Leitfaden für die touristische Vermarktung von Häusern

GOIB VIZEPRÄSIDENTSCHAFT UND MINISTERIUM
FÜR INNOVATION, FORSCHUNG UND TOURISMUS

Leitfaden und Informationen über das Verfahren für die selbstverantwortliche Anmeldung eines Tourismusgewerbes (declaración responsable de inicio de actividad turística (DRIAT)) für die Ferienvermietung einer Wohnung auf Mallorca

Anwendbar ab in Kraft treten der Flächenaufteilungen des Inselrates von Mallorca und der Stadtverwaltung von Palma

1.  Identifizieren Sie bitte den Wohnungstyp gemäss den Vorschriften über Tourismus. Ferienvermieten kann man ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus.

A)  Wohnung in einem Einfamilienhaus (Wohnungen in einem Haus, welches aus einer einzigen Wohnung besteht):

1. Alleinstehende Einfamilienhäuser oder Chalets (die das Grundstück mit anderen teilen oder nicht).
2. Einfamilienhäuser zwischen Einzelgrenzmauern im Grundstück.
3. Einfamilien- oder Doppelhäuser, sofern sie das Grundstück nicht teilen.
4. Wohnungen in einem Haus, in welchem sich nur diese eine Wohnung befindet, und ausserdem ein oder zwei Geschäftslokale, mit unabhängigen Eingängen (z.B.: im Erdgeschoss des Hauses ist ein Geschäft und in der ersten Etage, eine Wohnung).

B)  Wohnung in einem Mehrfamilienhaus (Wohnungen in Häuser mit zwei oder mehr Wohnungen, welche Eingang und Gemeinschaftseinrichtungen teilen):

1. Wohnungen in Wohnblöcken wo anderen Wohnungen sind.
2. Reihenhäuser (eine einzige Gebäudestruktur mit verschiedenen Einzelhäuser, die ausserdem das Grundstück teilen).
3. Doppelhäuser, die das Grundstück teilen (ein gleiches Gebäude mit zwei Einzelhäuser, die ausserdem das Grundstück teilen).

Diese Typologie der Vorschriften über Tourismus bestimmt ob die unbefristete Ferienvermietung zulässig ist (ausgenommen A 1, wenn die Einfamilienhäuser das Grundstück teilen oder A 4, wenn verschiedene Eigentümer im Gebäude sind, weil diese an das Wohnungseigentumsrecht gebunden sind) oder die Ferienvermietung AUF 5 ERNEUERBARE JAHRE BEFRISTET ist (im allgemeinen die Fälle B), obwohl Sie diese Einschränkung auch haben, wenn Sie die Ferienvermietung einer Wohnung, die  Eigener Hauptwohnsitz ist, wählen.

2.  Eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus (Fall B) ist an das Gesetz über das Wohnungseigentumsrecht 49/1960, vom 21. Juli gebunden, ausgenommen wenn alle Wohnungen dieses Hauses dem gleichen Eigentümer gehören und er das Wohnungseigentumsrecht gelöscht hat.

Einfamilienhäuser, die das Grundstück mit anderen teilen (Fall A 1) und Wohnungen, die in das Gebäude mit einem Lokal für andere Zwecken teilen, vorausgesetzt Wohnung und Lokal haben verschiedene Eigentümer (Fall A 2), sind ebenfalls an das Gesetz über das Wohnungseigentumsrecht gebunden.

In den vorgenannten Fällen muss die Eigentümergemeinschaft die Ferienvermietung von Wohnungen in der Satzung oder durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung genehmigen.

Das Regime des Wohnungseigentums findet Anwendung in Häuser in welche privaten Immobilienelemente und Gemeinschaftseinrichtungen der verschiedenen Eigentümer, existieren, mit oder ohne erteiltem Gründungstitel. Es findet auch Anwendung auf Immobilien, die Gemeinschaftseinrichtungen mit benachbarte Immobilien teilen (gemäss Gesetz 49/1960), wie z.B. Wohnblock, Reihenhäuser, Doppelhäuser oder Einfamilienhäuser auf dem gleichen Grundstück, unabhängige Häuser, die bestimmte Gemeinschaftseinrichtungen (Schwimmbad) mit anderen Häuser teilen.

Die Ferienvermietung von Wohnungen ist hier nur zulässig, wenn die Satzung oder Gründungstitel der Eigentümergemeinschaft andere Nutzungen, d.h. Nutzungen verschieden als die Erfüllung des ständigen Wohnbedarfs, nicht verbietet. Wenn kein Verbot vorliegt, oder keine Satzung oder Gründungstitel existiert, muss ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung (gleichzeitig auch die Mehrheit der Eigentumsanteile vertretend) Ferienvermietungen genehmigen, sodass Art. 17.7 Gesetz 49/1960 anwendbar wird. Der Beschluss wird im Grundbuch eingetragen. Sollte die Satzung ausdrücklich Ferienvermietungen erlauben, ist dieser Beschluss nicht erforderlich.

