Concepto

¿Qué es la autorización militar para comprar un inmueble?

La autorización militar está regulada en la Ley 8/1975, de 12 de marzo, de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional, y en su Reglamento, aprobado por el Real Decreto 689/1978.

Esta normativa establece determinadas limitaciones para la adquisición de inmuebles por extranjeros en las denominadas zonas de acceso restringido a la propiedad por parte de extranjeros, por razones relacionadas con salvaguardar los intereses de la Defensa Nacional, así como la seguridad y la eficacia de las organizaciones e instalaciones militares en el territorio español.

Dentro de estas zonas, la adquisición de la propiedad y de determinados derechos reales sobre inmuebles por personas extranjeras sometidas a la Ley requiere autorización militar. El impacto de la autorización militar es, por tanto, directo y condiciona la propia validez de la compra.

Sin embargo, no todos los compradores extranjeros están sujetos a esta obligación ni todas las propiedades situadas en estas zonas requieren actualmente la autorización.

Compradores

¿Qué compradores extranjeros necesitan autorización militar?

Los ciudadanos de los Estados miembros de la Unión Europea están exceptuados de las restricciones previstas en la Ley 8/1975. Por tanto, un ciudadano alemán, francés, italiano o de cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea no necesita solicitar esta autorización por razón de su nacionalidad.

La situación es diferente para los ciudadanos extracomunitarios. Cuando la adquisición se encuentra sometida al régimen establecido por la Ley 8/1975, deben obtener la correspondiente autorización militar.

Este requisito afecta actualmente también a los ciudadanos británicos. Tras la salida del Reino Unido de la Unión Europea, estos dejaron de beneficiarse de la excepción prevista para los ciudadanos comunitarios. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública confirmó este criterio, entre otras, en su Resolución de 25 de mayo de 2023. Esta cuestión resulta asimismo de creciente interés para compradores procedentes de Arabia Saudí y otros países del Golfo, cuya presencia en el mercado inmobiliario de Mallorca e Ibiza ha aumentado en los últimos años.

La Ley también contempla a las sociedades españolas cuando más del 50 % de su capital pertenece a personas físicas o jurídicas extracomunitarias. Asimismo, puede resultar aplicable cuando, aun siendo inferior esa participación, dichos socios se encuentran en una situación de dominio o prevalencia que les permite ejercer una influencia decisiva en la gestión de la sociedad.

Baleares

¿Qué ocurre en Mallorca, Ibiza y el resto de Baleares?

La cuestión tiene especial relevancia en las Islas Baleares. El Reglamento de la Ley 8/1975 incluye expresamente la totalidad de las islas e islotes españoles dentro de las zonas de acceso restringido a la propiedad por parte de extranjeros.

Esto no significa, sin embargo, que un comprador extracomunitario necesite autorización militar para adquirir cualquier vivienda situada en Mallorca o Ibiza.

En la actualidad resulta fundamental comprobar la situación urbanística del suelo. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha confirmado la exclusión de la exigencia de autorización respecto de determinadas adquisiciones en suelo que tenga acreditada la condición de suelo urbanizado, de acuerdo con los criterios establecidos por la normativa aplicable.

Esta exclusión no se extiende al suelo rústico o no urbanizable. Por ello, la adquisición de una finca rústica en Baleares por un ciudadano extracomunitario puede quedar sometida a autorización militar.

Además, el hecho de que exista una vivienda construida sobre una finca rústica no modifica por sí mismo la clasificación del suelo ni permite aplicar automáticamente la exclusión correspondiente al suelo urbanizado.

Procedimiento

¿Cómo se solicita la autorización militar?

La autorización debe solicitarse antes de formalizar la adquisición del inmueble y su tramitación exige identificar tanto al comprador como a la finca objeto de la operación.

La solicitud debe acompañarse de la documentación necesaria para acreditar la identidad y circunstancias del adquirente, así como de la documentación que permita identificar y localizar correctamente el inmueble.

Cuando el comprador sea una sociedad, deberá aportarse además la documentación societaria necesaria para determinar su estructura de capital y quién ejerce su control.

Por este motivo, cuando la operación esté sometida a autorización militar, conviene iniciar su tramitación con suficiente antelación respecto de la fecha prevista para la firma de la escritura pública.

Compraventa

¿Cómo afecta la autorización militar a la compraventa?

Este es uno de los aspectos más importantes desde el punto de vista práctico.

Cuando la autorización militar sea preceptiva, los notarios y registradores de la propiedad deben exigir que se acredite su obtención, con carácter previo al otorgamiento de la escritura o a su inscripción, respectivamente.

Por ello, la necesidad de autorización debería comprobarse antes de firmar un contrato de arras. Si el comprador queda obligado a adquirir el inmueble en una determinada fecha sin haber previsto que previamente necesita una autorización administrativa, pueden surgir problemas para cumplir los plazos pactados.

En estos casos resulta aconsejable que el contrato contemple expresamente esta circunstancia y, cuando corresponda, que la compraventa quede sometida a una condición suspensiva vinculada a la obtención de la autorización militar.

De esta forma, el comprador queda protegido si la autorización no se obtiene dentro del plazo previsto y se evita que un requisito administrativo que debía haberse detectado al inicio comprometa posteriormente la operación.

Comprobaciones

¿Qué debe comprobarse antes de comprar una propiedad en Baleares?

Cuando un ciudadano extracomunitario pretende adquirir una propiedad en Mallorca, Ibiza o el resto de Baleares, resulta especialmente importante comprobar su nacionalidad, la ubicación exacta del inmueble y la situación urbanística del suelo.

Esta revisión debe realizarse al comienzo de la operación y adquiere especial importancia en la compra de fincas rústicas.

Determinar con antelación si resulta necesaria autorización militar permite tramitarla antes de la firma y adaptar correctamente el contrato de arras y los plazos de la compraventa.

Conclusión

Conclusión

La autorización militar continúa teniendo una incidencia práctica en determinadas transacciones inmobiliarias realizadas por compradores extracomunitarios en España y, especialmente, en las Islas Baleares.

En operaciones sobre fincas rústicas en Mallorca o Ibiza, comprobar este requisito antes de firmar un contrato de arras puede resultar determinante para evitar la pérdida del importe abonado en concepto de arras, retrasos o dificultades posteriores en la formalización de la compraventa.