6 Schritte zum Kauf und Verkauf einer Immobilie mit rechtlichen Garantien

In diesem Beitrag werden wir uns mit den verschiedenen Schritten befassen, die erforderlich sind, um einen Kauf und Verkauf mit den größtmöglichen rechtlichen Garantien abzuwickeln.

Zu diesem Zweck werden wir alles, was von der Absicht, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen, bis zur Ausschöpfung aller rechtlichen Garantien nach dem Verkauf zu berücksichtigen ist, in verschiedene Abschnitte unterteilen.

Beginnen wir mit den ersten Schritten.

Erste Schritte

Als erste Schritte müssen wir die Staatsangehörigkeit des Verkäufers und des Käufers berücksichtigen und ob sie sich auf spanischem Gebiet befinden.

Da der Rechtsakt des Kaufs und Verkaufs ein steuerpflichtiger Akt ist, ist es sehr wichtig, dass die Parteien steuerlich identifiziert werden.

Wenn also beide Parteien oder eine von ihnen spanische Staatsbürger sind und über einen spanischen Personalausweis verfügen, sind sie bereits steuerlich erfasst, ebenso wie die juristischen Personen, die Spanier sind und über einen Firmen-CIF verfügen.

Dies gilt nicht für nicht-spanische Staatsangehörige (natürliche oder juristische Personen). In diesem Fall muss unterschieden werden, ob sie eine NIE haben oder nicht.

Wenn sie eine NIE/NIF haben, müssen sie sich einfach online oder persönlich mit dem Formular 030 anmelden. Auf diese Weise werden sie ordnungsgemäß identifiziert, um die entsprechenden Steuern auf den Verkauf und den Kauf zu zahlen (der Verkäufer den Gewinn und der Käufer die Mehrwertsteuer oder ITP, je nach Fall).

Andernfalls wird als erster Schritt vorgeschlagen, die NIE/NIF einzuholen. In diesem Punkt ist das Verfahren unterschiedlich, je nachdem, ob sich die Person im spanischen Hoheitsgebiet befindet oder nicht.

Wenn Sie sich im spanischen Hoheitsgebiet aufhalten (z. B. weil Sie im Urlaub sind), können Sie dies selbst tun, indem Sie einen Termin bei der Nationalen Polizei vereinbaren, die entsprechenden Formulare zusammen mit Ihren Unterlagen vorlegen oder einem Bevollmächtigten eine Vollmacht erteilen, das Verfahren in Ihrem Namen durchzuführen.

Befindet sich der Streithelfer außerhalb Spaniens, muss in diesem Fall ein Termin mit der seinem Wohnort nächstgelegenen spanischen Konsularstelle vereinbart werden, um die gleichen Verfahren wie bei der Polizei durchzuführen.

Es ist umstritten, ob im Ausland eine Vollmacht erteilt werden kann, die einen Spanier ermächtigt, die NIE bei den spanischen Behörden anzufordern. Es gibt Polizeidienststellen, die sie akzeptieren, und andere, die verlangen, dass die Vollmacht in Spanien ausgestellt wird.

Es gibt Ämter, die zweispaltige Vollmachten akzeptieren (Übersetzung durch den Anwalt bei der Erstellung des Entwurfs) und vom Notar beglaubigen lassen, und andere Ämter, die ausdrücklich eine offizielle Übersetzung sowohl des notariellen Auszugs als auch der Apostille verlangen.

Um Probleme zu vermeiden, die den Verkaufs- und Kaufprozess verlangsamen könnten, empfehlen wir Ihnen, sich mit jeder Polizeidienststelle in Verbindung zu setzen.

Mit dieser NIE/NIF kann ihr Inhaber problemlos ein Bankkonto in Spanien eröffnen (außer bei Banken, die die Eröffnung nur mit einem Reisepass zulassen) und, im Falle des Käufers, Erleichterungen für die Aufnahme einer Hypothek und damit für den Kauf der Immobilie erhalten.

