Definición

¿Qué es un contrato de arrendamiento con opción de compra?

La jurisprudencia del Tribunal Supremo (TS) define el contrato de arrendamiento con opción de compra como un negocio jurídico complejo y atípico que carece de regulación autónoma; reúne dos negocios jurídicos independientes en un único acuerdo.

Por una parte, incorpora un contrato de arrendamiento mediante el cual el propietario cede el uso y disfrute del inmueble al arrendatario a cambio del pago de una renta. Dependiendo del destino del inmueble, este arrendamiento estará regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o, en determinados supuestos, por el Código Civil.

Por otra parte, incluye un pacto de opción de compra por el que el propietario concede al arrendatario el derecho, pero no la obligación, de adquirir el inmueble dentro de un plazo determinado y por un precio previamente fijado.

Durante la vigencia del contrato, el propietario queda vinculado por la oferta de venta en los términos pactados, mientras que el arrendatario mantiene la libertad de decidir si finalmente ejerce o no la opción de compra. El derecho se ejercita de forma unilateral por el arrendatario. Una vez que comunica su voluntad de comprar dentro del plazo, el contrato de compraventa queda perfeccionado, sin que el propietario pueda negarse a vender.

Marco legal

¿Qué normativa regula el contrato de arrendamiento con opción de compra?

Aunque habitualmente se habla del contrato de arrendamiento con opción de compra como una única figura jurídica, en realidad está integrado por dos negocios diferentes.

El contrato de arrendamiento sí cuenta con regulación legal. En función del uso del inmueble, será de aplicación la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, o las normas generales del Código Civil.

En cambio, la opción de compra no está regulada expresamente en el Código Civil. Su validez se fundamenta en el artículo 1255 del Código Civil, que reconoce la autonomía de la voluntad de las partes para establecer los pactos y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a la ley, la moral o el orden público.

Ha sido la jurisprudencia del Tribunal Supremo la que ha perfilado los requisitos y efectos de este derecho, consolidando su plena validez en nuestro ordenamiento jurídico.

Cláusulas esenciales

¿Qué elementos debe contener un contrato de arrendamiento con opción de compra?

La correcta redacción del contrato resulta esencial para evitar futuras controversias.

Entre las cláusulas que no deberían faltar destacan:

• La identificación de las partes.
• La descripción detallada del inmueble.
• La duración del contrato de arrendamiento.
• El importe de la renta.
• El precio de la futura compraventa.
• El plazo para ejercer la opción.
• La existencia o no de una prima de opción.
• La determinación de si la prima o las rentas abonadas se descontarán del precio final.
• Las consecuencias del incumplimiento de cualquiera de las partes.
• El reparto de gastos e impuestos derivados de la operación.

Cuanto más claro sea el contrato, mayor será la seguridad jurídica para ambas partes.

La prima de la opción

¿Qué es la prima de la opción de compra y cómo funciona?

Uno de los aspectos que más dudas suscita es la denominada prima de la opción de compra.

La prima constituye la contraprestación que recibe el propietario por conceder el derecho de opción, y no constituye un anticipo del precio de la compraventa, salvo que las partes hayan pactado expresamente que dicha cantidad se imputará al precio final.

Su existencia no es obligatoria. Las partes pueden pactar una opción de compra gratuita o acordar el pago de una prima.

También conviene diferenciar claramente la prima de la renta del alquiler. Mientras que la renta remunera el uso y disfrute del inmueble, la prima remunera exclusivamente la concesión del derecho de opción.

Como regla general, la prima no es reembolsable si el arrendatario decide no ejercer la opción de compra, salvo que el contrato establezca expresamente otra solución.

En cambio, si finalmente se formaliza la compraventa, las partes pueden pactar que la prima se descuente total o parcialmente del precio de venta.

Registro de la Propiedad

¿Puede inscribirse la opción de compra en el Registro de la Propiedad?

Sí. Aunque la opción de compra no tenga una regulación específica en el Código Civil, su inscripción registral sí se encuentra regulada en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario.

Para que la opción pueda inscribirse deben cumplirse los siguientes requisitos:

• Que exista un acuerdo expreso entre las partes para practicar la inscripción.
• Que conste el precio de adquisición del inmueble y, en su caso, el importe de la prima de la opción.
• Que se establezca un plazo para ejercer la opción.

Como regla general, el plazo máximo de una opción de compra inscribible es de cuatro años.

No obstante, el propio artículo 14 del Reglamento Hipotecario contempla una especialidad para el contrato de arrendamiento con opción de compra. En este supuesto, la duración de la opción puede coincidir con toda la duración del arrendamiento. Sin embargo, la opción caducará necesariamente si el contrato de alquiler se prorroga, ya sea por prórroga legal o tácita.

La inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, pero puede ofrecer una protección adicional al comprador frente a terceros, especialmente en operaciones inmobiliarias de elevado valor económico.

Riesgos a evitar

¿Qué riesgos conviene evitar antes de firmar un contrato de arrendamiento con opción de compra?

La mayoría de los conflictos relacionados con esta figura jurídica no derivan de la ley, sino de contratos redactados de forma incompleta o poco precisa.

Antes de la firma conviene revisar especialmente cuestiones como:

• Si la prima se descontará o no del precio de compraventa.
• Si las rentas del alquiler serán imputables al precio final y en qué porcentaje.
• El plazo exacto para ejercer la opción.
• Las consecuencias del incumplimiento de cualquiera de las partes.
• El reparto de impuestos y gastos.
• La situación registral del inmueble.
• La conveniencia de inscribir la opción de compra en el Registro de la Propiedad.

Asimismo, ¿puede el titular del derecho de opción de compra transmitirlo a un tercero interesado en adquirir el inmueble? Esta es otra de las cuestiones que con frecuencia plantean los clientes cuando negocian un contrato de arrendamiento con opción de compra y que pone de manifiesto la importancia de analizar jurídicamente cada operación antes de redactar y firmar el contrato.

Una adecuada previsión contractual reduce considerablemente el riesgo de litigios futuros.

Asesoramiento jurídico

¿Por qué es importante contar con asesoramiento jurídico?

El contrato de arrendamiento con opción de compra combina instituciones propias del derecho de arrendamientos, del derecho de obligaciones, del derecho registral y de la compraventa inmobiliaria. Precisamente por ello, una cláusula mal redactada puede alterar de forma significativa los derechos y obligaciones de las partes.

Aspectos como el precio de venta, la prima de la opción, la imputación de las rentas al precio final, el plazo para ejercer la opción o la posibilidad de inscribir el derecho en el Registro de la Propiedad deben analizarse detenidamente antes de la firma del contrato.

Esta recomendación resulta especialmente relevante en operaciones inmobiliarias realizadas en Mallorca, Ibiza y el resto de Baleares, donde el elevado valor de los inmuebles y las particularidades del mercado aconsejan extremar la seguridad jurídica.

Si está pensando en formalizar un contrato de arrendamiento con opción de compra o desea revisar un contrato ya redactado, el equipo de Frau Legal puede asesorarle para diseñar una operación adaptada a sus intereses y con todas las garantías jurídicas.