Todos sabemos que sin licencias no se puede ni se debe ejecutar ninguna obra ni cambio de uso, y por eso hemos decidido escribir hoy sobre este tema, para poder tener más claro qué es una licencia, qué es una comunicación previa y cuando se deben solicitar una u otra para evitar así la apertura de expedientes de infracción urbanística.
LICENCIAS URBANÍSTICAS
Según el primer apartado del art. 145 de la Ley de Urbanismo de las Islas Baleares (LUIB), la licencia urbanística es «el acto administrativo mediante el que se adquiere la facultad de llevar a cabo los actos de transformación o utilización del suelo o del subsuelo, de parcelación, demolición de construcciones, ocupación, aprovechamiento o uso relativo a un terreno o inmueble determinado» y en el ar. 146 LUIB encontramos el listado de actos sujetos a licencia urbanística:
- Las parcelaciones urbanísticas, las agrupaciones, las segregaciones u otros actos de división de fincas, a menos que se contengan en proyectos de reparcelación aprobados.
- Los movimientos de tierra y las explanaciones, así como los vertidos en los términos previstos reglamentariamente.
- Las obras de urbanización que se tengan que realizar al margen de proyectos de urbanización debidamente aprobados.
- Las obras de construcción y de edificación de nueva planta, y cualquier intervención en los edificios existentes, siempre que les sea exigible proyecto técnico.
- La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, sean provisionales o permanentes, excepto que se efectúen en campings o zonas de acampada autorizados legalmente.
- La demolición total o parcial de construcciones y edificaciones.
- El cambio de uso en edificaciones e instalaciones. Reglamentariamente se precisarán las actuaciones que, por su escasa entidad, estén exentas o que las autorizaciones de la autoridad agraria competente eximan de la obtención de licencia.
- Las talas en masas arbóreas y vegetación arbustiva, así como de árboles aislados, que sean objeto de protección por los instrumentos de planeamiento.
- La colocación de carteles de propaganda visibles desde la vía pública.
- El cierre de solares y terrenos.
- Las redes radioeléctricas, telemáticas y similares, sin perjuicio de lo que disponga la normativa sectorial que les sea de aplicación.
- La apertura de caminos y accesos a parcelas.
- La primera ocupación o utilización de los edificios y las instalaciones en general.
- Las obras y los usos de carácter provisional a que se refiere el artículo 128 de la presente ley.
- Las instalaciones subterráneas dedicadas a aparcamiento, actividades industriales, mercantiles o profesionales, servicios públicos o de cualquier otro uso a que se destine el subsuelo.
- Cualesquiera otros actos que se determinen reglamentariamente o por el plan general.
COMUNICACIÓN PREVIA
Por otro lado, la comunicación previa (arts. 145 y 148 LUIB) es el documento mediante el que las personas interesadas ponen en conocimiento de la administración municipal sus datos identificativos y demás requisitos establecidos para llevar a cabo las obras de técnica sencilla y entidad constructiva escasa u obras de edificación que no necesiten proyecto, permitiendo el inicio de la actividad de que se tate en las condiciones fijadas por esta Ley, y sin perjuicio de las facultades de comprobación, control e inspección que correspondan a los ayuntamientos o a los consejos insulares.
CONSECUENCIAS DE REALIZAR OBRAS SIN LICENCIA O SIN REALIZAR COMUNICACIÓN PREVIA
Se trataría de una infracción tipificada en la LUIB como grave o muy grave y la administración pertinente podrá abrir un expediente de infracción urbanística, con el fin de:
- Restablecer la legalidad urbanística si fuere posible y, si no, adoptar las medidas necesarias dirigidas a la reposición de la realidad física alterada al estado anterior a la comisión de la infracción. Estas medidas afectarán también a las personas que adquieran el inmueble.
- Adoptar las medidas que procedan por la exigencia de la responsabilidad sancionadora y disciplinaria administrativas o penales
- Las pertinentes para el resarcimiento de daños e indemnización de los perjuicios a cargo de las personas responsables.
Los responsables (art. 164 LUIB) suelen ser los propietarios, los promotores y los constructores, pero también cualquier otra persona que tenga atribuida facultades decisorias sobre la ejecución o el desarrollo de los actos, así como el personal técnico director y el redactor de los proyectos.
Las personas jurídicas (art. 164. 8 LUIB) también serán responsables de las infracciones urbanísticas cometidas por sus órganos y agentes y, en s caso, asumirán el coste de las medidas de restablecimiento del orden jurídico perturbado y de las indemnizaciones por daños y perjuicios a terceras personas.
Sin duda lo mejor es dejarse asesorar correctamente por abogados especializados en la materia antes de realizar cualquier tipo de obra en un inmueble, pues las sanciones y las consecuencias pueden ser muy graves, así que no dudes en ponerte en contacto con nosotros, y nuestro equipo de abogados en Mallorca y en Ibiza estarán encantados de solventar todas tus dudas.
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