Das Fehlen der NIE/NIF muss jedoch nicht zwangsläufig vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags erfolgen, da der Rechtsakt unterzeichnet werden kann, solange die NIE/NIF innerhalb eines Monats nach der Unterzeichnung eingeholt werden kann, da dies die Frist ist, innerhalb derer die entsprechenden Steuern erklärt werden müssen, wobei Strafgebühren anfallen.

Wenn es nicht möglich ist, innerhalb eines Monats nach Unterzeichnung der Urkunde eine NIE/NIF zu erhalten, können Sie bei den Steuerbehörden eine vorläufige Steueridentifikationsnummer, das so genannte „M“, beantragen.

Um das „M“ zu erhalten, muss die Notwendigkeit anhand eines Musters von Unterlagen nachgewiesen werden, die das Interesse an einer steuerlichen Identifizierung belegen. Das „M“ ermöglicht es uns, die Person in das Formular 030 einzutragen und somit die entsprechenden Steuern zu begleichen, bevor der Monat seit der Unterschrift verstrichen ist.

Sobald die entsprechenden Identifizierungen vorliegen, um keine Probleme in der Mitte des Prozesses zu haben, können wir mit dem nächsten Schritt beginnen: dem Beginn der Due Diligence der zu übertragenden Immobilie.

Wir von Bufete Frau verfügen über umfangreiche Erfahrungen im nationalen und internationalen Verkauf und Einkauf. Vor allem bei einem Kauf und Verkauf mit internationaler Komponente lassen Sie sich von uns beraten, wir begleiten Sie während des gesamten Prozesses und ebnen den Weg für den Kauf und Verkauf.

Ordnungsgemäßer, sorgfältiger Start

Sobald alle Identifikationsnummern der beteiligten Parteien vorliegen, wird im Anschluss an das Kauf- und Verkaufsverfahren die Due Diligence eingeleitet.

Bei der Due Diligence handelt es sich um ein Verfahren zur Prüfung von Dokumenten im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf. Bei der Untersuchung geht es darum, herauszufinden, ob das, was gekauft wird, was angeboten wird, und seine physische Beschreibung mit den offiziellen Angaben übereinstimmen und übereinstimmen.

Es gibt also zwei grundlegende Dokumente, die von der ersten Spielminute an geprüft werden müssen: die Nota Simple del Registro de Propiedad und das Certificado del Catastro.

Aus der Katasterbescheinigung können wir die folgenden sehr wichtigen Daten entnehmen: Umfang des Grundstücks (Ausdehnung), ob es horizontale Unterteilungen innerhalb des Grundstücks gibt oder nicht, Klassifizierung des Grundstücks (städtisch, nicht städtisch, ländlich) und Hauptnutzung des Grundstücks.

Diese Information ist von größter Bedeutung, insbesondere im Hinblick auf den Zweck des Kaufs: Es ist wichtig zu sehen, wie das Grundstück klassifiziert ist, um zu sehen, ob es dem Zweck des Kaufs entspricht. Der Erwerb für Wohnzwecke ist nicht dasselbe wie der Erwerb für industrielle oder landwirtschaftliche Zwecke.

Eine weitere wichtige Information ist der Katasterreferenzwert. Der Katasterreferenzwert wird benötigt, um zu wissen, was die Grundlage für die Besteuerung ist: der Kaufpreis oder der Katasterwert (je nachdem, welcher höher ist).

Es ist wichtig zu beachten, dass es Grundstücke gibt, die keine Katasterreferenz haben, so dass wir dies am Tag der Unterzeichnung angeben müssen. In diesem Fall wird es dem Käufer angeboten, wenn er die Immobilie immatrikulieren möchte (wenn er möchte, dass sie zum ersten Mal im Kataster erscheint).

