Rechtsgutachten über den Entwurf des Wohnungsgesetzes der Autonomen Gemeinschaft der Balearischen Inseln

In unsere Rechtsanwaltskanzlei Bufete Frau tragen wir Sorge, damit unsere Mandantschaft und Mitarbeiter ständig auf dem Laufenden in den wichtigsten Gesetzesneuigkeiten, besonders im Immobilienbereich sind. Deshalb informieren wir heute über den Entwurf des Wohnungsgesetzes der Balearischen Inseln, der zwar noch nicht erlassen wurde und somit noch nicht in Kraft getreten ist, aber – unserer Meinung nach – bald verabschiedet werden sollte und fassen es zusammen. Wir müssen jetzt „unsere Hausaufgaben“ ordentlich machen, damit wir wenigstens wissen, wie die neue Rechtsordnung künftig unseren Alltag beeinflussen wird.

Wegen der zukünftigen und wesentlichen gesetzesbedingten Änderungen in unsere Handlungsweise, müssen wir ab heute diesen Gesetzestext eingehend studieren und analysieren wie er uns betreffen wird, sobald er – 3 Monate nach seiner Veröffentlichung im öffentlichen Amtsblatt – in Kraft tritt.

Zum Ersten, wird das Gesetz voraussichtlich aus 9 Titel, sieben Zusatz-, zwei Übergangsbestimmungen, eine Aufhebungsvorschrift und drei Endbestimmungen bestehen. 

Titel I legt die anzuwendenden allgemeinen Bestimmungen und die grundlegenden Interpretationsprinzipien des Gesetzes dar; eine Anzahl von Definitionen werden gegeben und die Aussage, dass die Wohnungspolitik eine Dienstleistung im öffentlichen Interesse ist. Darüber hinaus, wird eine Bestimmung eingefügt, welche die Rücksichtnahme des Wohnungswesens in den öffentlichen Politiken und u.a. auch in den Massnahmen der Bauplanung gewährleistet.

Titel II erläutert die Kompetenzen der verschiedenen öffentlichen Verwaltungen in Wohnungsfragen nach dem Kollaborationsprinzip. Dieses Prinzip wird in den sieben Zusatzbestimmungen des Gesetzes weiterentwickelt.

Titel III konkretisiert alle mit den Wohnungsbedingungen zusammenhängende Themen und engagiert sich für die Lebensqualität der Inselbewohner.

Titel IV beinhaltet alle Vorgehensweisen, die eine Schutz- und Förderungspolitik für das Wohnwesen ausmachen und umfasst eine als Schutzvorkehrung zu Gunsten von Käufer und Nutzer eingerichtete Regulierung. Die Regierung wird Aushilfsmechanismen für die Bevölkerung in Wohnungsnot einrichten. Ein Wohnungsbegleitdienst wird kreiert. Die Problematik leerstehender Wohnungen, ebenso wie die Energiemangelumständen werden behandelt. 

Titel V regelt die Plattform für das Wohnungswesen der Autonomischen Gemeinschaft und Titel VI die Plattform für die Verhinderung des Energiemangels. 

Titel VII reguliert die Hinterlegungspflicht von Mietkautionen (hiervon ausgeschlossen sind Verträge, die vor Inkrafttreten des Gesetzes erteilt wurden) und legt ein Registeramt für Kautionen für städtische Mietsverträge an.

Titel VIII behandelt die Rechtsvorschriften des sozialen Wohnungsbaus und Titel IX sieht Sanktionen im Zusammenhang mit dem Gesetzesinhalt vor.

Die staatliche Gesetzgebung ist ergänzend anwendbar zu alle Fragen, die im autonomen Gesetz nicht reguliert sind. Alle Rechtsnormen gleichen oder niedrigeren Ranges, die den neuen Bestimmungen widersprechen, werden, ausserdem, aufgehoben. Der Regierungsrat und das zuständige Amt in der Regionalverwaltung werden ermächtigt, weiterführende Vorschriften zu erlassen. Sie werden gleichzeitig beauftragt, das Verbrauchergesetz in Bezug auf das Wohnungswesen zu überarbeiten.