3. In der jeweiligen Stadtverwaltung können Sie die Bescheinigung erhalten, dass sich das vorgesehene Haus oder Wohnung (je nach der Typologie) in einer zulässigen Zone befindet. Die Bescheinigung sollte die Art der erlaubten Ferienvermietungen – ob nur 2 Monate im Fall der Vermietung des Eigenen Hauptwohnsitzes oder Ferienvermietung für das ganze Jahr – angeben.

Für die Ferienvermietung des Eigenen Hauptwohnsitzes (zwei Monate) brauchen Sie ausserdem die Einwohnermelde-Bescheinigung.

Ferienvermietungen umfassen immer ganze Monate und Sie müssen die dafür vorgesehene Monate angeben. Die Meldung für die Änderung der angegebenen Monate erfolgt im Januar.

4. Sollten beide Arten zulässig sein (d.h. zwei Monate oder ein ganzes Jahr), müssen Sie sich für eine der zwei entscheiden.

5. Bestätigen Sie bitte, dass die Immobilie alle Voraussetzungen erfüllt:

• Bei Einreichung der DRIAT, ist die Immobilie mindestens 5 Jahre alt und wurde zu privaten Wohnzwecken benutzt.
•  Der Eigentümer verfügt über eine Bewohnbarkeitsbescheinigung oder ähnliches gültiges, vom Inselrat ausgestelltes Dokument.
• Der Eigentümer verfügt über eine Energetische Bescheinigung F für Häuser, die vor dem 31.12.2007 gebaut wurden, oder D für später gebaute Häuser.
• Die Immobilie verfügt über einen eigenen beim Versorger angemeldeten Wasserzähler (ausgenommen, wenn die Zone keine Wasserversorgung hat).
• Die Immobilie ist oder war keine Sozialwohnung oder Wohnung mit Mietpreisbindung.
• Die Immobilie verfügt über mindestens ein Badezimmer je vier Plätze.
• Die Immobilie erfüllt die Mindestpunktzahl von Anhang 6, gemäss Art. 107 des Dekrets 20/2015.
• Eine Person kann höchstens drei Wohnungen oder Häuser als Ferienwohnung vermieten.

6. Die touristischen Plätze können Sie im Konsortium Plätzen-Börse – Consorcio Bolsa de Plazas (calle de Montenegro, 5, Palma) erwerben, im Rahmen der insgesamt ausgezählten Plätze der Bewohnbarkeitsbescheinigung.

• Die verschiedenen Preise der Plätze richten sich nach folgenden Kriterien:
• Wohnung in einem Einfamilienhaus (ETV).
• Wohnung in einem Mehrfamilienhaus oder in einem Haus im Wohnungseigentum (ETVPL).
• In einem Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus als Eigener Hauptwohnsitz vermietete Wohnung (höchstens zwei Monate Ferienvermietung jährlich, wobei das Zusammenleben mit den Kunden zulässig ist) (ETV60).
• Ausnahme zum Erwerb von Plätzen im Konsortium: Plätze für Wohnungen, die sich nicht in Mehrfamilienhäuser oder in Häuser im Wohnungseigentumsrecht befinden, oder Wohnungen, die als Eigener Hauptwohnsitz ferienvermietet werden, können auch in andere Wohnungen auf Mallorca erworben werden, die sich endgültig abmelden, vorausgesetzt die Plätze wurden entgeltlich erworben.

7. Reichen Sie bitte die ausgefüllte und unterschriebene DRIAT in der Generaldirektion für Tourismus ein, mit folgenden Unterlagen:

a)         ETV (Wohnung in einem Einfamilienhaus)

• Ausweise zur Person (Kopie von DNI, NIF usw.).
• Zahlungsbeleg der entsprechenden Verwaltungsgebühr.
• Vertretungsnachweis (falls erforderlich).
• Erneuerungsplan, Anhang 6 des Ausführungsdekrets 20/2015, vom 17. April des Gesetzes 8/2012, mit mindestens 70 Punkten.
• Zonenzulässigkeitsbescheinigung der Gemeindeverwaltung und Bestimmung der zugelassenen Art (unbefristete Ferienvermietung oder Ferienvermietung von Eigener Hauptwohnsitz).
• Beleg der beim Konsortium erworbenen touristischen Plätzen.
• Nur in den besonderen Fällen von Einfamilienhäuser in Wohnungseigentum (Häuser, welche das Grundstück oder Gemeinschaftseinrichtungen mit anderen teilen) siehe weiter unten, Absatz.

b)        ETVPL (Wohnung in Mehrfamilienhaus oder Haus in Wohnungseigentum)

1. Alles wie vorher.
2. Satzung oder Gründungstitel des Wohnungseigentums, in welche ausdrücklich die Möglichkeit der Ferienvermietung von Wohnungen genehmigt wird, oder – sollte diese fehlen oder die Ferienvermietung nicht erlauben: Beschluss der Eigentümergemeinschaft mit Zustimmung der Mehrheit (Art. 50.7 des Gesetzes 8/2012, im Zusammenhang mit Art. 17.7 des Gesetzes 49/1960).

