La reforma que trajo consigo la Ley 13/2015 ha generado el incremento de la presencia de la figura del notario en los procedimientos de armonización entre el Registro de la Propiedad y el Catastro, lo cual suele puede ser valorado positivamente, pues mientras que por un lado aumenta para el interesado la seguridad y la transparencia, por otro lado se abaratan los costes y los tiempos. Como abogados es nuestra obligación colaborar activamente con notarios y técnicos para la consecución de dichos fines, asesorando siempre al cliente de manera eficaz y clara. Antes de todo, es importante diferenciar la figura del abogado y del notario en España. Mientras que, por un lado, el abogado es el profesional encargado de defender a un cliente, luchando siempre por sus intereses; el notario es un funcionario público cuya principal tarea es dar fe de los actos y negocios jurídicos, así como de salvaguardar la normativa. Hacemos esta breve reflexión, pues somos conscientes de la confusión que esto genera para muchos de nuestros clientes extranjeros, pues en otros ordenamientos jurídicos estas dos figuras suelen concentrarse en una sola. Por ejemplo, en un solicitor inglés. Una vez hecha esta precisión, pasaremos a analizar los problemas que tanto preocupan a nuestros clientes y amigos: el hecho de que en el Registro de la Propiedad aparezcan unos datos, en el Catastro otros, y que luego en la realidad sean otros. La Ley arriba indicada modificó importantemente estos procedimientos. Una de las modificaciones más importantes fue la del exceso de cabida. Es decir, cuando en el Registro aparece una superficie y en el Catastro, otra. Este procedimiento deberá hacerse ante un notario. En este link podréis encontrar más información al respecto, pero como breve resumen os dejamos este claro esquema, dividiendo el procedimiento cuando la diferencia no excede del 10% a cuando sí excede.
- No excede del 10%
- Art. 201. 3 de la Ley Hipotecaria
- Hasta un 5%, será suficiene con la mera manifestación del otorgante ante el notario
- Del 5% al 10%, se deberá acreditar mediante certificación catastral descriptiva y gráfica
- Excede del 10%
- Arts. 201.1 y 203 de la Ley Hipotecaria
- Es un procedimiento más largo, pues el Notario deberá notificar el expediente a todos los colindantes y personas interesadas
No obstante, si tanto Registro de la Propiedad como Catastro tienen sus datos erróneos, podremos encontrarnos con estas situaciones:
Si, por el contrario el Catastro es erróneo y el Registro es correcto, se deberá realizar una escritura de alteración catastral y luego la armonización. Otra de las modificaciones más importantes de esta Ley ha sido la aparición de las “coordenadas georreferenciales”. ¿Por qué los abogados pedimos siempre este documento? ¿Para qué sirve? Pues bien, no es que sea pedir por pedir, sino que la ley exige aportar este documento a la mayoría de supuestos en los que la identificación geográfica es requisito para la inscripción registral. Si leemos con atención el art. 9 de la Ley Hipotecaria, en su apartado b) observamos que será imprescindible aportar este documento en los supuestos de esta tabla, siempre que determinan una reordenación de los terrenos
Una vez sabemos todo esto, el camino idóneo es modificar previamente los datos obrantes en el Catastro para, posteriormente, inscribir estos datos en el Registro de la Propiedad a través de un documento público firmado ante Notario. Por tanto, será vital, y aquí es donde entra el juego entre abogado, notario y topógrafo, estudiar toda la documentación; realizar un estudio topográfico mediante la captura de datos georreferenciados de los límites físicos de la propiedad, incluido informe de las coordenadas; estudio de la antigüedad, superficies y usos para el caso de una declaración de obra nueva de construcción, incluidas las geocordinadas de los vértices; así como las comunicaciones para la modificación de datos registrales y seguimiento de la tramitación. VENTAJAS PRÁCTICAS Estamos hablando todo de coordinación entre Registro de la Propiedad y Catastro, pero seamos prácticos, ¿qué ventajas tiene hacer esto? Pues bien, ¡tiene muchísimas ventajas! Y aquí os dejamos algunas de ellas:
- Por un lado, tenemos el art. 38 LH que nos dice que se «presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo». Por tanto, tenemos una presunción iuris tantum, es decir, que se admite prueba en contrario, de que lo que está inscrito en el Registro es cierto. De este modo, la persona que va a adquirir un bien puede estar tranquilo y seguro.
Igualmente, conseguiremos extender los datos fácticos de la presunción de legalidad y gozar de la máxima proyección que otorga el Registro de la Propiedad por la publicidad. registral y no podrá ser ignorado por terceros.
- Inatacibilidad de los límites de la parcela, prior tempore potior iure
- Seguridad para eventuales compradores y de este modo, vender de forma más segura y dotar de más valor económico al inmueble coordinado que al no coordinado
- El banco que vaya a conceder una hipoteca estará más seguro.
- Evitar problemas con los herederos de los vecinos colindantes
- Conocer de forma legal e indubitada donde exactamente se encuentran los linderos de la parcela.
Y aunque parezca complicado, no lo es si se cuenta con un equipo de abogados y asesores especializado en la materia, actualizado e informado, que sabrá guiarle en todo momento e indicarle los pasos a seguir hasta conseguir el objetivo concreto. Nuestros abogados en Mallorca e Ibiza, profesionales en Derecho Inmobiliario y Urbanístico, estarán encantados de estudiar su caso concreto.
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