Nach dieser kurzen Darstellung der Gesetzesgliederung, gehen wir die, aus praktischer Sicht – unseres Erachtens nach – für Immobiliengeschäfte unter Käufer, Verkäufer und Immobilienagenturen wichtigste Gesichtspunkten durch:

1) Dieses Gesetz zielt zunächst einmal auf die Umsetzung und Verwirklichung des in der Verfassung anerkannte Zugangsrechts an eine würdige und angemessene Wohnung. Dies war nach der erlittenen Krise, wie wir meinen, sicherlich schon seit Jahren notwendig.

Bitte beachten Sie, dass wir hier von „Wohnungen“ und nicht von Grundstücken, Lokale, Parkplätze usw. sprechen. Laut Artikel 3, a.) dieses Gesetzesentwurfes ist Wohnung „jedwedes als ständige Wohnstätte von natürlichen Personen bestimmte, dauerhafte und bewohnbare Bauwerk, vorausgesetzt alle gesetzlich vorgeschriebene Wohnbarkeitsbedingungen werden erfüllt“. 

2) Andererseits führt das Gesetz den Begriff des „Grossinhabers von Wohnungen“ ein, d.h. (Artikel 3, h) „natürliche oder juristische Personen, die entweder selbst, direkt oder indirekt über ihre Beteiligung an andere Gesellschaften oder Holdings, Eigentümer von zehn oder mehr Wohnungen sind, oder als Vermieter, Nutznießer oder als Inhaber jeglichen anderen Rechtsverhältnisses berechtigt sind den Gebrauch der Immobilien zu bestimmen, und deren Tätigkeit der Bau, Immobilienpromotion, Vermittlung, Management, Investition, Kauf und Verkauf, Vermietung oder Finanzierung von Wohnungen ist“. 

In Anbetracht dessen, dass dieses Gesetz besondere Sorge auf leerstehende Wohnungen richtet, müssen Grossinhaber von Wohnungen, gemäß Artikel 33 des Gesetzes „in das zuständige Amt der Regionalverwaltung eine Liste ihrer leerstehenden Wohnungen, zur Eintragung in das Registeramt [leerstehender Wohnungen] einreichen“ und ebenfalls „alle Änderungen in der Situation der Wohnungen dem zuständigen Amt mitteilen“.

Artikel 36 sieht weiterhin vor, dass im Registeramt eingetragene Grossinhaber „ihre Verwaltung an das Balearische Wohnungsamt (Instituto Balear de la Vivienda, IBAVI) für mindestens drei Jahre übertragen“.

Schließlich wird ihnen noch zur Auflage gemacht (erste und zweite Übergangsbestimmung), binnen 3 Monaten ein Inventar ihrer gesamten bilanzierten sozialen Wohnungsbauten im Gebiet der Balearen und ihrer leerstehenden Wohnungen einzureichen. 

3) Ganz besonders wichtig ist Artikel 12: er sieht vor, dass bei jedem Verkauf, Vermietung oder Übertragung obligatorisch eine Kopie der gültige Wohnbarkeitsbescheinigung oder gegebenenfalls die endgültige Bewertung hinzuzufügen ist. Falls weder das eine, noch das andere vorliegt, muss dies im Vertrag oder in der notariellen Urkunde entsprechend erklärt werden. 

4) Artikel 17 ist ebenfalls sehr wichtig. Der erste Absatz bestimmt: „jedes Angebot, Promotionsinstrument oder Werbedokument für den Verkauf oder Vermietung von Wohnungen muss sich nach dem Wahrheitsprinzip richten, so dass sie keine grundlegende Information für diese Objekte verheimlichen und somit die Empfänger auf finanzieller Ebene irreführen können“.    

5) Weiterhin (dritter Absatz) „der Käufer ist berechtigt nachträglich folgende Angaben zu fordern, auch wenn sie im Vertrag nicht erwähnt werden: Daten, Angaben und Bedingungen über den Bau, die Situation, öffentliche Versorgungsleistungen, Installationen, Kauf, Nutzung und Bezahlung der im Angebot aufgeführten Wohnungen, Promotion und Werbung“. 

Das heißt, dass die Auskünfte in der Werbung, im Angebot und in der Promotion nunmehr bindend sind und, dass der Käufer diese auch verlangen darf; ausserdem müssen diese Auskünfte der Wahrheit entsprechen, transparent, klar und ohne Verheimlichungen sein. Ab Inkrafttreten des Gesetzes ist die Haftung demnach nicht nur zivilrechtlich, sondern auch verwaltungsrechtlicher Art, ungeachtet der möglichen Strafen wegen des Verbraucherschutzrechts.

