¿Cómo saber si puedo construir una casa en mi parcela rústica de Mallorca?

Aunque no es una pregunta fácil de responder por la complejidad del tema, en esta entrada intentaremos daros algunas indicaciones que pueden serviros a la hora de saber si se podría construir o no en una parcela rústica en Mallorca. Pero, para ello, es necesario también advertir que, no solamente hay un tipo de suelo rústico en Mallorca, sino que la clasificación es mucho más amplia en función de las características y nivel de protección de este suelo y que además habrá que revisar la normativa municipal. Vamos a centrarnos en el estudio al respecto del Plan Territorial de Mallorca. En su norma 19.3, en principio, pone limitaciones a la construcción de viviendas unifamiliares aisladas en las Áreas naturales de especial interés de Alto Nivel de Protección (AANP), Áreas Naturales de Especial Interés (ANEI), Áreas Rurales de Interés Paisajístico Boscoso (ARIP-B), Áreas de Protección Territorial (APT) y Áreas de Transición de Crecimiento (AT-C). En el resto de zonas, se condiciona a que se cumplan los requisitos que establece la norma 20, con la particularidad de que en las Áreas de Prevención de Riesgos (ARC), se exige, además, un informe previo favorable de la administración competente en materia de medio ambiente para poder construir una vivienda en estos terrenos. Pues bien, esta norma 20 establece las siguientes condiciones:

1. En primer lugar, que no esté prohibido por el planeamiento general en la zona donde se pretenda implantar. Pero, ¿qué son estos planes generales? Se desprende del art. 35.1 de la Ley de Ordenación y Uso del Suelo (LOUS) que son los instrumentos de ordenación que comprenden el término municipal completo y que clasifica el tipo de suelo para el establecimiento del régimen jurídico correspondiente; define los elementos fundamentales de la estructura general y orgánica y establece las previsiones o prioridades para su desarrollo y ejecución, así como plazos y condiciones para su revisión. Es decir, que deberemos estar siempre al Plan General del Municipio en el que esté situada nuestra parcela para saber si se puede o no. En el presente informe, no obstante, solamente analizaremos el Plan Territorial de Mallorca, no los planes generales de los diversos municipios.

2. Solamente será posible construir una vivienda unifamiliar aislada por parcela, siendo este precepto aplicable también a las Áreas Rurales de Interés Paisajístico (ARIP).

3. Si supone una nueva construcción o un cambio de uso de otras ya existentes se regirá por las siguientes normas:

(a) Las parcelas en Suelo rústico de Régimen General Forestal (SRG-F) y en ARIP deberán tener al menos una superficie de 50.000 m2.

(b) En Suelo rústico de Régimen General (SRG), Áreas de Interés Agrario (AIA) y en Áreas de Transición de Armonización (AT-H), se exigen 14.000 m2.

4. En cuanto a la fecha de división, segregación o fragmentación de la parcela (acreditada ésta mediante su constancia en documento público) es importante tenerla en cuanta a los efectos de saber si la parcela es construible y que se encuentre en uno de los supuestos siguientes:

Anterior al 16/07/1997

• Se puede edificar si cumple la normativa de parcela mínima edificable.
• Condición: Que la finca no haya sufrido variación con posterioridad a esta fecha.
• Se deberá aportar documento público anterior a esta fecha.

Del 16/07/1997 al 13/10/1999

• Cumplimiento normativa de parcela mínima edificable.
• Que la división, segmentación o parcelación no haya tenido lugar simultánea o sucesivamente en más de cinco unidades registrales independientes (excluida la finca matriz). Excepto que:
  • Con posterioridad se haya procedido a agrupar por debajo de dicho límite.
  • Que se trate de actuaciones amparadas en el siguiente apartado.

Después del 13/10/1999

• Solamente edificables las parcelas que dimanen de una primera división, segregación o parcelación practicada en virtud de donación de padres a hijos o a hijos de hijos premuertos o a causa de una herencia entre padres e hijos.
• Para acogerse a la división, es necesario que se encuentre en el patrimonio de la persona donante o transmitente (en el caso de herencia, antes del 18 de enero de 2004).

Estas indicaciones, nos pueden dar una aproximación sobre la posibilidad o no de poder construir en una parcela rústica. Pero es vital estudiar cada caso y hacer la consulta a un equipo legal experto en esta materia, así como a arquitectos. Una vez que sabemos que podemos construir, continuamos con el estudio de la norma, llegamos a la número 22, que nos da las siguientes condiciones sobre la construcción:

1. La superficie máxima construible es de 2% en ANEI, ARIP, APR, APT, SRG-F y AIA; y 3% en el resto.
2. El porcentaje de ocupación es 3% en ANEI, ARIP, APR, APT, SRG-F y AIA; y 4% en el resto.
3. La altura máxima será la menor entre a) dos plantas o b) ocho metros desde la planta baja hasta el coronamiento de la cubierta.
4. Superficie total de porches no podrá superar el 20% de la superficie ocupada del resto de la edificación.

Hay otras condiciones urbanísticas a tener en cuenta, por supuesto, pero como ya os hemos comentado, es importantísimo acudir a profesionales para asesorarse en esta materia, pues estamos ante una normativa compleja y dispersa en diferentes instrumentos. Por otro lado merece mencionar que se presentó un nuevo anteproyecto de Ley de Urbanismo de las Islas Baleares que vendría a derogar la LOUS y sobre el que Bufete Frau está ya trabajando para manteneros al tanto de la actualidad jurídica . En breves publicaremos nuestro informe al respecto.