Was die Nota Simple betrifft, so müssen die folgenden Daten überprüft werden:

• Beschreibung: Art, Lage, Katasterbezeichnung, Fläche. Diese Daten müssen mit der Katasterurkunde übereinstimmen.
• Eigentum: Wir sehen den Namen des Eigentümers, seine Steuernummer und den ihm gehörenden Teil des Grundstücks. Es ist daher sehr wichtig zu prüfen, ob die Immobilie tatsächlich vom Verkäufer erworben wurde. Wenn der Name des Verkäufers nicht mit dem des Eigentümers der Immobilie übereinstimmt, muss geprüft werden, ob der Verkäufer mit einer Vollmacht handelt und ob diese Vollmacht in Übereinstimmung mit allen entsprechenden rechtlichen Anforderungen erteilt wurde, so dass sie für die Unterzeichnung des Verkaufs im Namen einer anderen Person gültig ist.
• Belastungen: Bei den Belastungen werden wir feststellen, wie viele dingliche Rechte das Grundstück betreffen. Es gibt drei Arten von dinglichen Rechten: Genuss, Gewährleistung oder Erwerb.

In dieser Abteilung wird also zu prüfen sein, ob das Grundstück eine Dienstbarkeit (Wegerecht, Wasserrecht…) tragen muss oder ob es sich um eine Kreditsicherheit handelt, deren Einziehung einem Dritten zusteht (Hypothek, Pfandrecht oder Antichresis).

In diesem Fall muss die folgende Zahlung in Betracht gezogen werden: entweder gibt es einen Nachlass auf den Endpreis oder die Immobilie wird freigegeben.

Wird der Endpreis der Immobilie herabgesetzt, so zahlt der Käufer die Forderung im Namen des Gläubigers zurück. In diesem Fall handelt es sich um den Rechtsbegriff des Forderungsübergangs, bei dem der Käufer an die Stelle des Verkäufers als Schuldner tritt, und dieser Übergang muss vom Gläubiger der Forderung genehmigt werden.

Im Falle der Freigabe der Immobilie (d. h., dass sie nicht mehr als Sicherheit für die Forderung dient) muss der Verkäufer uns nachweisen, dass er die Schuld beglichen hat oder dass die Immobilie zumindest nicht mehr als Sicherheit für die Zahlung der Schuld dient. Ein weiteres Beweisdokument, das wir verlangen werden, ist eine aktualisierte Nota Simple, so dass die Nota Simple den Vermerk „lastenfrei“ enthält.

• Anhängige Eintragungen: Da die Nota Simple ein Auszug aus den veröffentlichten Rechtsakten ist, ist es möglich, dass es Rechtsakte gibt, die eingereicht wurden und deren Veröffentlichung noch aussteht (zwischen Einreichung und Veröffentlichung vergehen 15 Tage). Da das spanische Registersystem eines der zuverlässigsten der Welt ist, sieht es sogar vor, wenn Rechtsakte zur Veröffentlichung anstehen, um die entsprechende Frist abzuwarten und eine neue, aktualisierte Nota Simple zu beantragen.

Die Due Diligence muss je nach Fall auch berücksichtigen, welchen besonderen Vorschriften die Immobilie unterliegt. Der Erwerb eines Grundstücks für eine gewerbliche Tätigkeit durch Übertragung einer Tätigkeitsgenehmigung ist nicht dasselbe wie der Erwerb eines Grundstücks, bei dem ein Teil des Grundstücks als landwirtschaftliche Fläche eingestuft ist.

Und es wird von der Klassifizierung, der Hauptnutzung und den Absichten des Käufers abhängen, ob die ausgewählte Immobilie für den gewünschten Zweck geeignet ist.

Wir von Bufete Frau sind Fachanwälte für Immobilienrecht und kennen dank unserer langjährigen Erfahrung die Unterlagen, die geprüft werden müssen, um eine vollständige und strenge Due Diligence mit vollen Garantien für den Inhalt und die Eigenschaften der Immobilie zu erstellen, damit der Käufer eine bessere Entscheidung treffen kann.

