Si usted ha llegado a la decisión de que desea vender su inmueble en España, aunque aún no tenga un comprador, pensamos que es muy importante tener toda la documentación lista y preparada. De este modo, no solamente conseguirá una operación más limpia, fácil y ágil, sino que además el valor de su propiedad podrá ser más elevado.
No es intención de este artículo el realizar un análisis detallado de todos los documentos o aspectos que hay que tener en cuenta, pero sí nombrar una serie de extremos que es importante valorar y que, cuando antes se tengan, mucho mejor.
Uno de ellos es el certificado de eficiencia energética. Como posiblemente ya sabrá usted, a raíz de las regulaciones de la UE en este campo, es obligatorio poner a disposición de los compradores de este certificado. Conseguirlo no es difícil, es un simple trámite. Pero cuando antes se tenga, mucho mejor.
Otro muy importante es la cédula de habitabilidad. Aunque no sea obligatorio, sí que es recomendable aportarlo y muchos compradores ya la piden. Es más, cuando entre en vigor la próxima Ley de la Vivienda de las Islas Baleares sí que será preceptivo aportar este documento en caso de venta. Además, cuando se abra de nuevo la posibilidad de solicitar licencias para comercializar estancias turísticas en viviendas, se exigirá tener cédula. Hay veces que se obtiene enseguida (cuando lo que se solicita es una renovación), pero hay otras que puede tardar más (si previamente no ha habido nunca cédula), ya que hay que pedir certificados del Ayuntamiento que pueden retrasar. De ello que nuestro consejo sea también iniciar cuanto antes este trámite.
En este sentido, habrá que tener también preparadas facturas de suministros (gas, luz, agua, etc.), para que el comprador pueda realizar los oportunos trámites tras la compra. Si se trata de un pozo, pues la licencia del pozo.
En tercer lugar, un certificado de no infracción urbanística del Ayuntamiento y del Consell Insular siempre viene bien tenerlo a mano para cuando uno vaya a vender. Además, será necesario también para solicitar la licencia para comercializar estancias turísticas en viviendas. Este documento sí que puede tardar mucho en expedirse, depende del Ayuntamiento y, por eso, cuando antes se solicite, mejor.
En cuarto lugar, e importantísimo, es tener coordinada la realidad con la información registral y catastral. Especialmente cuando nuestro comprador va a pedir hipoteca, se hace vital que las edificaciones y/o construcciones existentes estén correctamente inscritas en el Registro de la Propiedad. Tenerlo todo preparado con tiempo, nos va a ayudar a que la venta sea mucho más fácil. En estos casos, se suele precisar un plano topográfico con coordenadas georreferenciadas
En quinto lugar, es esencial tener listo originales y copias de todas las licencias que se hayan obtenido, así como los certificados finales de obra tanto de los técnicos como del Ayuntamiento, planos aprobados, proyecto básico y de ejecución… Y si, además, tenemos un informe técnico elaborado por un arquitecto analizando todas las superficies construidas y el estado constructivo de la casa, mucho mejor, pues de este modo, el comprador sabrá en todo momento qué es lo que ésta comprando, pues es muy importante que se conozca el estado físico, registral urbanístico y catastral, para así poder evitar futuras reclamaciones. Y también recomendamos tener siempre alguna foto aérea para poder justificar la antigüedad de las edificaciones. Se pueden obtener de manera gratuita a través de portales online como el IDEIB o bien a través de empresas privadas, como ESTOP.
Para conocer el estado registral, deberemos contar siempre con una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, que es donde consta el titular o titulares del inmueble, la descripción del mismo, y si hay cargas o no. Y si también tenemos una copia o el original de la escritura a través de la cual se adquirió la propiedad, mucho mejor. Es decir, la escritura de compraventa, o la escritura de aceptación de herencia, de donación, etc.
En cuanto a las cargas, habrá que estudiar si se pueden cancelar o no. Podemos encontrarnos con:
- Hipotecas
- Anotaciones preventivas por demandas o embargos
- Servidumbres de cualquier tipo
- Censos o alodios
- Normas de la Comunidad y otros pactos
- Etc.
También te pedirán los recibos del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Nosotros siempre recomendamos aportar los IBIs de los últimos cuatro años, para poder justificar que están todos pagados.
En ocasiones se exige también un Permiso Militar (cuando los compradores son nacionales de terceros Estados y se trata de una finca en suelo rústico) o un Certificado de Costas (cuando la propiedad linda con la zona marítimo terrestre). En estos casos, habrá que tener en cuenta que los plazos para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa van a tener que alargarse.
Estos aspectos y muchos otros se van a tener en cuenta a la hora de vender. Nosotros estamos especializados en este tipo de procedimientos y conocemos todos los detalles, trámites, gestiones y estudios a realizar y, por eso, estamos seguros de que podemos ofrecerles nuestro mejor asesoramiento, tanto antes de poner a la venta su propiedad, como cuando ya haya un comprador potencial. Si quisiera una información más completa y adaptada a su caso personal, no dude en ponerse en contacto con nosotros cuanto antes.
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