Como posiblemente todos sabéis, cuando adquirimos un inmueble en España hemos de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto va de un 8% a un 11% del valor del inmueble y lo hemos de pagar en un plazo máximo de un mes desde que se produce la compraventa.
Cuando presentamos la declaración, calculamos el impuesto sobre el valor declarado en la escritura. No obstante, la Agencia Tributaria de les Illes Balears (ATIB) tiene cuatro años para revisar estos valores y, si se ha declarado un valor inferior al conocido como valor real, nos exigirán el pago del impuesto por la diferencia.
Ejemplo: Si he adquirido un inmueble por 100.000 euros, habré pagado 8.000 euros por ITP. Si el valor real del inmueble eran 140.000 euros, la ATIB me solicitará el pago del 8% de 40.000 euros, más intereses y sanciones.
Estas revisiones muy pocas veces tienen en cuenta el estado físico o la ubicación del inmueble, ya que el valor real se calcula en base a otros datos, como son el valor catastral o la superficie de las fincas. Por tanto, muchas veces resulta injusto el tener que pagar de más cuando has obtenido una buena oferta por una propiedad.
Recientes sentencias de nuestro Tribunal Supremo, han establecido que este cálculo no es acertado si no se complementa con una comprobación directa por parte de la Administración del inmueble que está siendo inspeccionado. Concretamente, la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2018 explica que las valoraciones han de complementarse, «para la asignación final del valor concreto, de una verdadera comprobación singular, motivada y basada en la observación directa e inmediata del bien comprobado». La misma sentencia menciona que, «como recuerda el Tribunal Constitucional, la expresión del valor real impone a la Administración la obligación de circunscribirse, dentro de una esfera de apreciación, a unos criterios de naturaleza técnica que no puede obviar […] (STC 194/2000)».
Por otro lado, quien ha de probar que el valor real es superior al declarado es la propia Administración, y no el administrado. La carga de la prueba va a recaer, por tanto, en el ATIB. La misma sentencia del Tribunal Supremo anteriormente citada especifica que, «el acto de determinación del valor real de los bienes inmuebles comprobados por la Administración – que, por ende, corrige o verifica los valores declarados por el interesado como precio o magnitud del negocio jurídico llevado a término – ha de ser: a) singularizado; b) motivado; y c) fruto de un examen del inmueble, normalmente mediante visita al lugar.» Más adelante afirma que «el interesado no está legalmente obligado a acreditar que el valor que figura en la declaración o autoliquidación del impuesto coincide con el valor real, siendo la Administración la que debe probar esta falta».
¿Qué podemos hacer si no estamos conformes con la tasación efectuada por la Administración a través de la aplicación de coeficientes? Hay varias opciones, que deberán estudiarse caso por caso, pero en cualquier modo, el administrado puede recurrir a cualquier medio de prueba aceptado en Derecho, como por ejemplo un acta notarial que demuestre el estado del inmueble. No es necesario, como se hacía hasta ahora, utilizar una tasación pericial contradictoria. Es más, este método no resultaría nada acertado para impugnar un acto motivado por una pura operación aritmética.
Se trata de un tema ciertamente interesante y más para todos los profesionales que nos dedicamos al sector inmobiliario y urbanístico en las Islas Baleares y, obviamente, podríamos profundizar muchísimo más en el tema, por lo que para cualquier consulta o duda no dudéis en poneros en contacto con nuestros abogados de Mallorca e Ibiza.
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