Desde Bufete Frau nos preocupamos de que nuestros clientes y colaboradores est\u00e9n siempre al d\u00eda con las novedades legislativas m\u00e1s importantes sobre todo en temas inmobiliarios y, por ello, nos preocupamos en informaros y resumiros el borrador de la nueva Ley de la Vivienda de las Islas Baleares que, aunque a\u00fan no ha sido promulgada ni est\u00e1 en vigor, creemos que no tardar\u00e1 en ello. Es el momento de hacer los deberes y al menos saber c\u00f3mo nos afectar\u00e1 en el devenir diario.<\/p>\n\n\n\n
Debido a los importantes cambios en nuestro actuar que supondr\u00e1 esta ley, es necesario que desde hoy se empiece a estudiar, y as\u00ed, analizar c\u00f3mo nos afectar\u00e1 esta ley que entrar\u00e1 en vigor a los tres meses desde su publicaci\u00f3n en el Bolet\u00edn Oficial.<\/p>\n\n\n\n
En primer lugar, se prev\u00e9n nueve t\u00edtulos, siete disposiciones adicionales, dos disposiciones transitorias, una disposici\u00f3n derogatoria \u00fanica, as\u00ed como tres disposiciones finales.<\/p>\n\n\n\n
En el T\u00edtulo I se desarrollan las disposiciones generales aplicables, los principios rectores para interpretar la ley, se incorpora un conjunto de definiciones, as\u00ed como la consideraci\u00f3n de la pol\u00edtica de vivienda como un servicio de inter\u00e9s general. Adem\u00e1s, se incorpora un precepto destinado a garantizar la presencia de la vivienda en las pol\u00edticas p\u00fablicas y, entre otros, en los instrumentos de planificaci\u00f3n urban\u00edstica.<\/p>\n\n\n\n
En el T\u00edtulo II se encuentran las competencias de las diferentes administraciones p\u00fablicas en materia de vivienda, guiadas bajo el principio de colaboraci\u00f3n. Principio que, adem\u00e1s, se ve reforzado en las siete disposiciones adicionales de esta ley.<\/p>\n\n\n\n
El T\u00edtulo III concreta todo lo relacionado con las condiciones de la vivienda, asumiendo un compromiso con la calidad de vida de los habitantes de las Islas Baleares.<\/p>\n\n\n\n
El T\u00edtulo IV contiene todas las acciones que configuran una pol\u00edtica de protecci\u00f3n y promoci\u00f3n de la vivienda. Incluye regulaci\u00f3n destinada a proteger a los adquirentes y usuarios, mecanismos a adoptar por el Gobierno para atender a la poblaci\u00f3n con dificultades para acceder a una vivienda, se crea el Servicio de Acompa\u00f1amiento en materia de Vivienda, se trata la problem\u00e1tica de las viviendas desocupadas, as\u00ed como los casos de pobreza energ\u00e9tica.<\/p>\n\n\n\n
El T\u00edtulo V regula la Mesa Auton\u00f3mica de la Vivienda y el T\u00edtulo VI recoge la Mesa para la Lucha contra la Pobreza Energ\u00e9tica.<\/p>\n\n\n\n
En el T\u00edtulo VII se regula la obligaci\u00f3n de dep\u00f3sito de las fianzas de arrendamiento (quedan fuera de esta obligaci\u00f3n los contratos anteriores a la entrada en vigor de esta norma), y se crea el Registro de Fianzas de Contratos de Arrendamiento de Fincas Urbanas.<\/p>\n\n\n\n
El T\u00edtulo VIII aborda el r\u00e9gimen jur\u00eddico de la vivienda de protecci\u00f3n p\u00fablica y el T\u00edtulo IX establece un r\u00e9gimen sancionador relacionado con el contenido de la Ley.<\/p>\n\n\n\n
Se establece el car\u00e1cter supletorio de la normativa estatal en todo aquello que no regule la normativa propia. Adem\u00e1s, quedan derogadas las normas legales o de rango inferior que se opongan a todo lo que prev\u00e9 esta Ley. Se autoriza tambi\u00e9n al Consejo del Gobierno y a la Consejer\u00eda competente para dictar toda la normativa secundaria y se encarga revisar la Ley de Consumo en lo relativo a la vivienda.<\/p>\n\n\n\n
Despu\u00e9s de este breve resumen estructural de la norma, vamos a analizar los aspectos que consideramos m\u00e1s importantes a los efectos pr\u00e1cticos del tr\u00e1fico inmobiliario entre los compradores, vendedores y los agentes inmobiliarios:<\/p>\n\n\n\n