6) Artikel 18 bestimmt, dass das Verbraucherschutzgesetz auch für Wohnungskäufen anwendbar ist, was ohnehin bereits für Privatkäufern der Fall ist. 

7) Im Kapitel III, Titel IV wird ein Wohnungsbegleitdienst (Artikel 27) eingeführt. Seine Aufgabe besteht darin (Artikel 28): „freiwillige und kostenlose Beratung für Personen und Familien in den Zugangsformalitäten für eine Wohnung und ihre Verteidigung zu bieten“; in diesem Zusammenhang ist die Zusammenarbeit mit verschiedenen Berufsvereinigungen vorgesehen. Wir gehen davon aus, dass Anwaltskammern auch zu Rate gerufen werden.

8) Im Kapitel IV dieses gleichen Titels IV geht es um leerstehende Wohnungen, welche wir bereits im Zusammenhang mit Grossinhabern erwähnten. Man versteht unter leerstehende Wohnungen jegliche Wohnung, die dauerhaft während einer Zeitspanne von mehr als zwei Jahren ohne Rechtfertigung freisteht. Diese Situation kann durch den niedrigen Verbrauch von Wasser, Gas und Strom nachgewiesen werden (Artikel 35). 

9) Wie bereits erwähnt, müssen Kautionen hinterlegt werden und Artikel 54 macht es in der Tat spezifisch zur Auflage, einen Beweis für die Einzahlung der gesetzlichen Kaution zu erbringen, um die Vermietung notariell beglaubigen zu können. 

10) Der Titel über Sanktionen bezeichnet als Beamte mit delegierter Hoheitsgewalt alle Berufsbeamte, die mit den im Gesetz vorgesehenen Inspektionsfunktionen, beauftragt werden.

11) Die zweite Zusatzbestimmung ist besonders wichtig, im Sinne, dass vorgesehen ist: „Notare, Grundbuchamt-Leiter, Kreditinstitute, Immobilienmakler und alle andere an der Übertragung von Wohnungen beteiligten Personen werden auf die korrekte Anwendung dieses Gesetzes achten“.

Alle Beteiligten müssen, demzufolge, auf die korrekte Anwendung des Gesetzes achten, so dass sich, unseres Erachtens, auch eine Haftung ergeben wird, wenn das Gesetz nicht erfüllt wird oder wenn die angebotenen Geschäfte unzureichend transparent sind. 

12) Das Gesetz definiert noch Immobilienverwalter und Immobilienmakler, jedoch bezeichnet sie nicht als „Immobilienagente“ («agente de la propiedad inmobiliaria»), so dass sich nunmehr die Frage stellt, ob es sich um offiziell zugelassene, d.h. in der Kammer eingetragene Fachleute handelt oder nicht.

Da wir momentan nur über den Text des Entwurfes verfügen, müssen wir noch auf den endgültigen Text warten, um zu verstehen, was der Gesetzesgeber genau damit meint. Vielleicht wird aber die Durchführungsverordnung jene Voraussetzungen bestimmen müssen, die Immobilienmakler für die Ausübung ihrer Tätigkeit erfüllen müssen und insbesondere, ob diese im erwähnten öffentlichen Register für Immobilienmakler zugelassen sein müssen. Unseres Erachtens wird man nach der Verkündigung des Gesetzes, nicht lange auf die Durchführungsverordnung warten müssen. 

13) Die Erteilung einer Auftragsvereinbarung zwischen Immobilienmakler und Kunde ist nun obligatorisch vorgeschrieben. Dieser Auftrag muss sehr präzise aufgesetzt werden, da Angebote nunmehr, wie bereits erwähnt, bindend sein werden (Artikel 17) und Käufer berechtigt sind, Daten, Angaben, Bedingungen, usw. des Angebotes anzufordern.

14) Schlussendlich müssen Immobilienagenten oder Immobilienagenturen im zu diesem Zwecke kreierten, vorher erwähnten, öffentlichen Register eingetragen sein.

Wie Sie erkennen können, stehen jetzt gesetzliche Änderungen an; diese müssen schnellstens angepackt werden, um künftige Probleme zu vermeiden. In Bufete Frau sind wir bereit und werden uns freuen, Ihnen unsere beste Rechtsberatung auf diesem Gebiet zu erteilen, obwohl wir auf die Verkündigung des Gesetzes warten müssen, um den endgültigen Text des Gesetzes zu sehen.