Verbindlicher Beschluss der Generaldirektion Steuern: Abzugsfähige Aufwendungen für den Verkauf von Immobilien

Vinkulierender Beschluss der Steuergeneraldirektion, V5370-16 vom 20. Dezember 2016

Organ: Unterdirektion für die Einkommenssteuer von natürlichen Personen

• Datum: 20. Dezember 2016
•  Beschluss Nr.: V5370-16

Vorschrift

Einkommensteuergesetz von natürlichen Personen. Gesetz 35/2006, Art. 35.

Fragestellung

– Der Fragesteller will informiert werden über welche Unkosten und Investitionen, die er in einer 2002 erworbenen Immobilie anlegte, bei der Ermittlung des erfolgten Veräusserungsgewinnes im Moment des Verkaufs der Immobilie absetzen kann.

– Welche Kosten steigern den Wohnungswert? Der Fragesteller bittet um Auflistung der Reformarbeiten, falls diese steuerlich absetzbar sind.

Beschreibung

Entsprechend der vorgetragenen Fragestellung.

Antwort

Die Übertragung einer Immobilie verursacht im Fragesteller ein Veräusserungsgewinn oder -Verlust, weil eine Wertschwankung in sein Vermögen eintritt, welche anlässlich einer Veränderung in dessen Zusammensetzung entsteht, gemäß Art.  33.1 des Gesetzes 35/2006, vom 28. November, über die Einkommensteuer von natürlichen Personen und Teilnovellierung der Gesetze über Gesellschaftsteuer,  Einkommensteuer von Nichtresidenten Personen und Vermögenssteuer (Staatanzeiger BOE vom 29. November), ab jetzt LIRPF, und demzufolge ist diese Übertragung steuerpflichtig, gemäß Art. 6.1.

In Bezug auf entgeltliche Übertragungen verfügt Art. 35 LIRPF folgendes:

“1.  Der Anschaffungswert ist die Summe von:

a) Realwert der Anschaffung.

b) Kosten der Investitionen und Aufbesserungen, welche auf das erworbene Vermögen ausgeführt wurden und die mit dem Kauf verbundenen Aufwendungen und Abgaben, ausgenommen die von dem Käufer bezahlten Zinsen.

Von diesem Wert ist im gesetzlich vorgeschriebenen Rahmen, der Betrag der Abschreibungen abzuziehen.

2. Der Übertragungswert ist der Realbetrag für welchen die Veräußerung stattgefunden hat. Von diesem Wert werden die unter Absatz 1 b) erwähnten Aufwendungen und Abgaben abgezogen, sofern sie wurden von dem Veräußerer beglichen.

Als Realbetrag des Veräusserungswertes ist der tatsächlich ausbezahlte Betrag zu nehmen, vorausgesetzt er liegt nicht unter dem normalen Marktwert; falls er unter dem Marktwert liegt, hat dieser Vorrang.“

Die Höhe dieses Veräusserungsgewinnes oder -Verlustes, ermittelt sich gemäß Art. 34 aus der Differenz zwischen die jeweiligen Erwerbs- und Übertragungswerte, berechnet nach Art. 35 und 36 des vorgenannten Gesetzes jeweils für entgeltliche und unentgeltliche Übertragungen.

Im vorliegenden Fall, demzufolge, und in Anbetracht der von Ihnen in Ihr Schriftsatz angegebenen Information, besteht für die Ermittlung des Veräusserungsgewinnes oder -Verlustes, gemäß Art. 35 des Steuergesetzes, der Erwerbbetrag aus dem Realbetrag zu welchem der Kauf stattfand, sowie den an der Wohnung vorgenommenen Investitionen und Aufbesserungen und der mit dem Erwerb einhergehenden Kosten und Ausgaben, ausgenommen die von dem Käufer bezahlten Zinsen.

Laut Auffassung dieser Ministerialabteilung in verschiedenen Steuerkonsultationen (vinkulierende Konsultationen V2584-16 und V0131-04), kann man als mit dem Erwerb einhergehenden Kosten und Ausgaben, u.a. folgende zählen: Notarkosten, Grundbucheintragungsgebühren, Vermittler- und Rechtsanwaltshonorare, im Kauf beglichene Wertzuwachssteuer von Grundstücke im Stadtbereich, sowie alle Kosten für die Vermögensübertragungssteuer.

Nichtsdestotrotz muss darauf hingewiesen werden, dass hinsichtlich der Wertzuwachssteuer für Grundstücke im Stadtbereich, und laut Auffassung dieser Ministerialabteilung (vinkulierende Konsultation V1649-13) – gemäß Art. 106.1 des königlichen Dekrets 2/2004, vom 5. März, zur Verabschiedung des neugefassten Gesetzestextes über die Gemeindefinanzen (TRLRHL) – der Steuerpflichtige der Wertzuwachssteuer für Grundstücke im Stadtbereich bei entgeltlichen Immobilienübertragungen, der Übertragende ist. Zu diesem Zwecke wird aber erforderlich sein, dass der Fragesteller, d.h. der Erwerber der Immobilie nachweist, dass obschon er nicht der Steuerpflichtige war, er mit dem Übertragenden vereinbarte, dass dieser die Zahlung dieser Steuer übernimmt. Der Nachweis kann, gemäß Art. 106 der Abgabenordnung Gesetz 58/2003, vom 17. Dezember (BOE vom 18. Dezember), durch jedwedes rechtlich anerkannte Beweismittel vor der Steuerbehörde erbracht werden, welche ihrerseits die vorgelegten Beweismittel bewerten wird.

