Legalisierung von Bauten im ländlichen Raum (LOUS)

Immobilien- und Steuerrecht – Balearische Inseln

Die lang erwartete Allgemeine Verordnung zum Bodengesetz 2/2014 vom 25. März über die Ordnung und Nutzung des Bodens (LOUS) wurde am 29. März offiziell im Boletín Oficial de las Islas Baleares (BOIB) veröffentlicht.

Mit diesem Schritt tritt eine der bedeutendsten Bestimmungen für Immobilieneigentümer auf den Balearen in Kraft: das außerordentliche Verfahren zur Legalisierung bestehender Bauten im ländlichen Raum, bekannt als Vorläufige Zehnte Bestimmung (Disposición Provisional Décima).

Bei Bufete Frau erläutern unsere auf Immobilienrecht spezialisierten Anwälte auf Mallorca und Ibiza, was diese Regelung bedeutet, wen sie betrifft und wie man von ihr profitieren kann.

1. Was regelt die Zehnte Bestimmung?

Die Vorläufige Zehnte Bestimmung schafft einen außerordentlichen Zeitraum von drei Jahren für die Legalisierung bestehender Bauten im ländlichen Raum, einschließlich bestimmter Gebäude in Schutzgebieten, sofern sie vor dem 10. März 1991 errichtet wurden (dem Datum des Gesetzes über die Naturschutzgebiete).

Diese Maßnahme soll ältere Bauten, deren Verstoß bereits verjährt ist, in die geltende Bauleitplanung eingliedern — vorausgesetzt, es laufen keine Vollstreckungsverfahren oder Abrissanordnungen mehr gegen sie.

Kurz gefasst:

Sie haben ab der Veröffentlichung der Verordnung im BOIB drei Jahre Zeit, die Legalisierung zu beantragen.
Das Verfahren gilt für Bauten, bei denen der städtebauliche Verstoß bereits verjährt ist.
Es ist nicht anwendbar auf Immobilien:
- die sich auf öffentlichem Grund befinden (z. B. Küstenbereich oder öffentliche Wege).
- die von Enteignungs- oder Abrissanordnungen betroffen sind.
- auf denen Tätigkeiten ausgeübt werden, die eine Erklärung des allgemeinen Interesses erfordern.

2. Wer kann von diesem außerordentlichen Legalisierungsverfahren profitieren?

Eigentümer von Bauten im ländlichen Raum (suelo rústico), die:

vor dem 10. März 1991 errichtet wurden, und
seither keiner Nutzungsänderung unterzogen wurden, und
sich nicht auf öffentlichem oder besonders geschütztem Grund befinden.

Diese Bauten können nun regularisiert und in die Bauleitplanung aufgenommen werden, „mit allen Rechten und Pflichten eines genehmigten Gebäudes“.

3. Verfahren zur Legalisierung

Das Verfahren beginnt mit der Einreichung eines Antrags bei der zuständigen Gemeinde, einschließlich:

eines technischen Berichts und Plänen, die den aktuellen Zustand der Immobilie beschreiben.
eines Projekts, das darlegt, wie das Gebäude die in der Verordnung festgelegten allgemeinen Umwelt- und Landschaftsauflagen erfüllen wird.
der Zahlung der entsprechenden kommunalen Gebühren und Steuern sowie der nachstehend beschriebenen Legalisierungsstrafe.

Legalisierungsstrafen (je nach Jahr der Antragstellung):

15 % des Schätzwertes des Gebäudes bei Legalisierung im ersten Jahr.
20 % im zweiten Jahr.
25 % im dritten Jahr.

Sämtliche aus diesen Strafen eingenommenen Mittel müssen dem Umweltschutz und der Umweltwiederherstellung oder dem öffentlichen Bodenvermögen der Gemeinde zugeführt werden.

4. Klarstellung zu Schutz- und Sondergebieten

Obwohl die Verordnung die Legalisierung für einige Schutzgebiete zulässt, gilt dies nur, wenn:

der Bau vor März 1991 errichtet wurde, und
dies durch Unterlagen, Luftbilder oder Katasterauszüge nachgewiesen werden kann.

Liegt die Immobilie jedoch im Bereich des öffentlichen Küstenbesitzes, in Enteignungszonen oder in Gebieten mit territorialem Schutz (APT), kann die Legalisierung nicht beantragt werden.

5. Rechtliche und praktische Auswirkungen

Dieses außerordentliche Verfahren — das von jedem Consell Insular ratifiziert werden muss — ist für Hunderte von Eigentümern eine Gelegenheit, alte ländliche Bauten zu regularisieren und künftige Rechtsunsicherheit zu vermeiden.

Vorteile für Eigentümer:

volle rechtliche Anerkennung des ländlichen Gebäudes erlangen.
Einhaltung der städtebaulichen und umweltrechtlichen Vorschriften sicherstellen.
künftige Verkäufe oder Erbfolgen der Immobilie erleichtern.
den Marktwert legalisierter Immobilien steigern.

Es ist jedoch unerlässlich, schnell und mit fachkundiger rechtlicher Begleitung zu handeln, da die Dreijahresfrist ab dem Datum der Veröffentlichung im BOIB läuft.

6. Rechtsberatung von Bufete Frau

Unser Team für Immobilien- und Baurecht auf Mallorca und Ibiza verfügt über umfangreiche Erfahrung in der Betreuung von Mandanten bei Legalisierungen ländlicher Immobilien.

Bei Bufete Frau übernehmen wir:

die Prüfung der Voraussetzungen nach der Zehnten Bestimmung.
die Erstellung der Unterlagen und technischen Berichte.
die rechtlichen und behördlichen Verfahren vor der Gemeinde und dem Consell Insular.

Wenn Sie eine vor 1991 errichtete ländliche Immobilie besitzen, könnte dies Ihre letzte Gelegenheit zur Legalisierung sein. Kontaktieren Sie uns für ein Erstgespräch und eine persönliche Einschätzung.

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Vorläufige Zehnte Bestimmung im BOIB veröffentlicht: Legalisierung von Bauten im ländlichen Raum (LOUS)