 

c)         ETV60 (Wohnung in Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus in der Art Ferienvermietung von Wohnung im Eigenem Hauptwohnsitz)

1. Alles wie für ETV.
2. Falls erforderlich Satzung oder Gründungstitel des Wohnungseigentums, in welche ausdrücklich die Möglichkeit der Ferienvermietung von Wohnungen genehmigt wird, oder – sollte diese fehlen oder die Ferienvermietung nicht erlauben: Beschluss der Eigentümergemeinschaft mit Zustimmung der Mehrheit (Art. 50.7 des Gesetzes 8/2012, im Zusammenhang mit Art. 17.7 des Gesetzes 49/1960).
3. Einwohnermelde-Bescheinigung des Eigentümers und gleichzeitig Betriebsinhabers.
4. Ohne die vorher angegebene Unterlagen wird der Antrag der DRIAT nicht angenommen.

8. Denken Sie bitte daran: Die Einreichung einer DRIAT ohne die erforderlichen Voraussetzungen und/oder ohne die angegebenen Unterlagen kann geahndet werden.

9. Denken Sie bitte auch daran, während der Ausübung der Tätigkeit folgendes zu beachten:

• Die Ferienvermietung eines Hauses oder einer Wohnung ist die vorübergehende Abtretung des Wohnrechtes für Tage oder Wochen, höchstens einem Monat. In der Ferienvermietung von Wohnungen im Eigenen Hauptwohnsitz (ETV60) ist ausnahmsweise das Zusammenleben des Eigentümers mit den Kunden zulässig.
• Die in Art. 51 des Gesetzes über Tourismus auf den Balearischen Inseln 8/2012, vom 19. Juli und ähnliche Gesetze vorgeschriebene Zusatzleistungen müssen angeboten werden.
• Die Auflagen einer Unternehmertätigkeit, Arbeitsvorschriften (wenn Sie Angestellte beschäftigen) und Steuerecht sind zu beachten.
• Die Information über die untergebrachten Personen muss an die Polizei Generaldirektion (oder entsprechende Sicherheitsbehörde) gemeldet werden.
• Die Kunden müssen die herkömmlichen Normen über Zusammenleben, friedliche Nachbarschaft und öffentliche Sicherheit und gegebenenfalls die Hausordnung der Eigentümergemeinschaft beachten. In Wohngemeinschaften muss der Betreiber den Kunden schriftlich über die Hausordnung der Eigentümergemeinschaft informieren und der Kunde wird unterschreiben, dass er die Information erhalten hat.
• Das Ferienvermietung-Werbekanal, muss immer die Eintragungsnummer der Wohnung angegeben; diese Nummer ist dem Kunden am Anfang des Aufenthaltes mitzuteilen.
• Verträge über Zimmervermietungen sind nicht zulässig; genauso wenig können verschiedene Verträge auf den gleichen Kunden ausgestellt werden. In der Ferienvermietung von Eigenem Hauptwohnsitz (ETV60) ist ausnahmsweise möglich (nicht obligatorisch), dass der Eigentümer mit den Kunden zusammenlebt.
• Erforderlich ist eine gültige Hausversicherung gemäss Art. 50.16 des Gesetzes 8/2012 und Art. 107 des Dekrets 20/2015.
• Wohnungen in Feuerverhütungsareale müssen die Vorschriften von Art. 50, Punkt 19 des Gesetzes 8/2012 beachten (die Gemeindeverwaltung oder Inselrat kann Sie informieren ob Ihre Wohnung sich in diesen Arealen befindet).

10. Denken Sie bitte daran: die Ferienvermietung von Wohnungen in Mehrfamilienhäuser, von Wohnungen im Wohnungseigentum oder von Wohnungen, die Eigener Hauptwohnsitz sind, ist für höchstens fünf Jahre zulässig und erneuerbar (sofern beim Ablaufen der Zeit die erforderlichen anwendbaren Voraussetzungen weiter erfüllt und wieder die provisorischen touristischen Plätzen erworben werden).

Wichtigste anwendbare Vorschriften: Art. 49 bis 52 des Gesetzes für Tourismus auf den Balearischen Inseln 8/2012, vom 19. Juli; Art. 106 (Absätze 3,4, 5, 6 y 8) bis 109 des Ausführungsdekrets 20/2015, vom 17. April, des Gesetzes 8/2012; vorübergehende Zoneneinteilungsbeschlüsse des Inselrates von Mallorca und der Stadtverwaltung von Palma.

Anmerkung: Dies ist ein informativer, rechtlich unverbindlicher Leitfaden. Sollten Diskrepanzen mit dem Gesetz auftreten, ist das Gesetz anwendbar.

Dieses Dokument wurde von der Allgemeinen Reiserichtlinie der GOIB erstellt und veröffentlicht, um über die Schritte zu informieren, die unternommen werden müssen, um eine touristische Immobilie auf Mallorca zu vermarkten, mit dem Ziel, die Verfahren zu erleichtern, wenn es möglich ist, diese wirtschaftliche Tätigkeit auszuüben.