Andere Länder, andere Sitten, andere Rechtsprechung. Wer in eine Immobilie, in ein Haus, Wohnung, oder eine gewerbliche Immobilie in Mallorca oder Ibiza (Spanien) investieren möchte, muss berücksichtigen, dass der Notar, im großen Unterschied zu Deutschland, nur einen kleinen Teil im Prozess des Kaufes einer Immobilie übernimmt.
Er beurkundet die Unterlagen, die zum Kauf bzw. Verkauf von beiden Parteien vorgelegt wird. Nach Unterschrift der notariellen Urkunde beantragt der Notar eine Auflassungsvormerkung, auch Eigentumsvormerkung beim Grundbuchamt, in der die Immobilie für den neuen Eigentümer reserviert wird. Ansonsten übernimmt der Notar keine Haftung während der Kaufabwicklung. Alle anderweitigen nötigen bürokratischen, juristischen und steuerlichen Schritte müssen durch den Verkäufer bzw. Käufer in Eigenregie durchgeführt werden. In England wiederum übernimmt der sogenannte „Solicitor“ (Anwalt) die wesentlichen Transaktionen bei einem Immobilienverkauf oder einem Immobilienkauf. Die Immobilienübertragung wird durch alle Vertragsparteien geregelt bis zum Eintrag ins Grundbuchamt.
Warum einen Anwalt beim Hauskauf auf Mallorca oder Ibiza (Spanien) einschalten?
Wenn in Spanien gekauft oder verkauft wird, gilt ein anderes Recht und eine andere Rollenverteilung von Anwalt und Notar im Vergleich zu Deutschland und England. Deswegen ist es absolut empfehlenswert, während der gesamten Kaufabwicklung und Verkaufsabwicklung einen auf diesem Gebiet rechtskundigen Fachanwalt für Immobilien einzuschalten, damit sichergestellt wird, unter welchen Bedingungen der Immobilienerwerb abläuft und der Immobilienkauf von Anfang bis Ende betreut wird. Ebenso ratsam ist es, einen Anwalt zu beauftragen, der den Mandanten jederzeit transparent und in deutscher Sprache durch den Kaufprozess führt, damit die Information 100% beim deutschsprachigen Mandanten ankommt.
Vor dem Kauf ist nach dem Kauf
Als Pionier auf diesem Gebiet bietet Bufete Frau den sogenannten, Property Pre-Scan“. Das beinhaltet im Vorfeld eine juristische Bestandsaufnahme der Immobilie, die für alle Parteien – Verkäufer, Käufer und Immobilienmakler – wertvolle Informationen darüber liefert, ob alle notwendigen Bedingungen vorhanden sind, damit der Immobilienkauf reibungslos ablaufen kann. Dabei wird die Immobilie anhand der Eintragungen bei verschiedenen Ämtern und Behörden, die lokal, regional und national beim Kaufprozess eine wichtige Rolle spielen, überprüft:
- Grundbuchamt: aktualisierter Grundbuchauszug.
- Katasteramt: eingetragene Quadratmeter.
- Inselrat Abteilung Raumordnungsbehörde: baurechtliche Lage.
- Rathaus Abteilungen Baubehörde, Steuern.
- Finanzamt bezüglich der jährlichen Steuerzahlungen.
Nach einem solchen „Property Pre-Scan“ kann festgestellt werden, welche Dokumentation fehlt oder unter welchen Bedingungen verkauft bzw. gekauft wird. Das gibt eine sichere Verhandlungsbasis für den Kaufpreis und ist für alle Parteien von gleichem Interesse.
Der Kauf: Vertrag und Urkunde
Sobald eine Preiseinigung erfolgt ist, unternimmt der Fachanwalt für Immobilien je nach Vorraussetzungen, die gegeben sind, die nötigen Schritte, damit administrative Unregelmäßigkeiten bezüglich des bevorstehenden Immobilienerwerbs behoben und berichtigt werden. Jetzt kann der Fachanwalt den Kaufoptionsvertrag aufsetzen. Das bindet beide Parteien. Dieser Privatvertrag setzt folgende Eckpunkte fest:
- Kaufpreis.
- Anzahlung oder Option des Kaufpreises mit Zahlungsfrist. Die Option kann je nach Vereinbarung auf das Notaranderkonto, Anwaltsanderkonto, Immobilienmaklerkonto oder Konto des Verkäufers entrichtet werden und dort verwahrt werden.
- Bestandsaufnahme, welche öffentlichen Unterlagen über die Immobilie vorhanden sind und welche beim Übertragungstag bei Notar vorgelegt werden müssen.
- Es werden Vertragsstrafen bei Nichteinhaltung durch beide Parteien festgelegt.
Danach wird zwischen allen Parteien mit dem Notar die notarielle Kaufurkunde (escritura pública de compraventa) vorbereitet und die benötigten Unterlagen beim Notar vorgelegt. Der Fachanwalt erstellt eine Kostenaufstellung, berechnet zu zahlende Steuern, je nach Mandant, von Käufer und Verkäufer, die da wären Grunderwerbssteuer, Gewinnsteuer, Steuereinbehaltungen, Wertzuwachssteuer etc., das heißt die gesamten Verkaufsnebenkosten bzw. Kaufnebenkosten. Was den Käufer betrifft, betragen derzeit die Kaufnebenkosten zwischen 12 % und 14 % des Kaufpreises.
Eintragungen, Steuerzahlungen und Ummeldungen
Nach dem Beurkundungstermin müssen nun zu bestimmten Fristen Steuerzahlungen vorgenommen werden. Ein Beispiel: Wird die Grunderwerbssteuer nicht bezahlt, kann der neue Eigentümer beim Grundbuchamt nicht eingetragen werden. Ebenso muss eine Ummeldung beim Katasteramt sowie bei den Versorgungsdienstleistern wie Strom-, Gas-, Wasser-, Telefon- und Internetanbietern erfolgen. Bufete Frau bietet für die gesamte Kaufabwicklung bzw. Verkaufsabwicklung ein Gesamtpaket an, welches alle wesentlichen Aspekte vor dem Verkauf/Kauf wie auch nach dem Verkauf/Kauf beinhaltet.
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