Wie kann ich wissen ob ich auf mein ländliches Grundstück auf Mallorca bauen darf?

Obwohl es, aufgrund der Komplexität des Themas nicht einfach ist auf diese Frage eine Antwort zu geben, wollen wir hier versuchen Euch einige Hinweise zu geben, die Euch nützlich sein können, um zu wissen ob man auf ein ländliches Grundstück auf Mallorca bauen kann oder nicht. Aber hierzu ist es ebenfalls notwendig darauf hinzuweisen, dass es auf Mallorca nicht nur eine Art von ländliche Grundstücke gibt. Die Klassifizierung ist nämlich viel komplexer je nach den Merkmalen und dem Schutzniveau des Bodens; und ausserdem wird man die Vorschriften der Gemeinde untersuchen müssen. Wollen wir uns jetzt auf die Untersuchung des Landesplans Plan Territorial de Mallorca konzentrieren. In Paragraph 19.3 werden prinzipiell Beschränkungen für die Bebauung von alleinstehenden Einfamilienhäuser in den Besonders Interessante Geschützte Naturbereiche (Áreas naturales de especial interés de Alto Nivel de Protección – AANP), Besonders Interessante Naturbereiche (Áreas Naturales de Especial Interés – ANEI), Landschaftlich Interessante Ländliche Waldgebiete (Áreas Rurales de Interés Paisajístico Boscoso (ARIP-B), Bereiche mit Gebietschutz (Áreas de Protección Territorial – APT) und Übergangs-Wachstum-Bereiche (Áreas de Transición de Crecimiento – AT-C). In den übrigen Gebieten ist die Bebaubarkeit eines Grundstückes durch die in Paragraph 20 vorgeschriebene Voraussetzungen bedingt, mit der Besonderheit, dass in den Bereichen mit Risikovorsorge (Áreas de Prevención de Riesgos – ARC) zusätzlich und bevor ein Haus auf diesen Grundstücken gebaut werden kann, vorweg ein positiver Bescheid der zuständigen Behörde in Sachen Umweltschutz erforderlich ist. Der vorgenannte Paragraph 20 schreibt also folgende Voraussetzungen vor:

1. Zunächst einmal darf es nicht in der Rahmenplanung des Gebietes, wo man es bauen will verboten sein. Aber, was sind diese Rahmenpläne überhaupt? Aus Artikel 35.1 des Raumordnungsgesetzes (Ley de Ordenación y Uso del Suelo – LOUS) entnehmen wir, dass es die Regulierungsmittel für den gesamten Bereich der Gemeinde sind und, dass sie die Bodenart klassifizieren, damit die entsprechende Rechtsordnung etabliert wird; sie definieren die grundlegende Elemente der allgemeinen und organischen Struktur und etablieren die Vorgaben und Prioritäten für ihre Entwicklung und Ausführung, sowie auch die Fristen und Bedingungen der Kontrollüberprüfungen. Das bedeutet, wir werden immer auf den Rahmenplan der Gemeinde in welche sich unser Grundstück befindet zurückgehen müssen, um zu wissen ob wir bauen dürfen oder nicht. In diesem Beitrag, aber werden wir uns lediglich auf den Landesplan von Mallorca beschränken und nicht auf die Rahmenplanung der einzelnen Gemeinden.

2. Es ist nur möglich ein alleinstehendes Einfamilienhaus pro Grundstück zu bauen; dieses ist auch auf die Landschaftlich Interessante Ländliche Gebiete (Áreas Rurales de Interés Paisajístico – ARIP) anwendbar.

3. Wenn das Bauvorhaben ein neues Bauwerk oder eine Änderung der Nutzung von vorher bestehenden Bauwerken bedeutet, sind folgende Vorschriften zu beachten:

(a) Die Fläche der Grundstücke im allgemein landwirtschaftlichen Landbereich (Suelo rústico de Régimen General Forestal – SRG-F) und im ARIP müssen mindestens 50.000 m2 messen.

