{"id":1841,"date":"2025-10-17T10:45:53","date_gmt":"2025-10-17T09:45:53","guid":{"rendered":"https:\/\/bufetefrau.com\/?p=1841"},"modified":"2026-09-30T09:05:04","modified_gmt":"2026-09-30T08:05:04","slug":"6-pasos-para-comprar-y-vender-una-propiedad-con-garantias-legales","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bufetefrau.com\/es\/6-pasos-para-comprar-y-vender-una-propiedad-con-garantias-legales\/","title":{"rendered":"6 pasos para comprar y vender una propiedad con garant\u00edas legales"},"content":{"rendered":"<h2>1) Primeros pasos: identificaci\u00f3n fiscal y NIE<\/h2>\n<p>Antes de empezar, confirma la identificaci\u00f3n fiscal de todas las partes.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Nacionales espa\u00f1oles:<\/strong> el DNI o CIF ya identifican fiscalmente.<\/li>\n<li><strong>No residentes:<\/strong> necesitan NIE\/NIF y alta censal (Modelo 030) para tributar (el vendedor por la ganancia; el comprador por IVA o ITP, seg\u00fan el caso).<\/li>\n<\/ul>\n<p>Referencias \u00fatiles: <strong>alta censal<\/strong> en la Agencia Tributaria (Modelo 030); <strong>cita para el NIE en Espa\u00f1a<\/strong> con la Polic\u00eda Nacional (cita previa); y, <strong>desde el exterior<\/strong>, el Consulado de Espa\u00f1a de su demarcaci\u00f3n (MAEC).<\/p>\n<p>Si el NIE no llega a tiempo, es posible solicitar un NIF provisional \u00abM\u00bb ante la AEAT para declarar dentro del mes siguiente a la firma. Con el NIE\/NIF podr\u00e1s abrir cuenta bancaria y, si procede, tramitar hipoteca.<\/p>\n<p><em>\u00bfQuieres que lo gestionemos por ti? Bufete Frau &ndash; Real Estate.<\/em><\/p>\n<h2>2) Due diligence: comprobar la finca y su situaci\u00f3n legal<\/h2>\n<p>Verifica que lo que se vende coincide con lo inscrito y con la realidad f\u00edsica.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Nota Simple del Registro de la Propiedad:<\/strong> descripci\u00f3n, titularidad, cargas y asientos pendientes. Solicitud online en Registradores de Espa\u00f1a.<\/li>\n<li><strong>Certificado catastral:<\/strong> superficie, linderos, uso y valor de referencia (base m\u00ednima a efectos fiscales). Consulta en la Sede del Catastro.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Comprueba las cargas (hipotecas, servidumbres, embargos). Si existen, decide si:<\/p>\n<ul>\n<li>Cancelarlas antes de firmar (acreditar la cancelaci\u00f3n y pedir una Nota Simple actualizada \u00ablibre de cargas\u00bb); o<\/li>\n<li>Subrogar o retener importes del precio, con autorizaci\u00f3n del acreedor.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Valora la normativa especial aplicable: suelo r\u00fastico o urbano, licencias, actividad, patrimonio protegido, costas, etc.<\/p>\n<h2>3) Precontratos: opci\u00f3n, promesa, arras y preacuerdo<\/h2>\n<p>Cuando la due diligence es favorable, toca pactar el instrumento previo:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Opci\u00f3n de compra:<\/strong> derecho preferente del comprador por plazo y precio pactados. Conviene inscribirla si grava la finca.<\/li>\n<li><strong>Promesa de venta:<\/strong> el vendedor se obliga a vender en un plazo; prev\u00e9 penalizaci\u00f3n si incumple.<\/li>\n<li><strong>Contrato de arras,<\/strong> habitualmente arras penitenciales: el comprador entrega una se\u00f1al (suele ser en torno al 10%). Si incumple el comprador, pierde la se\u00f1al; si incumple el vendedor, devuelve el doble.<\/li>\n<li><strong>Precontrato:<\/strong> fija las actuaciones y los costes reembolsables antes de la compraventa (\u00fatil si hay gestiones previas relevantes).<\/li>\n<\/ul>\n<p>Marco legal \u00fatil: el C\u00f3digo Civil (arras y obligaciones) y la LAU 29\/1994 para el tanteo y retracto en alquileres.