Kaufoptionsvertrag, Kaufversprechen, Earnest Money Vertrag und Vorvertrag

Nachdem wir gesehen haben, wie die Due-Diligence-Prüfung beginnt und wie die zu erwerbende Immobilie untersucht werden sollte, ist es an der Zeit, die Verträge vorzubereiten, wenn sie alle oben erwähnten Filter durchläuft.

Es gibt vier Arten von Verträgen, die dem Abschluss eines Kaufvertrags vorausgehen: Kaufoptionsvertrag, Kaufversprechen und Vorvertrag.

Der Kaufoptionsvertrag ist ein Vertrag über einen bevorzugten Erwerb.

Es kann ein Einzelvertrag sein oder in einen Mietvertrag integriert werden. Gemäß dem Gesetz 29/1994 vom 29. November 1994 über die städtische Vermietung haben Mieter im Allgemeinen ein Vorkaufsrecht für das gemietete Objekt, es sei denn, sie verzichten ausdrücklich auf dieses Recht.

In der Regel schließen Mietverträge dieses Vorkaufsrecht aus, und falls es doch enthalten ist, wird klar festgelegt, ob die Mietzahlung auf den endgültigen Verkaufspreis oder lediglich auf die Aufrechterhaltung des Vorkaufsrechts entfällt. Auch kann ein Preis vereinbart werden, um das Vorkaufsrecht zu erwerben.

Zu beachten ist auch, dass das Vorkaufsrecht, da es ein Recht ist, das eine Immobilie belastet, im Grundbuch eingetragen werden muss.

Die wichtigsten Merkmale des Kaufvertrags oder der Kaufoptionsvereinbarung sind folgende:

• Es muss sich um eine ausdrücklich unterzeichnete Vereinbarung handeln, damit sie im Grundbuch eingetragen werden kann.
• Der Verkaufspreis für den Erwerb der Immobilie muss festgelegt werden und gegebenenfalls der Preis, der für die Einräumung dieses Optionsrechts vereinbart wurde.
• Die Frist für die Ausübung der Option, die vier Jahre nicht überschreiten darf.

Bei einem Mietvertrag mit Kaufoption gilt dieses Recht jedoch für die gesamte Mietdauer, erlischt jedoch bei einer stillschweigenden oder gesetzlichen Verlängerung des Vertrags.

Ein Vertrag mit einem Kaufversprechen ist hingegen anders geartet. Bei dieser Art von Vertrag verpflichtet sich der Verkäufer zum Verkauf.

Der Vertrag über das Verkaufsversprechen ist also die Kehrseite der Medaille, denn der Verkäufer verpflichtet sich, seine Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist zu verkaufen, wobei er sich einer finanziellen Strafe aussetzt, falls er seinen Vorbehalt nicht einhält.

Der Vertrag über die Anzahlung ist der Vorvertrag schlechthin für den Verkauf. Für den Käufer handelt es sich um eine Kaufoption und für den Verkäufer um eine Verkaufsverpflichtung (abgesehen von der Entlassung).

Es handelt sich also um eine Kombination der beiden vorgenannten Verträge, deren Folgen im spanischen Zivilgesetzbuch klar geregelt sind: Der Käufer zahlt einen Betrag (in der Regel 10 % des Wertes der Immobilie), um sich zu vergewissern, dass der Verkäufer die Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt an ihn verkaufen wird. Kommt der Verkauf aus Gründen, die der Käufer zu verantworten hat, nicht zustande, verliert er diesen Vorschuss in Höhe von 10 %. Kommt der Verkauf aus Gründen, die der Verkäufer zu verantworten hat, nicht zustande, muss der Verkäufer das Doppelte des Vorschusses zurückzahlen, d. h. nach der üblichen Praxis 20 % des Wertes der Immobilie.

