Preguntas Frecuentes
sobre derecho inmobiliario en España

Si eres británico puedes comprar tu casa en las Islas Baleares desde UK sin problema. El hecho de pertenecer ahora en un Estado fuera de la Unión Europea sólo afecta en la obtención previa del NIE para hacer la compraventa del inmueble. (véase guía de compraventa).

Para comprar una casa, simplemente debes elegir cual es la propiedad que te gusta, obtener un NIE, abrir una cuenta bancaria, en su caso, concertar una hipoteca y firmar la hipoteca y la compra.

Sí, y sin problemas para adquirirla.

La nacionalidad del comprador no influye de ninguna manera en su capacidad para adquirir una propiedad en el país.

Para comprar una casa en España sólo necesitas estar identificado con un NIE. Los demás trámites puedes hacerlos tú mismo o mediante un poder, y que sea una persona que te represente en todos los trámites a tu nombre.

Por supuesto, de la misma manera que un ciudadano español o perteneciente a un Estado miembro de la Unión Europea.

La nacionalidad del comprador no es un hecho que condicione la compraventa jamás.

De esta manera, cualquier extranjero puede comprar una casa en el Estado español. Sin embargo, sólo hay una diferencia como paso previo: la obtención de un NIE.

¿Qué es un NIE? Es el número de identificación básico que todos los extranjeros deben obtener una vez que entran al país.

Después de obtener tu NIE, por supuesto podrás adquirir una vivienda en España como cualquier otro ciudadano, sea europeo o concretamente español.

Para comprar una vivienda con hipoteca en España, debes saber que como no residente tendrás ciertas diferencias que con un residente español.

En primer lugar, los no residentes pagarán más porque el tipo de interés es de valor superior que un interés concedido a un residente español.

Además, un no residente tendrá menos financiación para la propiedad, generalmente el 60% de la cantidad total, frente al 70-8% que disfrutan los residentes españoles.

Generalmente, las hipotecas concedidas a los no residentes son de tipo fijo, pero si es cierto que cada vez más se observan hipotecas de tipo variables también. En ambos casos, se pedirá según el banco como documentación adicional un certificado de calificación crediticia del país de origen.

Por lo que se refiere a los impuestos, ello depende del país de residencia del comprador. Allí donde habite habitualmente será considerado residente fiscal.

Debes comprar una casa en España porque gracias a su promoción inmobiliaria y a su calidad de vida, que provoca que exista un perfecta sinergia entre la oferta y la demanda, y no sólo eso, sino que su valor aumenta año tras año.

En nuestro post acerca de la rentabilidad de la compra en Islas Baleares, hablamos de que una propiedad en las Islas Baleares es un valor de inversión seguro, pues cada año aumenta su valor, incluso en el año de pandemia como ya se observó.

Los costes asociados a una compra suelen ser del 10 al 15% del valor de la vivienda, en concepto de impuestos y gastos adicionales.

¿Cuáles son los impuestos que hay que pagar en España?

• IVA (Impuesto al Valor Añadido) o ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

Si se trata de adquirir una vivienda nueva, de obra nueva, el IVA a abonar será del 10% si se trata de una residencia habitual y del 21% si se trata de un local comercial.

Obra nueva es aquella que se adquiere directamente del promotor y no ha existido comprador anterior.

En caso contrario, el acto no está sujeto a IVA, sino a ITP.

Este impuesto se abona en el momento de firmar la escritura de compraventa y el vendedor lo transfiere a la Agencia Tributaria.

En cambio, el ITP, como hemos dicho, será el impuesto que se abone en el caso de adquisición de una finca que no sea de obra nueva.

El ITP, como el AJD que hablaremos posteriormente, es un impuesta que cada Comunidad Autónoma determina su valor, pudiendo ser del 6% al 11,5%, distinguiendo además de si la vivienda es para destinarla a vivienda habitual o no. De ser vivienda habitual, el ITP tendría una rebaja fiscal.

Por ejemplo, en las Islas Baleares, el ITP es de 8 al 11,5%, pero si es para vivienda habitual, se rebaja al 5%.

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

El Impuesto de Actos Jurídicos es un impuesto que también grava la vivienda, y su cálculo depende de la zona en que se adquiere el inmueble. Puede ir del del 0,5% al 1,5%. En Islas Baleares es del 1,2% para este año 2022.

Sin embargo, puedes disfrutar de varias reducciones de la tasa impositivas si te encuentras dentro de uno de los dos grupos siguientes:

• Tienes menos de 35 años y la vivienda que quieres comprar costará menos de 130.000 €
• Tienes alguna discapacidad oficialmente reconocida y la propiedad cuesta hasta 180.000 €.

¿Qué gastos debo abonar?

• Gastos notariales

Se requerirá ir y usar los servicios de un notario durante este proceso legal de compraventa.

Ello es porque el notario es quién redactará la escritura pública y ello genera unos aranceles notariales que dependerán de:

• El precio de venta acordado de la propiedad
• Si hay alguna hipoteca detrás de la compra
• El número de páginas/secciones que tiene el contrato
• La cantidad de partes involucradas en la transacción
• Tasa de registro de la propiedad

Una vez que finalmente pagues por el precio de venta, tendrás que registrarla en el Registro de la Propiedad, que oscila entre el 1% y el 2%.

Esto también se refiere a la nota simple de registro, necesaria para verificar el estado de la propiedad. Será fundamental para recopilar datos relevantes sobre la vivienda y sobre el propietario anterior. ¿Por qué? Porqué es la oportunidad de detectar si la propiedad tiene vicios ocultos.

• Cambio de utilidades

Uno de los últimos pasos en el proceso será recibir la propiedad de las utilidades (gas, agua, electricidad, etc.) del propietario anterior.

• Asesoría Jurídica

Sí, en todo el procedimiento existen numerosos documentos legales que requieren de la supervisión de un abogado, y más cuando se es extranjero.

Generalmente, los honorarios del abogado van del 0.5 al 1,5% del valor del inmueble.

• Agente inmobiliario

Será el vendedor pagará la comisión del agente (del 2 al 15% en España). Se puede pactar que este coste lo asuma el comprador descontándolo del precio de la venta final.

Se recomienda comprar una casa en España allí donde haya costa. El motivo principal es que no sólo existe mucha oferta, sino que además será un valor rentable que sólo te aportará beneficios: alquilarla a otras personas para vivienda o, sino, también alquilarla para vacaciones.

Tener una propiedad en España es un valor seguro, tanto si lo quieres para ti como si lo quieres rentabilizar, por su calidad de vida y ser un valor que se incrementa año tras año.

Si, absolutamente.

Sólo existe una diferencia respecto a un ciudadano español: la previa obtención de un NIE.

La obtención de un Número de Identificación Fiscal es sólo a los efectos de tener una identificación a nivel fiscal en España.

Por lo demás, todo el procedimiento será el mismo, como si de un español se tratara.

Hay que tener en cuenta que, según el lugar donde se resida, el tiempo en la obtención del NIE puede variar de 10 días a 2 meses. Por ello, te recomendamos que, tan pronto te decidas en comprar una casa, el primer paso sea la obtención de un NIE, a fin de poder operar tranquilamente en España, ya sea desde el mismo Estado español o bien desde tu lugar de residencial habitual.

Todos los demás trámites se pueden realizar personalmente por ti, o bien por medio de una persona que se encuentre en España como apoderado, es decir, que te represente en España.