Aspectos que quizás no sepas en la compra de una propiedad

Muchas compraventas en las islas se han convertido, a lo largo de los años, en un privilegio para muchos, y es que, según medios informados, el precio acumulativo de la vivienda en Baleares ha incrementado un 51% en 5 años y un 20% en 10 años.

Sin embargo, desde que inicio la pandemia, el valor ha caído un 0,4% en comparación a enero 2020, aunque desde el mes de febrero, se ha encarecido un 0,8% en comparación a enero 2021, lo que demuestra que poco a poco, los precios vuelven a estabilizarse.

Requisitos para comprar una propiedad en España y, a su vez, poder reducir el Impuesto de Patrimonio.

Muchos clientes nos plantean qué requisitos se deben para poder minorar el valor del inmueble a efectos del Impuesto sobre Patrimonio. Y es a través de un contrato de préstamo.

1. La existencia del contrato de préstamo ha de probarse fehacientemente con carácter previo o instantáneo a la compra, ello significa que tiene que constar en un documento público o en un registro público. El otorgamiento debe ser anterior o al mismo tiempo de la firma de la escritura pública.
2. El préstamo debe destinarse directamente a la adquisición del inmueble, indicándose en el contrato de préstamo. Así como, el inmueble debe estar perfectamente identificado: dirección, datos registrales, referencia catastral y el importe qué debe depositarse en la cuenta bancaria del prestatario con antelación a la compraventa inmobiliaria.
3. Al ser un contrato dónde existen terceras partes, las condiciones que se otorgan en el préstamo han de ser acordadas en un mercado de libre competencia entre las partes independientes.
4. El flujo de pagos ha de poder demostrarse documentalmente, tanto la devolución del importe principal como los intereses.
5. En la escritura del inmueble puede constar una cláusula de “se hace constar que la cantidad de 000,00€ destinada a adquirir parte de la compra del inmueble es un préstamo concedido por X (identificación de la parte prestamista) a Y (identificación del prestatario/comprador).”

Estos son los requisitos formales que ha de prestar un contrato de préstamo para que Hacienda lo considere válido a efectos del Impuesto de Patrimonio.

Para cualquier consulta o extensión de lo explicado, estamos a vuestra disposición.

La comisión de las Inmobiliarias

Es muy común y aconsejable contratar a una agencia para vender una casa. Una inmobiliaria tratará de conseguir las mejores condiciones y el mejor precio, y para ello, habrá que pagar un porcentaje de comisión a la agencia.

La comisión inmobiliaria por la venta, la paga generalmente el vendedor. Se suele extraer del dinero que entregue el comprador al firmar la escritura ante notario. Así, en ese momento, el comprador se presenta con dos cheques: uno para el vendedor y otro para la inmobiliaria.

El importe de los honorarios suele oscilar entre un 3% y 7% del valor del inmueble. A este importe, habrá que sumarle el IVA del 21%, excepto que el impuesto venga incluido en el porcentaje.

Derechos de los comuneros & cosa común

Existen muchos inmuebles que tienen varios propietarios, y a su vez, se constituya una copropiedad. Existen varias dudas acerca de la administración y uso de este tipo de propiedades, que a continuación intentaremos resolver.

1. El uso de la cosa común

Un copropietario podrá usar plenamente la cosa común siempre que respeto unos límites, independientemente de la cuota indivisa que le pertenezca. Este uso no podrá ser absoluto, ya que dependerá de la naturaleza de la cosa y de las circunstancias materiales y personales de cada caso.

2. Gastos de conservación y beneficios

Los gastos de conservación y beneficios del inmueble en común serán proporcionales a sus respectivas cuotas.

3. Derechos de administración

Para la validez de actos de administración (conservación, uso y goce del inmueble) se necesita un acuerdo de mayoría de los copropietarios. En cambio, para los actos de disposición (enajenación, derechos reales y gravámenes) es necesario el consentimiento de todos los copropietarios.

Para realizar alteraciones sobre el inmueble, se necesita también la unanimidad de todos los propietarios.

4. Derechos de los comuneros respecto a la porción o cuota.

Tras lo comentado, cada copropietario tendrá plena propiedad de su parte y de los frutos que de ello obtenga, pudiendo disponer libremente de su parte sin consentimiento de los demás.

En cambio, si uno de ellos quiere vender su parte a un tercer, tendrá la obligación de notificar primero su decisión y condiciones de venta a los demás copropietarios, quienes en el plazo de un mes tendrán la opción de comprar esa parte.

5. División de la cosa común.

Todo copropietario tiene el derecho de pedir en cualquier momento la división de la cosa común. En caso de que se trate de un bien indivisible, se adjudicará a uno pagando a los demás las respectivas indemnizaciones.