Resolución y vencimiento anticipado: sí, ya se puede alegar y ganar
El contexto jurídico
Desde 2019, varias sentencias del Tribunal Supremo han declarado nulas en determinados casos las cláusulas de vencimiento anticipado.
Se trata de las Sentencias del Tribunal Supremo (STS) de 11 de septiembre de 2019, 12 de noviembre de 2019, 14 de noviembre de 2019 y 12 de diciembre de 2019.
Estas resoluciones sientan las bases para determinar cuándo una cláusula de vencimiento anticipado puede considerarse válida:
- Cuando el incumplimiento del deudor es grave o esencial, lo que justifica que el prestamista reclame la totalidad de la deuda pendiente.
- Cuando la cláusula define qué constituye un incumplimiento grave y ofrece al consumidor una oportunidad de cumplir su obligación.
(Referencia: Sentencias del Tribunal Supremo – Consejo General del Poder Judicial).
Préstamos hipotecarios firmados después de junio de 2019
En respuesta a estas sentencias, el legislador aprobó la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que entró en vigor el 16 de junio de 2019.
Esta ley establece que el impago del 3 % del capital del préstamo constituye un incumplimiento grave si la mora se produce durante la primera mitad del plazo del préstamo.
Durante la segunda mitad, el incumplimiento es grave cuando existen 12 cuotas mensuales impagadas, siempre que el prestamista haya concedido al prestatario un mes para saldar la deuda.
Esta regla se aplica a los préstamos hipotecarios firmados después de junio de 2019. Pero ¿qué ocurre con los firmados antes?
Préstamos hipotecarios firmados antes de junio de 2019
Antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, la legislación no especificaba qué constituía un incumplimiento grave.
Por ello, los efectos de la ley son “ex nunc” (desde ahora), no “ex tunc” (retroactivos), lo que significa que no se aplica automáticamente a los contratos anteriores.
En estos casos, corresponde al juez decidir si el incumplimiento del deudor es lo bastante grave como para justificar la resolución.
No obstante, el 6 de junio de 2022 el Tribunal Supremo, en su Sentencia n.º 465/2022, declaró expresamente que un incumplimiento prolongado y sustancial puede constituir un incumplimiento grave, validando la resolución anticipada por la vía del artículo 1.124 del Código Civil.
(Referencia: Código Civil, artículo 1124 – BOE).
Impago de 56 cuotas hipotecarias
En su Fundamento de Derecho Cuarto, el Tribunal Supremo precisó:
“Ha quedado acreditado que las partes suscribieron un préstamo a 30 años por importe de 76.000 € el 9 de noviembre de 2006.
El prestatario dejó de abonar las cuotas desde el 9 de julio de 2012.
Transcurridos cinco años sin pago alguno, el prestamista interpuso demanda el 2 de junio de 2017 solicitando la resolución del contrato y el pago de la cantidad adeudada.”
El Tribunal consideró que el impago de 56 cuotas constituía claramente un incumplimiento grave y esencial, validando así la resolución anticipada del contrato.
Esta sentencia confirma que, en las hipotecas firmadas antes de junio de 2019, la resolución anticipada por la vía del artículo 1124 es jurídicamente válida cuando el incumplimiento es prolongado y está acreditado.
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