Mehrwertsteuer – IVA oder Entgeltliche Übertragungssteuer beim Kauf einer Immobilie

Begriffserläuterung von erste Übergabe einer Wohnung (neue Wohnungen)

Unter „erste Übergabe einer Wohnung“ versteht man die Übergabe von Häuser, die vom Promoter nach Fertigstellung des Bauvorhabens oder Rehabilitierung erworben werden; ausgenommen sind Wohnungen, die 2 Jahre oder länger vorher von anderen Personen (also nicht der derzeitige Käufer) ständig genutzt wurden. Wenn der Promoter, also, nach Fertigstellung des Bauvorhabens diese Wohnungen vermietet und nach Ablauf von 2 Jahren, zum Verkauf anbietet und die Pächter selbst kaufen die Wohnungen, so sind die sich daraus ableitenden Übergaben „erste Übergabe von Wohnungen“. Wenn die Wohnungen in diesem Falle aber von anderen Personen (nicht die Pächter) gekauft werde so ist das keine „erste Übergabe“. Man geht davon aus, dass das Bauvorhaben eines Hauses abgeschlossen ist, sobald die Bauendabnahme-Bescheinigung von dem Architekten und Bauleiter, die die Baustelle leiteten ausgestellt wird.

• Die ersten Übergaben von Wohnungen (neue Wohnungen) werden mit der Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido – IVA) besteuert.
• Die zweiten und weiteren Übergaben von Wohnungen (gebrauchte Wohnungen) werden mit der Vermögensübertragungssteuer (Sparte Entgeltliche Veräusserungen (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Concepto Transmisiones Onerosas) – ITP) besteuert.

Begriffserläuterung von Wohnung und auf den Kauf oder Vermietung mit Optionskaufrecht anwendbarer Mehrwertsteuersatz

Üblicherweise definiert die Oberleitungsstelle des Steueramtes eine Wohnung als „ein Bauwerk oder Teil desselben, welches als Wohnung oder Unterkunft einer natürlichen Person oder einer Familie als sein Heim oder Haushalt vorgesehen ist“. Das Mehrwertsteuergesetz, Ley 37/1992, vom 28. Dezember definiert nicht ausdrücklich was unter Wohnung für die Zwecke der IVA zu verstehen ist. Unter dem auf die Übergabe von Wohnungen anwendbaren Satz, aber, schreibt es vor, dass der reduzierte Satz von 10 % auf die Übergabe von hauptsächlich zu Wohnzwecken genutzte Bauvorhaben (Bauvorhaben in welchen 50 % oder mehr der bebauten Fläche zu Wohnzwecken gebraucht werden) veranlagt wird, einschließlich KFZ-Einstellplätze und Annexe hierzu, die zusammen übertragen werden, vorausgesetzt die KFZ-Einstellplätze, die dabei zugeteilt werden, übersteigen nicht zwei Einheiten pro Eigentümer. Für den Kauf einer neuen Wohnung ist der Käufer IVA steuerpflichtig. Die IVA, die der Käufer abführen muss, ist das Ergebnis der Multiplikation des Preises der neuen Wohnung mit dem geltenden Steuersatz im Moment des Erwerbs. Die Bezahlung wird an den Verkäufer geleistet, der seinerseits die Steuer in der Steuerbehörde einzahlt. Zurzeit geltende Steuersätze sind folgende:

• Allgemein 10%.
• 4% wenn es sich um Sozialwohnungen im Sonderregime oder von öffentlichem Angebot.
• In den Mietverträgen mit Kaufoptionsrecht von Häuser oder Teile davon, die ausschließlich zu Wohnzwecken vorgesehen sind, einschließlich bis maximal zwei KFZ-Einstellplätze pro Wohnung und Annexe dazu, die zusammen vor der Ausübung des Optionsrechtes (Dienstleistung) vermietet werden, sind die Steuersätze 10 % und 4 % im Falle von Sozialwohnungen im Sonderregime oder von öffentlichem Angebot anwendbar.

Der Kauf einer gebrauchten Wohnung bedeutet für den Käufer, dass er die Entgeltliche Übertragungssteuer abführen muss. Der Käufer selbst wird diese Versteuerung im für die Immobilienlage örtlich zuständigen Steueramt einreichen.

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