{"id":1852,"date":"2026-11-06T14:27:09","date_gmt":"2026-11-06T13:27:09","guid":{"rendered":"https:\/\/bufetefrau.com\/?p=1852"},"modified":"2026-11-06T14:27:11","modified_gmt":"2026-11-06T13:27:11","slug":"militaerische-genehmigung-immobilienerwerb-spanien","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bufetefrau.com\/de\/militaerische-genehmigung-immobilienerwerb-spanien\/","title":{"rendered":"Milit\u00e4rische Genehmigung f\u00fcr den Erwerb einer Immobilie in Spanien"},"content":{"rendered":"[vc_row type=“in_container“ full_screen_row_position=“middle“ column_margin=“default“ column_direction=“default“ column_direction_tablet=“default“ column_direction_phone=“default“ scene_position=“center“ text_color=“dark“ text_align=“left“ row_border_radius=“none“ row_border_radius_applies=“bg“ row_position_desktop=“default“ row_position_tablet=“inherit“ row_position_phone=“inherit“ overflow=“visible“ overlay_strength=“0.3″ gradient_direction=“left_to_right“ 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Der Erwerb einer Immobilie in Spanien durch einen ausl\u00e4ndischen Staatsangeh\u00f6rigen kann in bestimmten F\u00e4llen der vorherigen Einholung einer milit\u00e4rischen Genehmigung bed\u00fcrfen. Diese Voraussetzung ist insbesondere auf den Balearen von Bedeutung und sollte vor allem dann ber\u00fccksichtigt werden, wenn ein K\u00e4ufer aus einem Nicht-EU-Staat beabsichtigt, eine l\u00e4ndliche Immobilie (finca r\u00fastica) auf Mallorca, Ibiza oder einer der \u00fcbrigen Inseln zu erwerben.<\/p>\n

Obwohl die einschl\u00e4gigen Vorschriften bereits vor Jahrzehnten erlassen wurden, sind sie weiterhin in Kraft und k\u00f6nnen den Abschluss eines Immobilienkaufvertrags beeinflussen. Daher sollte vor Unterzeichnung eines Arras-Vertrags (contrato de arras) oder vor Eingehung einer sonstigen verbindlichen Kaufverpflichtung gepr\u00fcft werden, ob f\u00fcr die Transaktion eine solche Genehmigung erforderlich ist.<\/p>\n

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Begriff<\/span><\/p>\n

Was ist die milit\u00e4rische Genehmigung f\u00fcr den Erwerb einer Immobilie?<\/h2>\n

Die milit\u00e4rische Genehmigung ist im Gesetz 8\/1975 vom 12. M\u00e4rz \u00fcber Gebiete und Einrichtungen von Interesse f\u00fcr die nationale Verteidigung (Ley 8\/1975, de 12 de marzo, de zonas e instalaciones de inter\u00e9s para la Defensa Nacional) sowie in der hierzu erlassenen Durchf\u00fchrungsverordnung, genehmigt durch das K\u00f6nigliche Dekret 689\/1978 (Real Decreto 689\/1978), geregelt.<\/p>\n

Diese Vorschriften sehen bestimmte Beschr\u00e4nkungen f\u00fcr den Immobilienerwerb durch Ausl\u00e4nder in den sogenannten Gebieten mit beschr\u00e4nktem Zugang zum Grundeigentum f\u00fcr Ausl\u00e4nder vor. Sie dienen dem Schutz der Interessen der nationalen Verteidigung sowie der Sicherheit und Funktionsf\u00e4higkeit milit\u00e4rischer Organisationen und Einrichtungen im spanischen Hoheitsgebiet.<\/p>\n

Innerhalb dieser Gebiete bedarf der Erwerb von Eigentum sowie bestimmter dinglicher Rechte an Immobilien durch ausl\u00e4ndische Personen, die dem Gesetz unterliegen, einer milit\u00e4rischen Genehmigung. Die Genehmigung wirkt sich daher unmittelbar auf die Transaktion aus und ist f\u00fcr die Wirksamkeit des Erwerbs von Bedeutung.<\/p>\n

Allerdings unterliegen weder s\u00e4mtliche ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufer dieser Verpflichtung noch bedarf derzeit der Erwerb jeder in diesen Gebieten gelegenen Immobilie einer solchen Genehmigung.<\/p>\n<\/div>\n

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K\u00e4ufer<\/span><\/p>\n

Welche ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufer ben\u00f6tigen eine milit\u00e4rische Genehmigung?<\/h2>\n

Staatsangeh\u00f6rige der Mitgliedstaaten der Europ\u00e4ischen Union sind von den im Gesetz 8\/1975 vorgesehenen Beschr\u00e4nkungen ausgenommen. Ein deutscher, franz\u00f6sischer oder italienischer Staatsangeh\u00f6riger oder ein Staatsangeh\u00f6riger eines anderen Mitgliedstaats der Europ\u00e4ischen Union ben\u00f6tigt daher allein aufgrund seiner Staatsangeh\u00f6rigkeit keine solche Genehmigung.<\/p>\n

