Casas en suelo rústico, ¿qué tengo que saber en caso de compraventa?

¡Buena pregunta! Son muchos los aspectos que se deben tener en cuenta para contestar a esta pregunta, pero el equipo de abogados de Bufete Frau nos hemos puesto manos a la obra para presentaros este artículo que os enseñará qué necesitáis saber y cómo podéis conseguirlo. 1. NORMATIVA En primer lugar, tendremos que estar siempre a la numerosa y dispersa regulación vigente. Dentro de esta regulación, las normas más importantes son:

• Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo, En especial, la disposición transitoria décima.
• Ley 6/1997, de 8 de julio, del suelo rústico de las Islas Baleares
• Ley 1/1991, de 30 de enero, de espacios naturales y de régimen urbanístico de las áreas de especial protección de las Islas Baleares
• Ley 8/99 de 12 de abril, sobre atribución de competencias a los Consejos Insulares de Menorca y de Eivissa y Formentera en Materia de Agricultura, Ganadería, Pesca y artesanía
• Ley 16/1985, de 25 de junio, del Patrimonio Histórico Español
• Ley 12/2014, de 9 de julio, agraria de las Islas Baleares
• Decreto 17/2017, de 21 de abril, de exoneraciones a la actividad agraria
• Decreto ley 1/2016, de 12 de enero, de medidas urgentes en materia urbanística
• Plan Territorial de Mallorca y el Plan Territorial Insular de Ibiza
• Planos Generales de Ordenación Urbana (PGOU) de cada Ayuntamiento, así como la adaptación de sus normas subsidiarias (NN.SS)

2. ESQUEMA DEL ESTUDIO DE LA DOCUMENTACIÓN Por supuesto, habrá que estar siempre al caso concreto, pues cada compraventa es diferente y precisa de una documentación u otra, pero a grosso modo, podemos enumerar la siguiente:

• Información registral
  • Título previo (compraventa, herencia, etc.)
  • Nota simple, o bien
  • Los datos registrales (Registro, nº de finca, tomo, libro y folio)
  • Exposé de la inmobiliaria
  • Importes de los créditos pendientes de pago
• Información urbanística
  • Licencia de obras (y de las reformas)
  • Planos aprobados por la licencia inicial (y de las reformas)
  • Proyecto básico
  • Final de Obra de los Técnicos y del Ayuntamiento
  • Certificado de no infracción urbanística del Ayuntamiento y del Consell Insular
  • Planos actualizados de las plantas
  • Fotos aéreas
• Información topográfica
  • Coordenadas georreferenciales
  • Plano topográfico con posibles pendientes de más del 20%
  • Plano por donde transcurren servidumbres
• Información catastral
  • Referencia catastral, o bien
  • polígono, parcela y municipio
  • Alta en el Catastro
• Suministros
  • Cédula de habitabilidad vigente / Cédula urbanística
  • Últimas facturas de agua, luz, gas, etc.
  • Contratos con empresas de suministros
  • Boletines de instalaciones
  • Puesta en servicio del pozo
• Otros
  • Certificado de Eficiencia Energética
  • Certificado de Costas, en su caso
  • Permiso militar, en su caso, o exención por ser un municipio calificado como de interés turístico nacional
  • Seguro decenal, en su caso
  • Renuncia del derecho de tanteo y retracto en determinadas zonas especiales

3. ANÁLISIS Una vez que tengamos claro todo esto y dispongamos de la información suficiente, podemos empezar con el estudio a todos los niveles de la casa de campo de nuestros sueños, ¡empecemos! 3.1. Estudio básico o pre-scann. En este apartado, revisaremos los siguientes aspectos básicos:

• Estudio inicial de la nota simple, de la información catastral, así como análisis inicial urbanístico.
• Estudio de las fotos aéreas (IDEIB, ESTOP, SITYBSA
  • Construcciones anteriores al año 1.956: Son legales, pues no precisan licencia de obra.
  • Construcciones posteriores: La licencia de obras es preceptiva, habrá que continuar con el estudio.
• ¿Qué tipo de suelo es?
  • ¿ANEI o ARIP? Si se ha construido después del 10 de marzo de 1.991 es ilegalizable sino ha sido ya legalizado vía la Disposición Transitoria 10ª de la L.O.U.S.
  • SRG u otros: Se debe continuar con el estudio

3.2. Estudio de la cabida del terreno y de su superficie mínima

• ¿Cuánto mide mi parcela? Habrá que comparar las superficies que constan en el Registro de la Propiedad, en el Catastro y la información del plano topográfico.

• ¿Puedo construir una vivienda? Requisito indispensable es que la superficie, en Mallorca, no sea menor a:
  • 50.000 m2:
    • Suelo Rústico de Régimen General Forestal (SRG-F)
    • Áreas Rurales de Interés Paisajístico (ARIP
  • 14.000 m2:
    • Suelo Rústico General (SRG)
    • Áreas de Interés Agrario (AIA)
    • Áreas de Transición de Armonización (AT-H)
• Derecho de tanteo y retracto, entre otros:
  • Entre colindantes, existe siempre que la cabida sea inferior a 10.000 metros cuadrados (art. 1523 CC)
  • Entre comuneros (art. 1522 CC)
  • En el contrato de arrendamiento, a favor del inquilino (art. 25 LAU)
  • A favor del Govern en zonas calificadas como parques naturales

En estos casos, se precisará la renuncia de los titulares del derecho de tanteo y retracto.

3.3. Estudio del título previo y la nota simple

• Respecto al título previo:

• Respecto a la nota simple Tendremos que poner especial atención a las cargas que pudiere haber. Podremos encontrarnos con las siguientes:
  • Hipotecas o embargos: Deberán ser cancelados, a lo más tardar, el mismo día de otorgamiento de escritura pública. Para eso hará falta el certificado de la entidad correspondiente con el saldo que se adeuda.
  • Crédito refaccionario: Es un derecho de crédito que surge cuando el constructor ha puesto, por ejemplo, materiales a su costa y todavía no le ha sido abonado su importe. En este caso, y siempre que esté inscrito como carga, tiene los mismos efectos que una hipoteca.
  • Servidumbres: Cuando haya una servidumbre de paso y nuestra finca sea el predio sirviente, lo ideal es contar con un mapa donde estas servidumbres estén indicadas.
  • Fuera de ordenación: En este link encontraréis más información
  • ¿Existe alguna otra limitación a la libre disposición? Por ejemplo, un concurso de acreedores, una anotación preventiva de demanda, una prohibición de disposición, etc.
  • Afecciones fiscales: La propiedad queda afecta durante cinco años desde la transmisión para una posible revisión de valores por parte de la Agencia Tributaria. No se pueden cancelar.

3.4. Estudio de la realidad física y comparación con los planos autorizados ¿Coincide la realidad y los planos que fueron autorizados por el Ayuntamiento? Para contestar a esta pregunta, tendremos que acudir a un técnico competente para que pueda valorarlo todo y, especialmente, atender a:

• Si se ha respetado o no los retranqueos
• Si existe o no el certificado final de obras del Ayuntamiento.
• Si hay elementos construidos sin licencia
• Si hay edificaciones construidas de manera diferente a la inicialmente aprobada o en un lugar diferente.

3.5. En cuanto a los suministros…

¿Qué les ha parecido? Nuestro objetivo, como expertos en Derecho Inmobiliario en Mallorca y en el resto de las Islas Baleares, es transmitirles seguridad, confianza y transparencia. Queremos que compre o venda una preciosa finca en el campo, pero queremos que lo haga disfrutando el proceso y sintiéndose arropado en todo momento. Nosotros trabajamos duro por usted, para que mañana pueda evitarse problemas.