Standort

Weit mehr als ein Wohn- und Urlaubsziel

Mallorca und Ibiza sind längst nicht mehr ausschließlich Urlaubsziele. Sie haben sich auch zu Standorten entwickelt, an denen Familien unterschiedlicher Nationalitäten ihren Wohnsitz begründen, Unternehmen aufbauen und einen Teil ihres Vermögens halten.

Mallorca zeichnet sich durch einen hochwertigen Wohnimmobilienmarkt, internationale Verkehrsanbindungen, spezialisierte Dienstleistungen und eine etablierte internationale Gemeinschaft aus. Ibiza wiederum zieht mit seinem besonderen Immobilienmarkt und seiner internationalen Ausstrahlung Investoren an, die sich für exklusive Immobilien und unternehmerische Möglichkeiten auf der Insel interessieren.

Die Attraktivität beider Inseln beruht auf einer Kombination, die sich nur schwer an anderen Standorten wiederfinden lässt: hohe Lebensqualität, wirtschaftliche Aktivität, ein internationales Umfeld und die Einbindung in den spanischen und europäischen Rechtsrahmen.

Eine saudi-arabische Familie möchte möglicherweise eine Immobilie für ihre Aufenthalte in Europa erwerben. Ein Unternehmer mit Sitz in der Golfregion könnte auf Ibiza eine interessante Immobilieninvestition identifizieren. Ein Family Office wiederum könnte den Erwerb mehrerer Vermögenswerte oder eine Beteiligung an einem spanischen Unternehmen in Betracht ziehen.

Es handelt sich um unterschiedliche Vorhaben, die jedoch alle dieselbe grundlegende Frage aufwerfen: Wie sollte die Investition strukturiert werden, damit sie den tatsächlichen Interessen und Zielen der Beteiligten entspricht?

Strategie

Vor dem Immobilienerwerb oder der Gesellschaftsgründung steht die Analyse des Investors

Einer der Fehler, die bei internationalen Transaktionen vermieden werden sollten, besteht darin, sich für eine rechtliche Struktur zu entscheiden, bevor das eigentliche Investitionsvorhaben definiert wurde.

Die Gründung einer spanischen Gesellschaft ist nicht immer der sinnvollste Weg, um eine Immobilie zu erwerben. Ebenso wenig muss eine unternehmerische Investition zwangsläufig unmittelbar im eigenen Namen erfolgen.

Welche Vorgehensweise geeignet ist, hängt davon ab, wer investiert, wo der Investor ansässig ist, über welche Vermögenswerte er bereits verfügt, wie sein Vermögen organisiert ist und welche Ziele mit der Investition verfolgt werden.

Ausgangspunkt sollte daher stets eine umfassende rechtliche und steuerliche Analyse des Investors und seiner Interessen in Spanien sein.

Soll die Immobilie als Familienwohnsitz oder als renditeorientierte Kapitalanlage dienen? Wird der Eigentümer in Spanien steuerlich ansässig oder bleibt sein steuerlicher Wohnsitz in Saudi-Arabien beziehungsweise den Vereinigten Arabischen Emiraten? Besteht bereits eine ausländische Gesellschaft, über die investiert werden könnte? Sind weitere Erwerbe geplant? Sollen die Vermögenswerte innerhalb einer familiären Eigentümerstruktur gehalten werden?

Die Antworten auf diese Fragen beeinflussen wesentliche Entscheidungen hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse, der Besteuerung, der Vertretung, der Verwaltung und der späteren Vermögensnachfolge.

Tätigkeit in Spanien

Investieren und unternehmerisch tätig werden in Spanien: Gesellschaften, NIE und Vertretung aus dem Ausland

Sobald die Investitionsstrategie feststeht, gilt es zu bestimmen, wie diese rechtlich und praktisch umgesetzt werden soll.

Investoren können im eigenen Namen, über eine bereits bestehende ausländische Gesellschaft oder mittels einer in Spanien gegründeten Gesellschaft handeln. Eine häufig gewählte Rechtsform ist die spanische Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Sociedad Limitada, S.L.). Ob sie im konkreten Fall geeignet ist, muss jedoch unter Berücksichtigung der geplanten Tätigkeit und der gesamten Vermögensstruktur des Investors geprüft werden.

Darüber hinaus müssen die für eine Tätigkeit in Spanien erforderlichen Unterlagen vorbereitet werden. Für ausländische natürliche Personen gehört die Beantragung einer Ausländeridentifikationsnummer (Número de Identidad de Extranjero, NIE) häufig zu den ersten Schritten. Sie dient der Identifizierung gegenüber spanischen Behörden und wird für zahlreiche Vorgänge mit wirtschaftlicher, steuerlicher oder verwaltungsrechtlicher Bedeutung benötigt.

Für Investoren, die ihren Wohnsitz weiterhin im Nahen Osten haben, ist besonders relevant, dass viele Rechtsgeschäfte organisiert und abgewickelt werden können, ohne dass wiederholte Reisen nach Spanien erforderlich sind.

Durch eine im Ausland notariell erteilte und in Spanien wirksame Vollmacht kann ein Investor einen Vertreter bevollmächtigen, die ausdrücklich übertragenen Handlungen in seinem Namen vorzunehmen.

