Begriff

Was ist die militärische Genehmigung für den Erwerb einer Immobilie?

Die militärische Genehmigung ist im Gesetz 8/1975 vom 12. März über Gebiete und Einrichtungen von Interesse für die nationale Verteidigung (Ley 8/1975, de 12 de marzo, de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional) sowie in der hierzu erlassenen Durchführungsverordnung, genehmigt durch das Königliche Dekret 689/1978 (Real Decreto 689/1978), geregelt.

Diese Vorschriften sehen bestimmte Beschränkungen für den Immobilienerwerb durch Ausländer in den sogenannten Gebieten mit beschränktem Zugang zum Grundeigentum für Ausländer vor. Sie dienen dem Schutz der Interessen der nationalen Verteidigung sowie der Sicherheit und Funktionsfähigkeit militärischer Organisationen und Einrichtungen im spanischen Hoheitsgebiet.

Innerhalb dieser Gebiete bedarf der Erwerb von Eigentum sowie bestimmter dinglicher Rechte an Immobilien durch ausländische Personen, die dem Gesetz unterliegen, einer militärischen Genehmigung. Die Genehmigung wirkt sich daher unmittelbar auf die Transaktion aus und ist für die Wirksamkeit des Erwerbs von Bedeutung.

Allerdings unterliegen weder sämtliche ausländischen Käufer dieser Verpflichtung noch bedarf derzeit der Erwerb jeder in diesen Gebieten gelegenen Immobilie einer solchen Genehmigung.

Käufer

Welche ausländischen Käufer benötigen eine militärische Genehmigung?

Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen Union sind von den im Gesetz 8/1975 vorgesehenen Beschränkungen ausgenommen. Ein deutscher, französischer oder italienischer Staatsangehöriger oder ein Staatsangehöriger eines anderen Mitgliedstaats der Europäischen Union benötigt daher allein aufgrund seiner Staatsangehörigkeit keine solche Genehmigung.

Anders stellt sich die Rechtslage für Staatsangehörige von Nicht-EU-Staaten dar. Fällt der Erwerb unter die Regelungen des Gesetzes 8/1975, müssen sie die entsprechende militärische Genehmigung einholen.

Diese Voraussetzung gilt inzwischen auch für britische Staatsangehörige. Seit dem Austritt des Vereinigten Königreichs aus der Europäischen Union können sie sich nicht mehr auf die für Unionsbürger geltende Ausnahme berufen. Die spanische Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen (Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública) hat diese Rechtsauffassung unter anderem in ihrer Entscheidung vom 25. Mai 2023 bestätigt. Diese Frage gewinnt zudem für Käufer aus Saudi-Arabien und anderen Golfstaaten zunehmend an Bedeutung, deren Präsenz auf den Immobilienmärkten Mallorcas und Ibizas in den vergangenen Jahren zugenommen hat.

Das Gesetz erfasst außerdem spanische Gesellschaften, wenn mehr als 50 % ihres Kapitals natürlichen oder juristischen Personen aus Nicht-EU-Staaten gehören. Es kann ferner Anwendung finden, wenn die Beteiligung zwar unterhalb dieser Schwelle liegt, die betreffenden Gesellschafter jedoch aufgrund einer beherrschenden oder überwiegenden Stellung einen entscheidenden Einfluss auf die Geschäftsführung der Gesellschaft ausüben können.

Balearen

Wie ist die Rechtslage auf Mallorca, Ibiza und den übrigen Balearen?

Auf den Balearen kommt dieser Frage besondere Bedeutung zu. Die Durchführungsverordnung zum Gesetz 8/1975 zählt ausdrücklich sämtliche spanischen Inseln und Inselchen zu den Gebieten mit beschränktem Zugang zum Grundeigentum für Ausländer.

Dies bedeutet jedoch nicht, dass ein Käufer aus einem Nicht-EU-Staat für den Erwerb jeder auf Mallorca oder Ibiza gelegenen Wohnimmobilie eine militärische Genehmigung benötigt.

Nach heutiger Rechtslage ist insbesondere die planungsrechtliche Einstufung des Grundstücks zu prüfen. Die Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública hat bestätigt, dass für bestimmte Erwerbsvorgänge keine Genehmigung erforderlich ist, wenn nachgewiesen ist, dass das Grundstück nach Maßgabe der einschlägigen Vorschriften als urbanisiertes Land (suelo urbanizado) einzustufen ist.

Diese Ausnahme erstreckt sich nicht auf ländliche bzw. nicht bebaubare Grundstücke (suelo rústico bzw. suelo no urbanizable). Der Erwerb einer ländlichen Immobilie auf den Balearen durch einen Staatsangehörigen eines Nicht-EU-Staates kann daher der militärischen Genehmigungspflicht unterliegen.