1) En primer lugar, el objetivo que tiene esta Ley es hacer efectivo el derecho constitucional de acceso a una vivienda digna y adecuada, cuesti\u00f3n que, creemos, ven\u00eda siendo necesario desde hace a\u00f1os tras el per\u00edodo de crisis que hemos pasado.<\/p>\n\n\n\n
N\u00f3tese que, en todo momento, estaremos hablando de vivienda y no de solares, locales, aparcamientos, etc. Seg\u00fan el art. 3, letra a, de este borrador, «vivienda» es «cualquier edificaci\u00f3n permanente habitable destinada a la residencia de las personas f\u00edsicas, siempre que se acredite el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad exigidas por la normativa aplicable».<\/p>\n\n\n\n
2) Por otro lado, aparece la figura del «gran tenedor de vivienda», que se define (art. 3, letra h), como «las personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas que, por s\u00ed mismas, de manera directa o indirectamente a trav\u00e9s de la participaci\u00f3n en otras sociedades o grupos, disponen de diez o m\u00e1s viviendas en r\u00e9gimen de propiedad, alquiler, usufructo o cualquier otra figura jur\u00eddica que los faculte para determinar sus usos, y que tengan como actividad la construcci\u00f3n, la promoci\u00f3n inmobiliaria, la intermediaci\u00f3n, la gesti\u00f3n, la inversi\u00f3n, la compraventa, el alquiler o la financiaci\u00f3n de viviendas».<\/p>\n\n\n\n
En atenci\u00f3n a la especial preocupaci\u00f3n de esta ley con las viviendas desocupadas, se exigir\u00e1 a los grandes tenedores de vivienda que, en virtud del art. 33 de esta ley, env\u00eden a la «consejer\u00eda competente en materia de vivienda la relaci\u00f3n de viviendas desocupadas a fin de que se inscriban el Registro [de Viviendas Desocupadas]» y tendr\u00e1n la «obligaci\u00f3n de comunicar a la consejer\u00eda competente en materia de vivienda cualquier cambio con respecto a la situaci\u00f3n de \u00e9stas».<\/p>\n\n\n\n
Adem\u00e1s, seg\u00fan el art. 36, los grandes tenedores incluidos en el Registro «ceder\u00e1n su gesti\u00f3n al Instituto Balear de la Vivienda (IBAVI) por un plazo m\u00ednimo de tres a\u00f1os».<\/p>\n\n\n\n
Por \u00faltimo, tienen la obligaci\u00f3n (Disposici\u00f3n Transitoria Primera y Segunda) de, en tres meses, comunicar un inventario de las viviendas protegidas que integran su balance en el territorio Balear, as\u00ed como las que se encuentren en situaci\u00f3n de desocupaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
3) El art. 12 es important\u00edsimo en el sentido en que hace obligatorio en cualquier transmisi\u00f3n por venta, alquiler o cesi\u00f3n de uso, incorporar una copia de la c\u00e9dula de habitabilidad vigente o, en su caso, la calificaci\u00f3n definitiva. En caso de que no se disponga ni de una ni de otra, se har\u00e1 constar este hecho en el contrato o escritura p\u00fablica.<\/p>\n\n\n\n
4) Otro de los art\u00edculos clave de este borrador es el 17, cuyo apartado primero dice «la oferta, la promoci\u00f3n y la publicidad dirigidas a la venta o el arrendamiento de viviendas se ajustar\u00e1n a los principios de veracidad, de manera que no oculten datos fundamentales de los objetos a los que se refieren o puedan inducir a los destinatarios a alg\u00fan tipo de error con repercusiones econ\u00f3micas».<\/p>\n\n\n\n
5) Adem\u00e1s (apartado tres), «los datos, las caracter\u00edsticas y las condiciones relativas a la construcci\u00f3n, a la situaci\u00f3n, los servicios, las instalaciones, la adquisici\u00f3n, la utilizaci\u00f3n y el pago de las viviendas que se incluyan en la oferta, la promoci\u00f3n y la publicidad son exigibles ulteriormente por el comprador, aunque no figuren expresamente en el contrato de transmisi\u00f3n».<\/p>\n\n\n\n
