NOVEDADES DE LA NUEVA LEY DE VIVIENDA
En este artículo trataremos las grandes novedades que puede acarrear la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, también llamada, “Ley de Vivienda”.
La Ley de Vivienda, cuyo dictamen sobre el Proyecto de Ley paralizado desde mayo de 2022, se aprobó por la Comisión de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana el pasado 20 de abril de 2023.
Así las cosas, se pretende que la modificación sea definitiva tras la aprobación por el Congreso y el Senado durante el mes de mayo, de manera que podría incorporarse en nuestro Ordenamiento Jurídico desde el 28 de mayo de 2023.
Ahora bien, ¿cuál va a ser la afectación de esta Ley? En el presente artículo tratamos las modificaciones en cuanto a los incrementos del precio:
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a. Limitación en el incremento de un arrendamiento activo
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Si bien es cierto que la Ley de Arrendamientos Urbanos indica que el incremento de la renta puede ser atendiendo al incremento del IPC, desde el mes de marzo de 2022, a fin de frenar la inflación, se usó como índice el Índice de Garantía y Competitividad, que no supera el 2%. Dicha medida está prevista hasta el término del año 2023.
La nueva Ley de Vivienda habilita al Instituto Nacional de Estadística para que de un nuevo índice de referencia para que así, de manera definitiva, ya no se emplee más el IPC.
Es más, la nueva Ley determina que los arrendamientos no podrán aumentar más de un 3% de su valor cuando el arrendador sea un gran tenedor (de no serlo, se pactará i en defecto de pacto no podrá ser superior al 3%).
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b. Limitación al precio de los nuevos contratos
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Si se firman nuevos contratos las consecuencias serán distintas en función de si el arrendador es un gran tenedor o no es un gran tenedor.
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- Si el arrendador no es un gran tenedor, la renta no podrá exceder la del contrato anterior, una vez aplicada la cláusula de actualización anual, salvo determinados supuestos en los que podrá incrementarse en un máximo del 10%.
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Casos en que se puede aumentar un 10%:
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- o Si en los 2 años anteriores se hubieren realizado actuaciones de rehabilitación o mejora que supongan un ahorro de energía primaria no renovable;
- o Cuando en los 2 años anteriores se hubieren realizado actuaciones de mejora de accesibilidad o
- o Cuando el plazo de duración pactado sea 10 años o más.
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Asimismo, no se podrá repercutir al arrendatario cuotas o gastos que no estuvieren previstos en el contrato anterior.
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- Sin perjuicio de lo anterior, si el arrendador es un gran tenedor la renta del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia que se publique en un futuro.
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Esta regulación se aplicará a los contratos que se formalicen a partir de la entrada en vigor del Proyecto de Ley, una vez esté aprobado el sistema de índices.
Téngase presente que a pesar de que el Proyecto de Ley define a los grandes tenedores como las personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 inmuebles de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros, permite expresamente que, en las zonas de mercado residencial tensionado, las comunidades autónomas puedan disminuir el umbral a 5 o más inmuebles.
En resumen, la modificación propuesta en la Ley de Arrendamientos Urbanos, también conocida como la «Ley de Vivienda», plantea importantes cambios en relación con los incrementos de los precios de alquiler. Estos cambios, programados para entrar en vigor a partir del 28 de mayo de 2023, buscan abordar las preocupaciones sobre la inflación y la accesibilidad a la vivienda en España.
Uno de los aspectos clave de esta modificación es la limitación en los aumentos de alquiler activos. Se propone reemplazar el índice de aumento basado en el IPC con uno nuevo proporcionado por el Instituto Nacional de Estadística. Además, se establece un límite máximo del 3% para los incrementos de alquiler cuando el arrendador sea un gran tenedor.
En el caso de nuevos contratos, las restricciones varían según si el arrendador es un gran tenedor o no. Para los no grandes tenedores, la renta no puede superar la del contrato anterior, a menos que se cumplan ciertas condiciones específicas, lo que limita los aumentos al 10%. Para los grandes tenedores, la renta se ajustará según un sistema de índices de precios de referencia que se publicará en el futuro.
Es importante tener en cuenta que, aunque la ley define a los grandes tenedores en función de la cantidad de propiedades que poseen, permite que las comunidades autónomas ajusten estos umbrales en zonas de mercado residencial tensionado, lo que brinda cierta flexibilidad para abordar situaciones locales.
En última instancia, esta modificación de la Ley de Vivienda busca equilibrar los intereses de arrendadores y arrendatarios, con el objetivo de hacer que el mercado de alquiler sea más estable y accesible en España. El impacto final dependerá de cómo se apliquen y adapten estas regulaciones en el contexto local.
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