Auch der Umstand, dass sich auf einem ländlichen Grundstück bereits ein Wohngebäude befindet, ändert für sich genommen weder die planungsrechtliche Einstufung des Grundstücks noch führt er automatisch dazu, dass die für urbanisiertes Land geltende Ausnahme Anwendung findet.

Verfahren

Wie wird die militärische Genehmigung beantragt?

Die Genehmigung ist vor Abschluss des Immobilienerwerbs zu beantragen. Im Rahmen des Verfahrens müssen sowohl der Käufer als auch die von der Transaktion betroffene Immobilie eindeutig identifiziert werden.

Dem Antrag sind die erforderlichen Unterlagen zum Nachweis der Identität und der persönlichen Verhältnisse des Erwerbers sowie diejenigen Unterlagen beizufügen, die eine eindeutige Identifizierung und genaue Lokalisierung der Immobilie ermöglichen.

Handelt es sich beim Käufer um eine Gesellschaft, sind darüber hinaus die gesellschaftsrechtlichen Unterlagen vorzulegen, die erforderlich sind, um die Kapitalstruktur und die tatsächlichen Kontrollverhältnisse der Gesellschaft festzustellen.

Unterliegt die Transaktion der militärischen Genehmigungspflicht, empfiehlt es sich daher, das Genehmigungsverfahren mit ausreichendem zeitlichem Vorlauf vor dem vorgesehenen Termin für die Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde einzuleiten.

Immobilienkauf

Welche Auswirkungen hat die militärische Genehmigung auf den Immobilienkauf?

Dies ist in der Praxis einer der wichtigsten Aspekte.

Ist eine militärische Genehmigung gesetzlich vorgeschrieben, müssen Notare bzw. Grundbuchbeamte vor Beurkundung der notariellen Urkunde bzw. vor deren Eintragung in das Grundbuch den Nachweis verlangen, dass die erforderliche Genehmigung erteilt wurde.

Daher sollte bereits vor Unterzeichnung eines Arras-Vertrags geprüft werden, ob eine Genehmigung erforderlich ist. Verpflichtet sich der Käufer, die Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt zu erwerben, ohne berücksichtigt zu haben, dass zuvor eine behördliche Genehmigung eingeholt werden muss, kann dies zu Schwierigkeiten bei der Einhaltung der vertraglich vereinbarten Fristen führen.

In solchen Fällen empfiehlt es sich, diesen Umstand ausdrücklich im Vertrag zu regeln und den Immobilienkauf, soweit angezeigt, unter eine aufschiebende Bedingung zu stellen, wonach die Wirksamkeit des Erwerbs von der Erteilung der militärischen Genehmigung abhängt.

Auf diese Weise wird der Käufer geschützt, falls die Genehmigung nicht innerhalb der vorgesehenen Frist erteilt wird. Zugleich wird verhindert, dass eine behördliche Voraussetzung, die bereits zu Beginn der Transaktion hätte erkannt werden müssen, den späteren Vollzug des Erwerbs gefährdet.

Prüfung

Was sollte vor dem Erwerb einer Immobilie auf den Balearen geprüft werden?

Beabsichtigt ein Staatsangehöriger eines Nicht-EU-Staates, eine Immobilie auf Mallorca, Ibiza oder einer der übrigen Baleareninseln zu erwerben, sollten insbesondere seine Staatsangehörigkeit, die genaue Lage der Immobilie und die planungsrechtliche Einstufung des Grundstücks geprüft werden.

Diese Prüfung sollte bereits zu Beginn der Transaktion erfolgen und ist beim Erwerb ländlicher Immobilien von besonderer Bedeutung.

Wird frühzeitig geklärt, ob eine militärische Genehmigung erforderlich ist, kann das Genehmigungsverfahren rechtzeitig vor der Beurkundung eingeleitet und der Arras-Vertrag sowie der zeitliche Ablauf der Transaktion entsprechend gestaltet werden.

Fazit

Fazit

Die militärische Genehmigung ist bei bestimmten Immobilientransaktionen von Käufern aus Nicht-EU-Staaten in Spanien weiterhin von praktischer Bedeutung, insbesondere auf den Balearen.

Beim Erwerb ländlicher Immobilien auf Mallorca oder Ibiza kann die Prüfung dieser Voraussetzung vor Unterzeichnung eines Arras-Vertrags entscheidend sein, um den Verlust eines als Arras geleisteten Betrags sowie Verzögerungen oder spätere Schwierigkeiten beim Vollzug des Immobilienkaufs zu vermeiden.