Es decir, que la informaci\u00f3n en la publicidad, oferta y promoci\u00f3n ser\u00e1 vinculante y podr\u00e1 ser exigible por el comprador, adem\u00e1s de que deber\u00e1 ser veraz, transparente, clara y sin oscurantismos. Por tanto, se responder\u00e1 ya no solo civilmente, sino que tambi\u00e9n se prev\u00e9n sanciones administrativas desde que se apruebe la presente ley as\u00ed sin menospreciar las posibles sanciones en materia de consumo.<\/p>\n\n\n\n
6) En el art. 18 se prev\u00e9 la aplicaci\u00f3n de la Ley de Consumo tambi\u00e9n en casos de adquisici\u00f3n de viviendas, si bien esto ya est\u00e1 en vigor para los particulares adquirentes.<\/p>\n\n\n\n
7) En el Cap\u00edtulo III del T\u00edtulo IV se crea el Servicio de Acompa\u00f1amiento en materia de Vivienda (art. 27) cuya funci\u00f3n es (art. 28) «ofrecer un asesoramiento voluntario y gratuito a las personas y a las familias en los procesos de acceso a la vivienda y de defensa de \u00e9sta» y se prev\u00e9 su colaboraci\u00f3n con diferentes colegios profesionales, entre los que, posiblemente, se encontrar\u00e1 el Ilustre Colegio de Abogados de las Islas Baleares.<\/p>\n\n\n\n
8) El Cap\u00edtulo IV del mismo T\u00edtulo se encarga de las viviendas desocupadas, en las que ya hemos incidido en algunos puntos relativos a los grandes tenedores. Se entiende que una vivienda desocupada es aquella que permanece deshabitada de manera continuada durante un tiempo superior a dos a\u00f1os de manera injustificada. Una manera de probar la desocupaci\u00f3n ser\u00e1 (art. 35) a trav\u00e9s de los bajos consumos que se podr\u00e1 probar por las facturas de agua, gas y electricidad.<\/p>\n\n\n\n
9) Como hemos anotado previamente, se obliga al dep\u00f3sito de fianzas y, de hecho, el art. 54 obliga espec\u00edficamente adem\u00e1s a acreditar la prestaci\u00f3n de la fianza establecida legalmente para poder elevar a p\u00fablico un contrato de alquiler.<\/p>\n\n\n\n
10) En el T\u00edtulo dedicado al R\u00e9gimen Sancionador considera agente de la autoridad al personal funcionario de carrera al que se encomiende el ejercicio de las tareas de inspecci\u00f3n en todo lo que prev\u00e9 esta Ley.<\/p>\n\n\n\n
11) La Disposici\u00f3n Adicional Segunda es especialmente importante, en el sentido en que prev\u00e9 que «los notarios, los registradores de la propiedad, las entidades de cr\u00e9dito, los agentes de la propiedad inmobiliaria y el resto de intervinientes en el proceso de transmisi\u00f3n de las viviendas velar\u00e1n por la aplicaci\u00f3n de las disposiciones de esta Ley».<\/p>\n\n\n\n
Es decir, que se impone a todos los part\u00edcipes en velar por que se cumpla esta Ley y, por ello, entendemos que se derivar\u00e1n las correspondientes responsabilidades en caso de incumplimiento o de falta de transparencia en las operaciones que se planteen.<\/p>\n\n\n\n
12) Adem\u00e1s, define al administrador de fincas y al agente inmobiliario, aunque no dice «agente de la propiedad inmobiliaria», por lo que asalta la duda de si se trata de agentes inmobiliarios colegiados o no.<\/p>\n\n\n\n
Al ser un borrador habr\u00e1 que ver el texto definitivo para saber lo que quiere dar a entender el legislador. De todos modos, quiz\u00e1s tendr\u00e1 que ser el desarrollo reglamentario quien fije los requisitos para ejercer la actividad del agente inmobiliario y, en especial, su inscripci\u00f3n en el mencionado registro p\u00fablico de agentes inmobiliarios. No creemos que, tras la entrada en vigor de la ley, tarde mucho en desarrollarse el Reglamento.<\/p>\n\n\n\n
13) Se prev\u00e9 como obligatorio la necesidad de suscribir una hoja de encargo entre el profesional y el usuario del servicio. Se deber\u00e1 prestar especial atenci\u00f3n a esta hoja, pues recu\u00e9rdese que la oferta ser\u00e1 vinculante (art. 17) y el comprador podr\u00e1 exigir los datos, caracter\u00edsticas, condiciones, etc, de la oferta.<\/p>\n\n\n\n
14) Por \u00faltimo, los agentes inmobiliarios o agencias deber\u00e1n estar inscritos en el registro administrativo que se crear\u00e1 a tal efecto, tal como hemos mencionado antes.<\/p>\n\n\n\n