Der Vertrag über die Anzahlung ist also ein Garantie- und Verpflichtungsvertrag: Beide Parteien sind garantiert und verpflichtet, die Immobilie zu verkaufen und zu erwerben.

Der Vorvertrag hingegen ist eine juristische Figur, die eine Reihe von Punkten sicherstellt, um den Inhalt des Kaufvertrags zu gewährleisten. Im Allgemeinen wird der Vorvertrag notwendig, wenn vor dem Vertragsabschluss Anstrengungen und Kosten von einer oder beiden Parteien unternommen werden müssen.

Mit dieser Zahl wird also festgelegt, welche Kosten anfallen und wie sie in bestimmten (von den Parteien vereinbarten) Fällen zu entschädigen sind.

Damit soll vermieden werden, dass der Geschädigte im Falle des Nichtzustandekommens des Kaufvertrags entschädigt wird, ohne dass er um sein Recht und den Betrag kämpfen muss, da alle Höchstbeträge im Vorvertrag festgelegt sind.

Sorgfältige Fertigstellung

Wie in Kapitel II über die Einleitung und Durchführung der Due Diligence beim Kauf und Verkauf einer Immobilie erörtert, geht es in diesem Kapitel um das Endergebnis der technischen und juristischen Untersuchung durch einen Experten für Immobilienrecht.

Natürlich muss die Überprüfung der Rechtslage und der geografischen Beschreibung des Grundstücks zu einem greifbaren Ergebnis führen. Die Schlussfolgerungen werden dann in einer Beschreibung, einem technischjuristischen Bericht, festgehalten, der nach den Bedürfnissen des Kunden erstellt wird.

Das Ergebnis wird also „Due Diligence Report“ genannt. Der Due-Diligence-Bericht muss vollständig und beschreibend sein, alle geprüften Unterlagen enthalten, sie einzeln benennen und die Schlussfolgerungen zu jedem Punkt, der sich aus der Prüfung ergibt, schriftlich darlegen.

Darüber hinaus müssen alle Tatsachen, die die Entscheidungsbereitschaft des Käufers beeinflussen können, sowie mögliche Risiken, die er in der Zukunft eingehen kann, dargelegt werden. Daher wird der Due Diligence eine Liste der geprüften Unterlagen sowie der Beschreibungsblätter und anderer Dokumente beigefügt, die als Grundlage für die Erstellung der technisch-rechtlichen Bewertung der Immobilie gedient haben.

Daher ist zu beachten, dass, wenn eine Situation festgestellt wird, die einen künftigen Rechtsstreit nach sich ziehen könnte, der Mandant darüber informiert werden muss, welches Verfahren durchgeführt werden soll, wie hoch die Kosten und der Zeitaufwand sind und wie hoch der Streitwert zu veranschlagen ist, ebenso wie die Wahrscheinlichkeit, dass er besteht.

Der Hauptgrund für die Durchführung einer Due Diligence besteht zweifelsohne darin, genau zu wissen, was der Kunde erwirbt, und, wenn er es auch als Anlageobjekt wünscht, die Wahrscheinlichkeit der Rentabilität zu kennen.

Eine Due Diligence ist also eine individuelle Behandlung der Aussagen und Garantien der Kauf- und Verkaufstransaktion.

Daher ist der Zeitpunkt für die Abgabe des Due-Diligence-Berichts zweifelsohne der Zeitpunkt vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags, da es sich um die letzte Studie handelt, die der Käufer benötigt, um sich für den endgültigen Erwerb der Immobilie zu entscheiden.

Darüber hinaus kann das Ergebnis der Due Diligence zum Abschluss des Verkaufs führen oder eine Verhandlungsphase einleiten, um die Bedingungen zu ändern oder sogar den Verkauf nicht abzuschließen.

