Estudio de la legalidad en Baleares de los arrendamientos de corta duración

Desde nuestro bufete de abogados en Baleares queremos ofrecer toda la información referente a la regulación del alquiler vacacional.

Arrendamiento de temporada y alquiler vacacional

Muchas veces se tiende a confundir los conceptos de arrendamiento de temporada y alquiler vacacional. No obstante, tanto por su regulación como por sus características, son dos conceptos distintos. El arrendamiento de temporada está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en sus artículos 3.2 y 4.3 donde se le aplica el régimen de “uso distinto a la vivienda”. Por su parte, el alquiler vacacional está excluido de la LAU y se regula por la normativa sectorial. Para que un arrendamiento quede al margen de la regulación de la LAU y pueda catalogarse como vacacional deben co-exisitr una serie de requisitos:

1. a) Ceder la totalidad de la vivienda, amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato.
2. b) El proceso debe haber sido gestionado o promocionado a través de operadores turísticos que han de ser remunerados por dicho trabajo.
3. c) La cesión debe estar regulada por una normativa específica regulada por un marco normativo sectorial. Si no existe este marco normativo, se aplicará el régimen jurídico del arrendamiento estándar recogido en la LAU.

Condiciones del alquiler turístico en Baleares

La Ley 8/2012 de turismo de las Illes Balears establece los condicionantes o presupuestos que deben concurrir para que pueda ofrecerse una estancia turística en una vivienda.

• Operadores que pueden ofertar dichas viviendas:

El artículo 52 de la Ley de Turismo establece que estos operadores pueden ser personas físicas o jurídicas que comercializan una vivienda unifamiliar aislada o pareada y prestan servicios de alojamiento turístico que se alterna con el uso propio siguiendo las disposiciones de lo recogido en la ley. Quedan excluidas todas aquellas viviendas sitas en edificios plurifamiliares o adosados sometidos al régimen de propiedad horizontal. No obstante, estas últimas pueden ser alquiladas por semanas o meses en base al arrendamiento de temporada recogido en la LAU conforme a sus Artículos 5.e, 28.3, 52.2 y 109.e. Según recoge la Ley 8/2012 no pueden ser comercializadas a través de canales de oferta turística.

• Características de la vivienda, servicios y dotaciones:

La vivienda unifamiliar aislada o pareada, ubicada tanto en suelo urbano como rural, debe contar con un máximo de seis dormitorios y doce plazas y una dotación mínima de baños de uno por cada tres plazas. Además, el operador turístico deberá cumplimentar una declaración de inicio de actividad turística para poder destinarla a uso comercial. Según lo señalado, las viviendas con características plurifamiliares estarán fuera del objeto de este tipo de alquileres y de llevarse a cabo serán objeto de las correspondientes sanciones tipificadas en la Ley. El alquiler de habitaciones dentro de la misma vivienda también está prohibido en el seno de este tipo de alquileres vacacionales. La vivienda objeto de estancia vacacional debe contar con los siguientes servicios y dotaciones:

• Limpieza periódica de la vivienda,
• Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general y reposición de los mismos.
• Mantenimiento de las instalaciones.
• Servicio de atención al público en horario comercial.
• Servicio de asistencia telefónica al turista o usuario del servicio turístico prestado durante 24 horas.

Por su parte, el alquiler temporal no debe incluir servicios complementarios, no debe ser promocionado ni comercializado y no ha de estar sujeto a una ley autonómica sectorial. Cabe señalar que si, a pesar de que la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística y esté sometida a un régimen específico de su normativa sectorial, no se ofertan los servicios complementarios reseñados anteriormente, el contrato que se formalizase se seguiría rigiendo bajo la legalidad y al amparo de la LAU o en su caso por el Código Civil.

• Características de las formas de comercialización de los alquileres vacacionales:

Las alquileres vacacionales podrán ser gestionados o comercializados tanto por el propietario como por medio de operadores o por otros medios de comercialización turísticas.

Infracciones en el alquiler vacacional

Tienen consideración de infracción grave en caso de incumplimiento de la normativa sectorial: – La oferta o la comercialización de estancias turísticas en viviendas que no cumplan los requisitos o las condiciones establecidas en la Ley y su normativa de desarrollo. – Permitir en una vivienda de su propiedad que no se cumplan los requisitos o las condiciones establecidos en la Ley y en la normativa de desarrollo de la oferta o la comercialización de estancias turísticas. Es decir, la mera publicidad del alquiler de una vivienda prohibida por la Ley 8/2012 ya supone una actividad punible por parte del propietario y, por tanto, sancionable por la Administración. Este hecho también afecta a portales de Internet con base en el consumo colaborativo, pero cuya finalidad es esencialmente turística. Las infracciones graves conllevan una sanción económica de entre 4.001 y 40.000 euros. No obstante, es posible que la inspección detecte infracciones adicionales. Muchos operadores optan por no ofrecer los servicios complementarios. De esta manera, ante una posible inspección, el contrato será considerado de carácter civil y privado y, por tanto, sujeto a la LAU. Resulta imprescindible plasmar este alquiler de temporada en un contrato escrito aceptado por ambas partes. Por todo ello, debe ser precavido a la hora de alquilar su vivienda en temporada estival, extremando las precauciones tanto por el canal de comercialización como en la forma de comercialización. De la definición de las circunstancias dependerá que su arrendamiento de temporada sea considerado por la administración pública una estancia turística en vivienda. La prohibición del alquiler turístico en viviendas en edificios plurifamiliares sigue siendo objeto de discordia y debate. Pero, tal y como hemos apuntado, hasta una posible reforma, la regulación actual prohíbe su comercialización. Encontrará más información sobre el alquiler vacacional en “La ley para el alquiler vacacional de Baleares se retrasa hasta finales de año” y en “El Govern elabora  una norma transitoria para poner orden en el alquiler turístico”. Si tiene cualquier duda, estaremos encantados de atenderle en una de nuestras oficinas: Palma Portals Sóller Ibiza