Anders stellt sich die Rechtslage f\u00fcr Staatsangeh\u00f6rige von Nicht-EU-Staaten dar. F\u00e4llt der Erwerb unter die Regelungen des Gesetzes 8\/1975, m\u00fcssen sie die entsprechende milit\u00e4rische Genehmigung einholen.<\/p>\n

Diese Voraussetzung gilt inzwischen auch f\u00fcr britische Staatsangeh\u00f6rige. Seit dem Austritt des Vereinigten K\u00f6nigreichs aus der Europ\u00e4ischen Union k\u00f6nnen sie sich nicht mehr auf die f\u00fcr Unionsb\u00fcrger geltende Ausnahme berufen. Die spanische Generaldirektion f\u00fcr Rechtssicherheit und \u00f6ffentliches Vertrauen (Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica) hat diese Rechtsauffassung unter anderem in ihrer Entscheidung vom 25. Mai 2023 best\u00e4tigt. Diese Frage gewinnt zudem f\u00fcr K\u00e4ufer aus Saudi-Arabien und anderen Golfstaaten zunehmend an Bedeutung, deren Pr\u00e4senz auf den Immobilienm\u00e4rkten Mallorcas und Ibizas in den vergangenen Jahren zugenommen hat.<\/p>\n

Das Gesetz erfasst au\u00dferdem spanische Gesellschaften, wenn mehr als 50 % ihres Kapitals nat\u00fcrlichen oder juristischen Personen aus Nicht-EU-Staaten geh\u00f6ren. Es kann ferner Anwendung finden, wenn die Beteiligung zwar unterhalb dieser Schwelle liegt, die betreffenden Gesellschafter jedoch aufgrund einer beherrschenden oder \u00fcberwiegenden Stellung einen entscheidenden Einfluss auf die Gesch\u00e4ftsf\u00fchrung der Gesellschaft aus\u00fcben k\u00f6nnen.<\/p>\n<\/div>\n

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Balearen<\/span><\/p>\n

Wie ist die Rechtslage auf Mallorca, Ibiza und den \u00fcbrigen Balearen?<\/h2>\n

Auf den Balearen kommt dieser Frage besondere Bedeutung zu. Die Durchf\u00fchrungsverordnung zum Gesetz 8\/1975 z\u00e4hlt ausdr\u00fccklich s\u00e4mtliche spanischen Inseln und Inselchen zu den Gebieten mit beschr\u00e4nktem Zugang zum Grundeigentum f\u00fcr Ausl\u00e4nder.<\/p>\n

Dies bedeutet jedoch nicht, dass ein K\u00e4ufer aus einem Nicht-EU-Staat f\u00fcr den Erwerb jeder auf Mallorca oder Ibiza gelegenen Wohnimmobilie eine milit\u00e4rische Genehmigung ben\u00f6tigt.<\/p>\n

Nach heutiger Rechtslage ist insbesondere die planungsrechtliche Einstufung des Grundst\u00fccks zu pr\u00fcfen. Die Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica hat best\u00e4tigt, dass f\u00fcr bestimmte Erwerbsvorg\u00e4nge keine Genehmigung erforderlich ist, wenn nachgewiesen ist, dass das Grundst\u00fcck nach Ma\u00dfgabe der einschl\u00e4gigen Vorschriften als urbanisiertes Land (suelo urbanizado) einzustufen ist.<\/p>\n

Diese Ausnahme erstreckt sich nicht auf l\u00e4ndliche bzw. nicht bebaubare Grundst\u00fccke (suelo r\u00fastico bzw. suelo no urbanizable). Der Erwerb einer l\u00e4ndlichen Immobilie auf den Balearen durch einen Staatsangeh\u00f6rigen eines Nicht-EU-Staates kann daher der milit\u00e4rischen Genehmigungspflicht unterliegen.<\/p>\n

Auch der Umstand, dass sich auf einem l\u00e4ndlichen Grundst\u00fcck bereits ein Wohngeb\u00e4ude befindet, \u00e4ndert f\u00fcr sich genommen weder die planungsrechtliche Einstufung des Grundst\u00fccks noch f\u00fchrt er automatisch dazu, dass die f\u00fcr urbanisiertes Land geltende Ausnahme Anwendung findet.<\/p>\n<\/div>\n

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Verfahren<\/span><\/p>\n

Wie wird die milit\u00e4rische Genehmigung beantragt?<\/h2>\n

Die Genehmigung ist vor Abschluss des Immobilienerwerbs zu beantragen. Im Rahmen des Verfahrens m\u00fcssen sowohl der K\u00e4ufer als auch die von der Transaktion betroffene Immobilie eindeutig identifiziert werden.<\/p>\n