Aus diesem Grund empfehlen wir von Bufete Frau, sich in die Hände von Experten des Immobilienrechts zu begeben, die aufgrund ihrer umfangreichen Erfahrung die präziseste und genaueste Due Diligence erstellen können, um dem Kunden alle notwendigen Garantien und Empfehlungen gemäß seinen Anforderungen zu geben.

Unterzeichnung des Kaufvertrags

Nachdem die in den Kapiteln 1, 2 und 3 beschriebenen vorbereitenden Schritte abgeschlossen sind, beginnt dieses Kapitel mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags.

1. Warum ein Kaufvertrag vor einem Notar?

Warum eine Kauf- und Verkaufsurkunde vor einem Notar abschließen? Der Grund dafür ist, dass die Garantie einer öffentlichen Urkunde (d.h. einer Urkunde, deren Unterschrift von einer Behörde oder einem Beamten geleistet wurde) gegeben ist.

Der Kaufvertrag ist ein öffentliches Dokument, das für den Erwerb einer Immobilie verwendet wird und sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer Wahrhaftigkeit und Rechtssicherheit gewährt. Er wird somit zur Garantie für alle Vertragsparteien und ermöglicht die Eintragung in das Grundbuch.

Entscheidend ist, dass der Käufer gegenüber allen Personen Eigentümer wird, und diese Wirkung wird erst durch die Eintragung des Vertrags im Grundbuch erreicht. Da nur öffentliche Urkunden Zugang zum Grundbuchamt haben, ist es sehr wünschenswert, eine Finca mittels einer Kaufurkunde zu erwerben, da eine solche Urkunde beweist, dass der Akt authentisch, legal und vollstreckbar ist (sie beweist seinen Inhalt ohne weitere Gerichtsverfahren).

Die Unterzeichnung des Kaufvertrags kann in jedem Notariat auf spanischem Staatsgebiet vorgenommen werden. Es muss sich nicht um den Ort handeln, an dem sich die Immobilie befindet.

Außerdem besteht die Möglichkeit, dass sich Käufer und Verkäufer an verschiedenen Orten befinden und den Kauf- und Verkaufsvertrag unterzeichnen.

2. Wesentliche Dokumente für den Kauf/Verkauf

Für den Kauf/Verkauf benötigen wir mehrere Dokumente (die während der Due Diligence gesammelt wurden), damit der Notar die Unterschrift leisten kann.

Sehr wichtig ist es, zu wissen, ob der Kauf mit einer Hypothek zugunsten des Käufers abgewickelt werden soll. In diesem Fall müssen wir sicherstellen, dass das Europäische Standardisierte Merkblatt (nachstehend „ESIS“) mindestens 10 Tage (bzw. in einigen Gebieten 14 Tage) vor der Unterzeichnung vom Kunden unterzeichnet wurde.

Das neue Hypothekenrecht hat wichtige Neuerungen mit sich gebracht, darunter mehrere Arten von Dokumenten wie das ESIS, die mit dem Ziel geschaffen wurden, dem Kunden Klarheit und Transparenz zu verschaffen.

Bei der FEIN handelt es sich um das Europäische Standardisierte Merkblatt, ein offizielles Dokument, das Finanzinstitute Kunden aushändigen müssen, die bei ihnen einen Hypothekarkredit beantragen wollen.

Neben dem ESIS gibt es ein weiteres Begleitdokument, das FIAE (Standardisiertes Informationsblatt). Dies ist ein weiteres Dokument, das das Finanzinstitut dem Kunden aushändigen muss und das das ESIS ergänzt. Sie enthält Informationen über weitere finanzielle Aspekte der Hypothek.

Beide Dokumente müssen dem Kunden ausgehändigt werden, und er muss vor einem Notar versichern, dass er die Bedingungen der Hypothek kennt und verstanden hat.

