Derecho Inmobiliario y cuestiones Fiscales
La Ley fija su obligatoriedad para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.
Explicamos las excepciones a la hora de contratar el seguro decenal
Hoy por hoy el seguro decenal es aquel que garantiza las responsabilidades de los agentes de la edificación por daños materiales causados por defectos o vicios que afecten a la resistencia mecánica o estabilidad del edificio.
El seguro decenal abre numerosos interrogantes para aquellos que no están familiarizados con este mundo: qué riesgos cubre, su obligatoriedad y las excepciones a la misma, las consecuencias de su ausencia, la necesidad de una OCT (Organismo de control técnico).
¿Qué riesgos cubre el seguro decenal?
Antes de 1.999, nuestro Código Civil ya establecía una garantía decenal ante casos de “ruina” en la edificación para contratistas y arquitectos. Sin entrar en el análisis de aquel marco legal lo cierto es que muchas veces su cumplimiento era imposible, habida cuenta de la ausencia de patrimonio de los obligados a responder. Esta problemática, especialmente dolorosa en los supuestos de viviendas, y solo parcialmente subsanada por los seguros de responsabilidad civil que algunos profesionales o promotores tenían, era lo que la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación preveía.
Para ello, en su artículo 19, establece tres plazos para exigir responsabilidades de los agentes (promotor, constructor, arquitectos, etc) que intervienen en la edificación, en función del tipo daños/vicios:
- Diez años para los daños causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, etc que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
- Tres años para los vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad como higiene, medio ambiente, etc.
- Un año para los daños que se produzcan en los elementos de acabado o de terminación de la obra.
¿Es obligatorio el seguro decenal?
La Ley fija su obligatoriedad para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda. ¿Y cómo hace efectiva dicha obligación? Sencillo, no permite la inscripción de la obra nueva en el Registro de la Propiedad, lo que, en la práctica imposibilita al promotor obtener la financiación hipotecaria, comercializar las viviendas, etc. Si el promotor no acude ante el Notario con dicho seguro no tiene nada que hacer, quedando fuera del Registro de la Propiedad hasta que pasen esos 10 años. Aunque hay excepciones, como autopromotor individual se puede inscribir el inmueble en el registro si se declara la vivienda para uso propio y dentro del plazo de 10 años.
¿Qué es la OCT?
Las siglas OCT son las Oficinas de Control Técnico que son: empresas de ingeniería y/o arquitectura que tienen por misión el control de la calidad del proyecto, de la ejecución del material y del proceso de edificación, la correcta sujeción de la obra al proyecto y la adecuación a la normativa aplicable…. Las OCT vienen obligadas no solo a revisar e informar el aspecto documental de la obra (Proyecto de Ejecución Material, Planos, etc.) sino que también deberán asistir a ciertos momentos críticos del proceso constructivo para poder dar fe de que cierto acto ha tenido lugar y de la calidad con que se ha ejecutado. Ahora bien, cabe la posibilidad de contratar seguros decenales sin OCT.
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