<\/p>\n<h2>4) Cierre de la due diligence: informe y riesgos<\/h2>\n<p>Recoge el an\u00e1lisis en un Due Diligence Report:<\/p>\n<ul>\n<li>Documentos revisados y conclusiones por ep\u00edgrafes.<\/li>\n<li>Riesgos identificados (urban\u00edsticos, registrales, fiscales, ocupacionales) y propuestas de mitigaci\u00f3n.<\/li>\n<li>Recomendaci\u00f3n: seguir, renegociar o no comprar.<\/li>\n<\/ul>\n<p>En escenarios con posible litigio futuro, detalla la estrategia, los costes, los plazos y las probabilidades.<\/p>\n<h2>5) Escritura p\u00fablica ante notario: documentaci\u00f3n y costes<\/h2>\n<p><strong>\u00bfPor qu\u00e9 ante notario?<\/strong> La escritura p\u00fablica otorga fe p\u00fablica, permite la inscripci\u00f3n registral y te convierte en propietario frente a terceros. Puede firmarse en cualquier notar\u00eda de Espa\u00f1a, incluso con las partes en distintas ciudades mediante poderes.<\/p>\n<p><strong>Documentaci\u00f3n habitual:<\/strong> Nota Simple, certificado catastral, certificado energ\u00e9tico, certificado de comunidad (si procede), c\u00e9dula de habitabilidad (seg\u00fan la comunidad aut\u00f3noma), \u00faltimo recibo del IBI, poderes, NIE, etc. Si hay hipoteca, deben entregarse con antelaci\u00f3n la FEIN\/ESIS y la FIAE dentro del plazo legal (LCCI). Marco: Ley 5\/2019, de Cr\u00e9dito Inmobiliario; informaci\u00f3n orientativa del Banco de Espa\u00f1a (FEIN\/FIAE).<\/p>\n<p><strong>Costes (qui\u00e9n paga):<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Notar\u00eda (arancel estatal; aprox. 0,3&ndash;0,5% seg\u00fan el importe).<\/li>\n<li>Registro de la Propiedad (arancel estatal; aprox. 400&ndash;650 \u20ac).<\/li>\n<li>Impuestos: en obra nueva o primera transmisi\u00f3n, IVA del 10% m\u00e1s AJD del 0,4&ndash;1,5% seg\u00fan la comunidad aut\u00f3noma; en segunda transmisi\u00f3n, ITP al tipo auton\u00f3mico.<\/li>\n<li>Gestor\u00eda: liquidaci\u00f3n e inscripci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Por regla general, salvo pacto, el comprador asume la mayor\u00eda de los gastos y el vendedor la primera copia autorizada (C\u00f3digo Civil).<\/p>\n<h2>6) Postventa: vicios ocultos y garant\u00edas<\/h2>\n<p>Lo normal es que no surjan problemas si hubo buen asesoramiento. Si aparecen, distingue:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Vicios ocultos<\/strong> (no aparentes al comprar): el vendedor responde si impiden el uso normal o si habr\u00edas pagado menos de haberlos conocido.<\/li>\n<li><strong>Plazo para reclamar<\/strong> por saneamiento: seis meses desde la compra (art. 1484 y ss. del C\u00f3digo Civil).<\/li>\n<li><strong>Pasos:<\/strong> informe pericial, comunicaci\u00f3n al vendedor, burofax y, si no hay acuerdo, demanda.<\/li>\n<li><strong>Informaci\u00f3n relevante omitida<\/strong> por el vendedor: puede plantearse la nulidad por error.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Pasado el semestre, queda otra v\u00eda (m\u00e1s incierta): la acci\u00f3n por falta de conformidad o nulidad. Act\u00faa r\u00e1pido para no perder plazos. Te ayudamos a valorar, reclamar y, si toca, litigar.<\/p>\n<h2>Asesoramiento con Bufete Frau<\/h2>\n<p>En Bufete Frau somos abogados inmobiliarios en Baleares. Te acompa\u00f1amos en todo el proceso: obtenci\u00f3n del NIE, due diligence, precontratos, firma ante notario, fiscalidad y postventa. Seguridad jur\u00eddica, plazos claros y cero sorpresas.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>1) Primeros pasos: identificaci\u00f3n fiscal y NIE Antes de empezar, confirma la identificaci\u00f3n fiscal de todas las partes. Nacionales espa\u00f1oles: el DNI o CIF ya identifican fiscalmente. 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