Die Dokumente, die dem Notar für die Unterzeichnung eines Kaufvertrags vorgelegt werden müssen, sind: die Nota Simple, das Katasterzertifikat, das Energieeffizienzzertifikat, das Zertifikat der Eigentümergemeinschaft, falls zutreffend, das Bewohnbarkeitszertifikat, die letzte IBI und alle anderen Dokumente, die aufgrund der Umstände des Falles notwendig sein können. Zum Beispiel: die Vollmacht (wenn man durch einen Bevollmächtigten handelt) oder die NIE (für den Fall, dass eine der Parteien ein Ausländer ist).

Sobald der Kaufvertrag von den Parteien unterzeichnet ist, müssen Sie zur Kasse gehen.

3. Wie hoch sind die Kosten und wer trägt sie?

Der Verkauf selbst ist mit den folgenden Kosten verbunden:

1) Notargebühren: Die Gebühren der Notare, die so genannten Tarife, sind staatlich geregelt und werden von allen Notaren für identische Leistungen in gleicher Höhe erhoben. Im Falle der Vollstreckung des öffentlichen Kaufvertrags variieren die Preise je nach dem Preis der Immobilie und liegen zwischen 0,3 % und 0,5 % der Immobilie.

2) Grundbuchgebühren: Diese Gebühren werden ebenfalls vom Staat festgelegt und richten sich nach dem Wert der Immobilie. Im Allgemeinen liegen sie zwischen 400,-€ und 650,-€.

3) Steuern:

1. Neubau, erste Übertragung: Die Immobilie wird mit einer Mehrwertsteuer von 10 % und einem Prozentsatz von 0,4 % bis 1,5 % der IAJD (Actos Jurídicos Documentados) je nach Autonomer Gemeinschaft besteuert.
2. Gebrauchtes Eigentum, zweite oder nachfolgende Übertragung: Das Eigentum wird mit ITP mit einem Prozentsatz von 4% bis 10% je nach Autonomer Gemeinschaft besteuert.

4) Gestoría: Ausgaben für die Abwicklung der Steuern und die Nachverfolgung der Eintragung der Dokumente im Grundbuch.

Wer zahlt? Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch gehen die Kosten für die ersten Exemplare zu Lasten des Verkäufers und alle weiteren Kosten zu Lasten des Käufers, sofern nicht anders vereinbart.

Daher werden im Allgemeinen alle oben genannten Kosten vom Käufer getragen.

Wir von Bufete Frau verfügen über umfangreiche Erfahrung in der Durchführung von Kaufverträgen, sowohl national als auch international. Um einen Kauf in den besten Händen zu gewährleisten, zögern Sie nicht, auf unsere Hilfe und Dienstleistungen zu zählen.

Kundendienst

Grundsätzlich sollte es beim Kauf einer Immobilie durch einen Rechtsanwalt keine Probleme geben, die nach dem Kauf einen Rechtsbeistand erfordern würden.

Das heißt aber nicht, dass nie etwas passieren wird. In den Fällen, in denen nach dem Verkauf ein Problem auftritt, ist es in den meisten Fällen auf einen Mangel an ausdrücklich ausgelassenen Informationen oder das Auftreten eines unbekannten Schadens an der Immobilie zurückzuführen, der in den Momenten vor und zum Zeitpunkt des Kaufs und Verkaufs nicht vorhergesehen wurde oder nicht vorhergesehen werden konnte.

Bei vom Verkäufer verschwiegenen (aber nicht versteckten) Fehlern oder Mängeln können wir je nach ihrer Auswirkung auf die Immobilie und ihrer Relevanz die Anfechtung des Kaufs wegen Willensirrtums verlangen, da eine fehlerhafte Kenntnis der wesentlichen Bedingungen des Objekts oder seiner Übertragung vorlag.

Im Falle von versteckten Mängeln (d. h. von denen keine der Parteien wusste und die nur durch den Lauf der Zeit bekannt werden konnten) sind die Garantien, die den Käufer begleiten, jedoch anders.

