleistungsausschluss hat Grenzen: Arglist und Bösgläubigkeit des Verkäufers

Die Möglichkeit, die gesetzliche Gewährleistung auszuschliessen, besteht nicht uneingeschränkt.

Nach Artikel 1488 des spanischen Zivilgesetzbuches haftet der Verkäufer trotz eines vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschlusses, wenn ihm der Mangel bekannt war und er ihn dem Käufer verschwiegen hat.

Darüber hinaus können, wenn die Verschweigung des Mangels beim Käufer einen wesentlichen Irrtum über den Vertragsgegenstand hervorgerufen hat, weitere Ansprüche – insbesondere auf Anfechtung beziehungsweise Nichtigerklärung des Kaufvertrages wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung – in Betracht kommen.

In diesem Zusammenhang hebt das Urteil des spanischen Obersten Gerichtshofs Nr. 509/2022 vom 28. Juni hervor, dass die Erfolgsaussichten einer solchen Klage stets anhand der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen sind. Dabei sind insbesondere die berufliche Qualifikation des Käufers sowie das Mass an Sorgfalt zu berücksichtigen, das von ihm bei der Besichtigung und Prüfung der Immobilie vernünftigerweise erwartet werden konnte.

Notaranderkonto

Das Notaranderkonto oder Escrow als zusätzliche Absicherung

Bei bestimmten Immobiliengeschäften kann es sinnvoll sein, einen Teil des Kaufpreises vorübergehend auf einem Notaranderkonto oder im Rahmen eines Escrow-Mechanismus zurückzubehalten.

Diese Möglichkeit beruht auf dem Grundsatz der Vertragsfreiheit, der in Artikel 1255 des spanischen Zivilgesetzbuches verankert ist.

Ein solcher Sicherheitseinbehalt kann dazu dienen,

• die Beseitigung bestimmter nach der Übergabe festgestellter Mängel sicherzustellen,
• bereits bekannte Risiken im Zusammenhang mit möglichen verborgenen Mängeln abzusichern oder
• die Erfüllung weiterer noch ausstehender Verpflichtungen des Verkäufers zu gewährleisten.

Zur Vermeidung späterer Streitigkeiten sollte die entsprechende Vertragsklausel insbesondere den einbehaltenen Betrag, die Dauer des Einbehalts, die Voraussetzungen für die Freigabe der Gelder sowie das Verfahren für deren Auszahlung oder Inanspruchnahme eindeutig regeln.

Rechtliche Beratung

Warum ist eine rechtliche Beratung so wichtig?

Unabhängig davon, ob Sie als Verkäufer oder Käufer auftreten, kann eine frühzeitige rechtliche Beratung vor Abschluss eines Immobilienkaufvertrages langwierige Rechtsstreitigkeiten und erhebliche Folgekosten vermeiden.

Eine sorgfältige Prüfung der Vertragsunterlagen, eine rechtssichere Vertragsgestaltung sowie die frühzeitige Identifizierung möglicher Risiken ermöglichen es beiden Vertragsparteien, ihre Rechtsposition wirksam zu schützen und die Unsicherheiten nach der Eigentumsübertragung erheblich zu reduzieren.

Frau Legal berät Privatpersonen, Unternehmen und Investoren bei Immobilientransaktionen auf Mallorca, Ibiza und den übrigen Balearen. Wir begleiten unsere Mandanten umfassend – sowohl bei der Verhandlung und Gestaltung von Kaufverträgen als auch bei der gerichtlichen und aussergerichtlichen Durchsetzung oder Abwehr von Ansprüchen wegen verborgener Mängel und anderer immobilienrechtlicher Streitigkeiten.