Derecho Inmobiliario y cuestiones Fiscales
¿Desde cuándo se entiende que la oferta de la venta para una casa ha sido aceptada por el optante y desde cuándo quedan ambas partes obligadas uno a vender y el otro a comprar? En contra de lo que se piensa, no es desde la firma formal del contrato de opción o promesa de venta, sino desde el acuerdo real, claro y voluntario (lo que en derecho se conoce como que “se perfecciona”) entre las partes (cedente y optante) de querer uno vender y el otro comprar o bien opcionar, es decir, si el propietario ha ofertado la propiedad por un precio determinado y conocido (bien a través de la inmobiliaria o directamente) y el optante o futuro comprador ha aceptado por cualquier medio admitido en derecho (emails, testigos, burofax, notificación notarial, etc.) el precio y la cosa a comprar u opcionar se entiende que el contrato o acuerdo existe de pleno derecho aunque no se haya firmado. De ello se deduce, por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 31.12.1997 en la que se dice que el acuerdo se perfecciona (tiene valor a los efectos jurídicos) por una “cuestión de hecho”. En ese preciso momento (en el de la aceptación del optante o futuro comprador) surgen o nacen todos los derechos y obligaciones entre las partes (con independencia de que el contrato de opción, de promesa o de arras se haya firmado o no). Evidentemente, si la inmobiliaria está autorizada formalmente a vender la propiedad en nombre del legítimo propietario y la anuncia en su publicidad o Internet se entiende que se ha puesto a la venta de la misma manera que si lo hubiera hecho el mismo propietario, por lo que estando identificada la finca y formalizada de una manera clara y evidente el acuerdo en el precio de compra final entre ambos, ya no se podrá echar atrás el vendedor en caso de que posteriormente le surja un posterior interesado que le pueda ofrecer más dinero por la casa ya que el contrato se perfecciona en el mismo momento que uno ofrece una cosa por un precio y el otro lo acepta. En el caso que después del acuerdo inicial se redacte el contrato de opción o arras de acuerdo a las instrucciones de las partes ya dará igual si el vendedor quiera retirarse de la venta puesto que el acuerdo ya se puede dar formalmente como realizado (aunque no esté firmado) ya que según el Tribunal Supremo el acuerdo de dar la opción de compra o la propia compraventa entiende que se ha perfeccionado (celebrado a todos los efectos legales) al haber acuerdo entre las partes entre la cosa que se quiere vender y el precio final por la cosa y, por ende, esto obliga a ambas partes por lo que el optante o comprador le podrá exigir al propietario que se firme la opción de compra o la compraventa aunque no “lo tenga firmado”. Contacte con nuestro bufete de abogados experto en derecho inmobiliario si tiene cualquier duda a la hora de vender o comprar su propiedad.
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