Eine Generalvollmacht kann weitreichende Verwaltungs- und Vertretungsbefugnisse umfassen, während eine Spezialvollmacht die Vertretungsmacht auf bestimmte Rechtsgeschäfte oder Angelegenheiten beschränkt. Der Umfang der Vollmacht sollte sorgfältig festgelegt werden und sowohl den Bedürfnissen des Investors als auch dem Maß an Kontrolle entsprechen, das er über seine Angelegenheiten behalten möchte.

Due Diligence

Due Diligence: Genau wissen, was erworben wird

Eine außergewöhnliche Immobilie oder eine vielversprechende Geschäftsmöglichkeit zu finden, bedeutet noch nicht, deren rechtliche Situation vollständig zu kennen.

Auf Mallorca und Ibiza, wo das Bau- und Raumordnungsrecht besondere Bedeutung hat, muss nicht nur geklärt werden, wem eine Immobilie gehört, sondern auch, welche Nutzung und welche baulichen Maßnahmen rechtlich zulässig sind.

Bei einer Villa können Abweichungen zwischen dem tatsächlichen baulichen Zustand, den Angaben im Grundbuch und den baurechtlichen Unterlagen bestehen. Ein Grundstück kann besonderen Baubeschränkungen unterliegen. Eine zu Investitionszwecken erworbene Immobilie erfüllt möglicherweise nicht die rechtlichen Voraussetzungen für die vorgesehene gewerbliche Nutzung.

Beim Erwerb eines Unternehmens erstreckt sich die Prüfung unter anderem auf Verträge, Verbindlichkeiten, Genehmigungen und mögliche rechtliche oder regulatorische Risiken der Gesellschaft.

Eine sorgfältige Due Diligence ermöglicht es, Risiken vor dem Eingehen verbindlicher Verpflichtungen zu erkennen, ihre Auswirkungen zu bewerten und geeignete vertragliche Absicherungen vorzusehen. Darüber hinaus müssen etwaige besondere Anforderungen berücksichtigt werden, die bei bestimmten Immobilienerwerben durch Investoren aus Nicht-EU-Staaten gelten können.

Besteuerung

Internationale Besteuerung und Herkunft der Mittel: Fragen, die frühzeitig geklärt werden sollten

Mit der Auswahl eines Vermögenswertes oder einer Gesellschaftsstruktur ist die Planung noch nicht abgeschlossen.

Die steuerliche Ansässigkeit, die Eigentümerstruktur, die aus der Investition erzielten Einkünfte sowie eine spätere Übertragung von Vermögenswerten können unterschiedliche steuerliche Folgen haben. Bestehen Vermögensinteressen in mehreren Staaten, ist zudem die mögliche Anwendung einschlägiger internationaler Doppelbesteuerungsabkommen zu prüfen.

Ebenso müssen Transaktionen unter Beachtung der spanischen Vorschriften zur Verhinderung von Geldwäsche vorbereitet werden.

Die Feststellung der wirtschaftlich Berechtigten, der Nachweis der Herkunft der eingesetzten Mittel und die Dokumentation der beteiligten Gesellschaften sind wesentliche Schritte, insbesondere wenn Family Offices oder komplexe internationale Gesellschaftsstrukturen beteiligt sind.

Wer diese Fragen frühzeitig klärt, schafft die Voraussetzungen dafür, dass Dokumentation, Finanzierung und rechtliche Abwicklung der Transaktion aufeinander abgestimmt werden können.

Frau Legal

Frau Legal: Ihr rechtlicher Ansprechpartner auf Mallorca und Ibiza

Für eine international tätige Unternehmerfamilie oder ein Family Office kann die erste Investition in Spanien der Beginn einer wesentlich umfassenderen Beziehung zu diesem Land sein.

Dem Erwerb einer Wohnimmobilie können weitere Immobilieninvestitionen folgen. Aus einem Immobilienprojekt kann die Gründung einer Gesellschaft entstehen. Ein unternehmerisches Vorhaben wiederum kann eine dauerhafte rechtliche Vertretung erforderlich machen.

Frau Legal ist eine auf Mallorca ansässige Rechtsanwaltskanzlei. Wir beraten internationale Mandanten bei der Planung und Strukturierung von Investitionen, Immobilientransaktionen, gesellschafts- und handelsrechtlichen Angelegenheiten, steuerlichen Fragestellungen sowie bei der Verwaltung ihrer Vermögens- und Unternehmensinteressen in Spanien.

Unsere Tätigkeit beginnt damit, die persönliche und wirtschaftliche Ausgangssituation unserer Mandanten, ihre Ziele und ihre bestehenden Eigentums- und Gesellschaftsstrukturen zu verstehen. Auf dieser Grundlage erarbeiten wir die rechtlich geeignete Vorgehensweise, bevor eine Transaktion eingeleitet wird.

Bei einer Investition im Ausland geht es nicht allein darum, die richtige Gelegenheit zu erkennen. Entscheidend ist auch, diese rechtssicher in eine umfassendere Vermögens- und Unternehmensstrategie einzubinden.