(b) In allgemein landwirtschaftlichen Landgüter (Suelo rústico de Régimen General -SRG), Bereiche von besonderem Agrarinteresse (Áreas de Interés Agrario – AIA) und in den Übergangs-Harmonisierungs-Bereichen (Áreas de Transición de Armonización -AT-H), werden 14.000 m2 vorausgesetzt.

4. Betreffend des Datums der Teilung, Abtrennung oder Fragmentierung des Grundstückes (diese müssen jeweils in einer notariell protokollierten Urkunde festgehalten sein) ist es wichtig, dass es beachtet werden muss um festzustellen ob das Grundstück bebaubar ist und um zu wissen, ob darauf eines der folgenden Umstände zutrifft:

Von dem 16/07/1997

• Man kann bauen, wenn die Vorschriften der Mindestgrösse von bebaubaren Grundstücken erfüllt werden.
• Bedingung: Das Bauvorhaben darf nach diesem Datum nicht verändert worden sein.
• Die notarielle Urkunde, die vorgelgt wird muss vor diesem Datum erteilt worden sein.

Von 16/07/1997 bis 13/10/1999

• Erfüllung der Vorschriften der Mindestgrösse von bebaubaren Grundstücken.
• Die Teilung, Abtrennung oder Parzellierung fand nicht gleichzeitig oder nacheinander in mehr als fünf Grundbuchamtlichen selbständigen Einheiten (davon ausgenommen ist das Urgrundstück). Ausgenommen sind:
  • Wenn später eine Gruppierung unter dieser Grenze stattgefunden hat.
  • Dass es sich um Vorgänge, die nach dem folgenden Absatz reguliert werden handelt.

Nach dem 13/10/1999

• Nur bebaubar sind Grundstücke, die aus einer ersten Teilung, Abtrennung oder Parzellierung, aufgrund einer Schenkung von Eltern an Kinder von vorverstorbenen Kinder oder aufgrund eines Nachlasses zwischen Eltern und Kinder entstehen.
• Um sich auf die Teilung berufen zu können ist es notwendig, dass sich das Grundstück im Vermögen des Schenkers oder Übertragenden befindet (im Falle von Erbschaft vor dem 18. Januar 2004).

Diese Angaben erlauben uns annähernd eine Angabe zu der möglichen Bebaubarkeit oder nicht Bebaubarkeit eines ländlichen Grundstückes zu formulieren. Aber es ist unerlässlich jeden Fall genau zu untersuchen und einen in der Sache fachlichkundigen Immobilienrecht experten sowie Architekten zu befragen. Sobald wir wissen ob wir bauen können, erfolgt weiter die Untersuchung der Norm, und wir kommen auf Paragraph 22, der uns folgende Baubedingungen vorschreibt:

1. Maximal bebaubare Fläche ist 2% in ANEI, ARIP, APR, APT, SRG-F und AIA; und 3% für die restlichen.
2. Der Besetzungsprozentsatz beträgt 3% in ANEI, ARIP, APR, APT, SRG-F und AIA; und 4% für den Rest.
3. Maximalhöhe ist die kleinste Höhe zwischen a) zwei Stockwerken oder B) 8 Meter vom Erdgeschoss bis zu der Spitze des Daches.
4. Die Gesamtfläche für Verandas darf 20% der von dem restlichen Haus besetzten Fläche nicht übersteigen.

Es gibt selbstverständlich auch andere städtebauliche Bedingungen, die beachtet werden müssen, aber – wie wir schon vorher kommentierten – ist es unerlässlich in dieser Sache fachkundige Experten zu besuchen und zu befragen, denn es handelt sich um komplexe und in verschiedene Bestimmungen verstreute Vorschriften. Andererseits ist hervorzuheben, dass ein neuer Entwurf für ein Städtebauliches Gesetz der Balearischen Inseln eingereicht wurde, welcher die geltende LOUS ersetzen sollte. Über diesen Entwurf arbeitet Bufete Frau schon um Euch auf dem Laufenden in den Rechtsneuigkeiten zu halten; und bald werden wir unseren diesbezüglichen Bericht veröffentlichen.