Wenn der Erwerb lukrativ erfolgte, ist die Erb-und Schenkungssteuer (V2275-06) Bestandteil des Anschaffungswertes. Ebenfalls sind Bestandteil des Anschaffungswertes, die nicht absetzbare IVA-Vorsteuerquoten, die ihrer Zeit den Immobilienkauf belastet haben, ausgenommen die für Zinsen anfallenden (nicht vinkulierende Konsultation Nr. 0808-02, vom 28. Mai 2002).

Andererseits wird der Begriff der Aufbesserung im Einkommensteuergesetz nicht ausdrücklich definiert. Aber Art. 2, Absatz 3 des Beschlusses vom 1. März 2013, des Instituts für Buchhaltung und Wirtschaftsprüfung, über Regulierung des Registers und Bewertung von Sachanlagen und Immobilieninvestitionen (BOE vom 8. März 2013), versteht unter „Aufbesserung“ die Reihe von Tätigkeiten, durch welche eine Änderung in einem Element des Anlagevermögens stattfindet, welche die vorige Produktionseffizienz steigert.

Im Gegensatz dazu sind kein Bestandteil des Anschaffungswertes, alle Reparatur- und Instandhaltungskosten der Immobilie; auf diese bezieht sich nämlich Art. 13 der Durchführungsverordnung zum Steuergesetz (genehmigt durch königliches Dekret 439/2007, vom 30. März, BOE vom 31. März), indem es die abzugsfähige Aufwendungen bei der Ermittlung des Immobilienkapitalertrages auflistet.

Art. 2, Absatz 3 des vorgenannten Beschlusses des Instituts für Buchhaltung und Wirtschaftsprüfung, definiert ausserdem den Begriff der Erweiterung, als ein Prozess, durch welches neue Elemente an das Anlagevermögen eingefügt werden, was eine Steigerung der Produktionskapazität verursacht.

Nach diesen Vorschriften, sind Reparaturen und Instandhaltungen jene Tätigkeiten, die darauf ausgerichtet sind die Standzeit der Immobilie und ihre Produktions- und Nutzungskapazität zu erhalten; dagegen sind Erweiterungen oder Aufbesserungen jene anderen Tätigkeiten, die entweder eine Steigerung der Kapazität oder Bewohnbarkeit der Immobilie verursachen oder ihre Standzeit verlängern.

Wenn die von dem Fragesteller durchgeführte Investitionen als Erweiterungen oder Aufbesserungen angesehen werden können, wären sie ein Bestandteil des Anschaffungswertes der Immobilie.

Demzufolge, wenn der Fragesteller in seine Wohnung Reformarbeiten durchgeführt hat, werden sie – je nach dem Charakter der Arbeiten – entweder als Aufbesserungen oder Erweiterungen, oder aber als Erhaltungs- oder Reparaturkosten bezeichnet werden können. Im ersten Fall sind sie dann bei der Kalkulation des Anschaffungswertes der veräußerten Immobilie zu beachten; im zweiten Fall werden sie in diese Kalkulation nicht hineingehören.

Da es sich um Tatbestände handelt wird der Steuerzahler die verschiedenen Baumaßnahmen, wie schon oben gesagt, gemäß Art. 106 der Abgabenordnung Gesetz 58/2003, vom 17. Dezember, durch jedwedes rechtlich anerkannte Beweismittel vor der Steuerbehörde nachweisen müssen, welche ihrerseits die vorgelegten Beweismittel auf Ersuchen bewerten wird.

Im Allgemeinen wird der Nachweis sowohl dieser Kosten wie auch aller anderen Aufwendungen, die der Fragesteller erbrachte, mittels Rechnung erfolgen. Diese Rechnung muss von derjenige Person, welche die Bauarbeiten durchführte oder die Dienstleistungen erbrachte, ausgestellt werden, und sie muss die Voraussetzungen gemäß Art. 3 und 6 des königlichen Dekrets 1496/2003, vom 28. November (BOE vom 29. November) erfüllen, welche nacheinander die Pflicht der Unternehmer oder Fachmänner auf Ausstellung und Übergabe einer Rechnung, sowie auf Sicherung von Belege der vollzogenen Geschäften vorschreiben.

Andererseits ist zwecks Ermittlung des Veräusserungsgewinns oder -Verlusts in Hinsicht auf den Übertragungswert, dieser Betrag gleich dem Realwert für welchen die Veräußerung erfolgte, vorausgesetzt er liegt nicht unter dem normalen Marktwert; falls er unter dem Marktwert liegt, hat dieser Vorrang, von welchem die von dem Veräußerer beglichene Kosten und Abgaben der Übertragung, wie z.B. u.a. die Wertzuwachssteuer für Grundstücke im Stadtbereich, Immobilienfirma (z.B. Immobilienmaklerprovision) und Notariat Kosten (V2584-16, vom 13. Juni 2016, und V2275-06, vom 16. November 2006) abgezogen werden müssen.

Betreffend die Wertzuwachssteuer für Grundstücke im Stadtbereich, die dem Verkäufer zusteht, muss der Verkäufer diese Steuer bezahlen. Wenn vereinbart wird, dass der Käufer diese Steuer bezahlt, wird es als einen höheren Anschaffungswert der Immobilie angesehen und es mindert nicht den Übertragungswert des Veräußerers.

Alles vorher Erläuterte teile ich Ihnen mit, mit vinkulierender Wirkung, gemäß Art.  89, 1 der Abgabenordnung Gesetz 58/2003, vom 17. Dezember.

Wenn Sie Fragen haben und weitere Informationen über das Finanz- und Steuerrecht wünschen, klicken Sie bitte auf den Link.