Dem Antrag sind die erforderlichen Unterlagen zum Nachweis der Identit\u00e4t und der pers\u00f6nlichen Verh\u00e4ltnisse des Erwerbers sowie diejenigen Unterlagen beizuf\u00fcgen, die eine eindeutige Identifizierung und genaue Lokalisierung der Immobilie erm\u00f6glichen.<\/p>\n

Handelt es sich beim K\u00e4ufer um eine Gesellschaft, sind dar\u00fcber hinaus die gesellschaftsrechtlichen Unterlagen vorzulegen, die erforderlich sind, um die Kapitalstruktur und die tats\u00e4chlichen Kontrollverh\u00e4ltnisse der Gesellschaft festzustellen.<\/p>\n

Unterliegt die Transaktion der milit\u00e4rischen Genehmigungspflicht, empfiehlt es sich daher, das Genehmigungsverfahren mit ausreichendem zeitlichem Vorlauf vor dem vorgesehenen Termin f\u00fcr die Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde einzuleiten.<\/p>\n<\/div>\n

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Immobilienkauf<\/span><\/p>\n

Welche Auswirkungen hat die milit\u00e4rische Genehmigung auf den Immobilienkauf?<\/h2>\n

Dies ist in der Praxis einer der wichtigsten Aspekte.<\/p>\n

Ist eine milit\u00e4rische Genehmigung gesetzlich vorgeschrieben, m\u00fcssen Notare bzw. Grundbuchbeamte vor Beurkundung der notariellen Urkunde bzw. vor deren Eintragung in das Grundbuch den Nachweis verlangen, dass die erforderliche Genehmigung erteilt wurde.<\/p>\n

Daher sollte bereits vor Unterzeichnung eines Arras-Vertrags gepr\u00fcft werden, ob eine Genehmigung erforderlich ist. Verpflichtet sich der K\u00e4ufer, die Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt zu erwerben, ohne ber\u00fccksichtigt zu haben, dass zuvor eine beh\u00f6rdliche Genehmigung eingeholt werden muss, kann dies zu Schwierigkeiten bei der Einhaltung der vertraglich vereinbarten Fristen f\u00fchren.<\/p>\n

In solchen F\u00e4llen empfiehlt es sich, diesen Umstand ausdr\u00fccklich im Vertrag zu regeln und den Immobilienkauf, soweit angezeigt, unter eine aufschiebende Bedingung zu stellen, wonach die Wirksamkeit des Erwerbs von der Erteilung der milit\u00e4rischen Genehmigung abh\u00e4ngt.<\/p>\n

Auf diese Weise wird der K\u00e4ufer gesch\u00fctzt, falls die Genehmigung nicht innerhalb der vorgesehenen Frist erteilt wird. Zugleich wird verhindert, dass eine beh\u00f6rdliche Voraussetzung, die bereits zu Beginn der Transaktion h\u00e4tte erkannt werden m\u00fcssen, den sp\u00e4teren Vollzug des Erwerbs gef\u00e4hrdet.<\/p>\n<\/div>\n

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Pr\u00fcfung<\/span><\/p>\n

Was sollte vor dem Erwerb einer Immobilie auf den Balearen gepr\u00fcft werden?<\/h2>\n

Beabsichtigt ein Staatsangeh\u00f6riger eines Nicht-EU-Staates, eine Immobilie auf Mallorca, Ibiza oder einer der \u00fcbrigen Baleareninseln zu erwerben, sollten insbesondere seine Staatsangeh\u00f6rigkeit, die genaue Lage der Immobilie und die planungsrechtliche Einstufung des Grundst\u00fccks gepr\u00fcft werden.<\/p>\n

Diese Pr\u00fcfung sollte bereits zu Beginn der Transaktion erfolgen und ist beim Erwerb l\u00e4ndlicher Immobilien von besonderer Bedeutung.<\/p>\n

Wird fr\u00fchzeitig gekl\u00e4rt, ob eine milit\u00e4rische Genehmigung erforderlich ist, kann das Genehmigungsverfahren rechtzeitig vor der Beurkundung eingeleitet und der Arras-Vertrag sowie der zeitliche Ablauf der Transaktion entsprechend gestaltet werden.<\/p>\n<\/div>\n

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Fazit<\/span><\/p>\n

Fazit<\/h2>\n

Die milit\u00e4rische Genehmigung ist bei bestimmten Immobilientransaktionen von K\u00e4ufern aus Nicht-EU-Staaten in Spanien weiterhin von praktischer Bedeutung, insbesondere auf den Balearen.<\/p>\n

Beim Erwerb l\u00e4ndlicher Immobilien auf Mallorca oder Ibiza kann die Pr\u00fcfung dieser Voraussetzung vor Unterzeichnung eines Arras-Vertrags entscheidend sein, um den Verlust eines als Arras geleisteten Betrags sowie Verz\u00f6gerungen oder sp\u00e4tere Schwierigkeiten beim Vollzug des Immobilienkaufs zu vermeiden.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n[\/vc_column_text][vc_raw_html]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[\/vc_raw_html][\/vc_column][\/vc_row]\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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