Desde que en 2019 se hicieron eco varias resoluciones del Tribunal Supremo en el que se declaró nula la cláusula de vencimiento anticipado (véase SSTS de 11.09.2019, 12.11.2019, 14.11.2019 y 12.12.2019).
Éstas sentaron las bases para considerar cuando se puede declarar válida la cláusula de vencimiento anticipado:
- Cuando prevea que el incumplimiento del deudor sea tan grave o esencial que justifique la totalidad de la reclamación del total de la deuda pendiente.
- Cuando la propia cláusula, además, determine qué es grave incumplimiento y ofrecer oportunidad al consumidor de poder cumplir su obligación.
Situación de los préstamos hipotecarios firmados con posterioridad de junio de 2019
En atención a estas resoluciones, el legislador tomó nota y en fecha 16 de junio de 2019, entró en vigor la Ley 5/2019 reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario en el que determina que es incumplimiento grave el impago de un 3% del capital concedido si la mora de produjera dentro de la primera mitad de duración de préstamo o, durante la segunda mitad, si son 12 cuotas mensuales impagadas y siempre que se haya concedido al prestamista un mes para poder abonar su deuda.
Esto, por supuesto, se aplica a todos aquellos préstamos hipotecarios que se celebraron tras su entrada en vigor, pero ¿Qué ocurre con los anteriores?
Préstamos hipotecarios firmados con anterioridad de junio de 2019
La legislación concretando los supuestos de gravedad de cumplimiento no existieron hasta 2019, haciendo la Ley sus efectos “ex nunc”, no “ex tunc”, es decir, efectos hacia el futuro, pero no hacia situaciones de derecho producidas en el pasado, cosa que provoca que queda al arbitrio del Juzgador considerar si existe un incumplimiento grave o no.
No obstante, en fecha 6 de junio de 2022, el Tribunal Supremo, en su Sentencia nº 465/2022, determinó de forma expresa que puede considerarse como incumplimiento grave y esencial del préstamo hipotecario, validando así la cláusula de vencimiento anticipado con resolución de contrato vía art. 1.124 del Código Civil Español.
Incumplimiento de 56 cuotas hipotecarias
Ello se determina se forma clara y contundente en el Fundamento Jurídico Cuarto, cuando dice:
“Ha quedado acreditado en la instancia que las partes concertaron el 9 de noviembre de 2006 un préstamo a treinta años por importe de 76.000 euros y que, ante el impago por el prestatario de las cuotas a partir del 9 de julio de 2012, la entidad prestamista le notificó el importe adeudado a fecha 15 de marzo de 2017, requiriéndole para que regularizara la deuda. Desatendido el requerimiento, cuando el deudor llevaba casi cinco años sin pagar, la acreedora interpuso demanda el 2 de junio de 2017, por la que solicitó, de manera principal, la resolución del contrato y la condena al pago de la correspondiente cantidad conforme a la liquidación presentada, que no ha sido discutida.
Es indudable que el impago producido en atención al número de cuotas impagadas debe calificarse, como hizo el juzgado, cuyo criterio compartimos, como grave y esencial y, en consecuencia, el recurso de apelación del demandado debió ser desestimado”
Por lo tanto, queda sentado por el Tribunal Supremo que, respecto de aquellos préstamos hipotecarios celebrados con anterioridad a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, se puede considerar válido el argumento de resolver de forma anticipada el contrato vía acción resolutoria del art. 1124 del Código Civil por el impago de 56 cuotas hipotecarias.
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