Bei versteckten Mängeln erlaubt uns das Bürgerliche Gesetzbuch, deren Beseitigung vom Verkäufer zu verlangen, wenn sie innerhalb von 6 Monaten nach dem Kauf sichtbar werden.

Was ist nun ein versteckter Mangel?

Ein versteckter Mangel ist jede Art von Mangel, unvollendetes/unfertiges Werk oder ein Fehler, der, obwohl er zum Zeitpunkt des Verkaufs vorhanden war, nicht offensichtlich war und daher von den Parteien nicht wahrgenommen wird und daher als „versteckt“ bezeichnet wird.

Ein versteckter Mangel ist z. B. ein Problem mit dem Abwassersystem, das Feuchtigkeit in der Immobilie verursacht und sie dadurch unbewohnbar macht. Es kann auch das Fundament sein, das sich durch Risse und Brüche bemerkbar macht. Oder ein Problem mit der Isolierung der Immobilie. In diesem Fall werden Sie es erst merken, wenn Sie dort wohnen und feststellen, dass der Lärm und die Temperaturen die Immobilie unbewohnbar machen.

Wir können die Garantie für versteckte Mängel nur dann verlangen, wenn deren Schwere Sie daran hindert, normal in dem Haus zu leben, oder wenn es offensichtlich ist, dass Sie die Immobilie nicht oder nur zu einem niedrigeren Preis gekauft hätten, wenn Sie die Mängel gesehen oder davon gewusst hätten.

In diesen Fällen haftet eindeutig der Verkäufer.

Nach der Feststellung des Mangels müssen unbedingt die folgenden Schritte unternommen werden, um zu verhindern, dass die 6-Monats-Frist abläuft (und damit die Garantie erlischt).

Der erste Schritt besteht darin, eine wirtschaftliche Bewertung des Mangels vorzunehmen, und zwar durch ein Gutachten oder zumindest durch einen Sachverständigen auf diesem Gebiet. Sobald diese Bewertung vorliegt, wird der Verkäufer über die Situation und den Wert des Schadens informiert, um eine einvernehmliche Lösung zu finden.

Wenn keine gütliche Einigung möglich ist, leiten wir die Schritte zur Einleitung eines Gerichtsverfahrens ein. Der erste obligatorische Schritt ist die Übersendung eines burofax (da dies ein zuverlässiger Beweis dafür ist, dass eine vorherige Kündigung und ein Versuch einer einvernehmlichen Beendigung erfolgt ist). Kommt es auch nach der Übersendung eines burofax nicht zu einer Einigung zwischen den Parteien, besteht der nächste Schritt darin, den wirtschaftlichen Wert des versteckten Mangels einzuklagen.

Daher ist es in diesen Fällen besonders wichtig, die Hilfe und den Rat eines Anwalts in Anspruch zu nehmen, da der Verkäufer nur 6 Monate Zeit hat, um auf diese Mängel zu reagieren, so dass die vergangenen Mängel ordnungsgemäß festgestellt und so weit wie möglich an das Gesetz angepasst werden müssen, um den Erfolg einer möglichen Klage zu gewährleisten, in der die wirtschaftlichen Kosten für die Behebung der Mängel verlangt werden.

Nach Ablauf der Frist von 6 Monaten verliert der Käufer jedoch nicht seine Rechte, sondern kann gegenüber dem Verkäufer haftbar gemacht werden, weil der Kaufgegenstand (die Immobilie) nicht dem entspricht, was der Käufer zu unterzeichnen glaubte, und somit die Nichtigkeit des Vertrags geltend macht. Es handelt sich um einen schwierigeren Weg, dessen Erfolg unbeständiger ist als im vorherigen Fall.

Wir von Bufete Frau empfehlen daher, jedes Anzeichen eines Schadens an der Immobilie sofort zu melden, um eine genaue, den Bedürfnissen des Falles entsprechende Rechtsberatung zu gewährleisten.