{"id":1843,"date":"2025-10-17T10:45:53","date_gmt":"2025-10-17T09:45:53","guid":{"rendered":"https:\/\/bufetefrau.com\/?p=1843"},"modified":"2026-09-30T09:08:16","modified_gmt":"2026-09-30T08:08:16","slug":"6-schritte-zum-rechtssicheren-kauf-und-verkauf-einer-immobilie","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bufetefrau.com\/de\/6-schritte-zum-rechtssicheren-kauf-und-verkauf-einer-immobilie\/","title":{"rendered":"6 Schritte zum rechtssicheren Kauf und Verkauf einer Immobilie"},"content":{"rendered":"<h2>1) Erste Schritte: steuerliche Identifikation und NIE<\/h2>\n<p>Best\u00e4tigen Sie zun\u00e4chst die steuerliche Identifikation aller Parteien.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Spanische Staatsangeh\u00f6rige:<\/strong> DNI oder CIF gelten bereits als steuerliche Identifikation.<\/li>\n<li><strong>Nichtans\u00e4ssige:<\/strong> ben\u00f6tigen eine NIE\/NIF und die steuerliche Anmeldung (Formular 030), um Steuern zu zahlen (der Verk\u00e4ufer auf den Ver\u00e4u\u00dferungsgewinn; der K\u00e4ufer auf Mehrwertsteuer oder Grunderwerbsteuer, je nach Fall).<\/li>\n<\/ul>\n<p>N\u00fctzliche Hinweise: <strong>steuerliche Anmeldung<\/strong> bei der Steuerbeh\u00f6rde (AEAT) &ndash; Formular 030; <strong>NIE-Termin in Spanien<\/strong> bei der Polic\u00eda Nacional (vorherige Terminvereinbarung); und, <strong>aus dem Ausland<\/strong>, das f\u00fcr Sie zust\u00e4ndige spanische Konsulat (MAEC).<\/p>\n<p>Falls die NIE nicht rechtzeitig eintrifft, k\u00f6nnen Sie bei der AEAT eine vorl\u00e4ufige \u201eM&#8220;-NIF beantragen, um innerhalb eines Monats nach der Unterzeichnung Ihre Erkl\u00e4rung abzugeben. Mit der NIE\/NIF k\u00f6nnen Sie ein Bankkonto er\u00f6ffnen und gegebenenfalls eine Hypothek beantragen.<\/p>\n<p><em>M\u00f6chten Sie, dass wir das f\u00fcr Sie \u00fcbernehmen? Bufete Frau &ndash; Real Estate.<\/em><\/p>\n<h2>2) Due Diligence: Pr\u00fcfung der Immobilie und ihrer rechtlichen Lage<\/h2>\n<p>Stellen Sie sicher, dass das Verkaufsobjekt mit dem Grundbucheintrag und der tats\u00e4chlichen Lage \u00fcbereinstimmt.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Grundbuchauszug (Nota Simple):<\/strong> Beschreibung, Eigentum, Belastungen und offene Eintragungen. Online-Anfrage \u00fcber Registradores de Espa\u00f1a.<\/li>\n<li><strong>Katasterbescheinigung:<\/strong> Fl\u00e4che, Grenzen, Nutzung und Referenzwert (steuerliche Mindestbemessungsgrundlage). Abfrage \u00fcber das Katasterportal.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Pr\u00fcfen Sie die Belastungen (Hypotheken, Dienstbarkeiten, Pf\u00e4ndungen). Falls vorhanden, entscheiden Sie, ob Sie:<\/p>\n<ul>\n<li>diese vor der Unterzeichnung l\u00f6schen (Nachweis der L\u00f6schung und eine neue, lastenfreie Nota Simple anfordern); oder<\/li>\n<li>Betr\u00e4ge vom Kaufpreis \u00fcbernehmen bzw. einbehalten, mit Zustimmung des Gl\u00e4ubigers.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ber\u00fccksichtigen Sie besondere anwendbare Vorschriften: l\u00e4ndliches oder st\u00e4dtisches Grundst\u00fcck, Genehmigungen, Nutzung, Denkmalschutz, K\u00fcstenrecht usw.<\/p>\n<h2>3) Vorvertr\u00e4ge: Option, Verkaufsversprechen, Anzahlung (arras) und Vorvereinbarung<\/h2>\n<p>Wenn die Due Diligence positiv ausf\u00e4llt, ist es Zeit, das vorbereitende Instrument zu vereinbaren:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Kaufoption:<\/strong> Vorzugsrecht des K\u00e4ufers f\u00fcr eine vereinbarte Frist und einen vereinbarten Preis. Eine Eintragung ist ratsam, wenn sie die Immobilie belastet.<\/li>\n<li><strong>Verkaufsversprechen:<\/strong> der Verk\u00e4ufer verpflichtet sich, innerhalb einer Frist zu verkaufen; sehen Sie eine Vertragsstrafe bei Nichterf\u00fcllung vor.<\/li>\n<li><strong>Anzahlungsvertrag (arras),<\/strong> \u00fcblicherweise \u201earras penitenciales&#8220;: der K\u00e4ufer leistet eine Anzahlung (meist rund 10%). Erf\u00fcllt der K\u00e4ufer nicht, verliert er die Anzahlung; erf\u00fcllt der Verk\u00e4ufer nicht, zahlt er das Doppelte zur\u00fcck.<\/li>\n<li><strong>Vorvereinbarung:<\/strong> legt Ma\u00dfnahmen und erstattungsf\u00e4hige Kosten vor dem Kauf fest (n\u00fctzlich bei relevanten Vorarbeiten).<\/li>\n<\/ul>\n<p>N\u00fctzlicher rechtlicher Rahmen: das Zivilgesetzbuch (arras und Verpflichtungen) und das LAU 29\/1994 f\u00fcr Vorkaufs- und Wiederkaufsrechte bei Mietverh\u00e4ltnissen.<\/p>\n<h2>4) Abschluss der Due Diligence: Bericht und Risiken<\/h2>\n<p>Fassen Sie die Analyse in einem Due-Diligence-Bericht zusammen:<\/p>\n<ul>\n<li>Gepr\u00fcfte Unterlagen und Schlussfolgerungen nach Rubriken.<\/li>\n<li>Identifizierte Risiken (baurechtlich, grundbuchrechtlich, steuerlich, Nutzung) und Vorschl\u00e4ge zur Risikominderung.<\/li>\n<li>Empfehlung: fortfahren, nachverhandeln oder nicht kaufen.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Bei m\u00f6glichen k\u00fcnftigen Rechtsstreitigkeiten sind Strategie, Kosten, Fristen und Wahrscheinlichkeiten darzulegen.<\/p>\n<h2>5) Notarielle Urkunde: Unterlagen und Kosten<\/h2>\n<p><strong>Warum vor einem Notar?<\/strong> Die notarielle Urkunde verleiht \u00f6ffentlichen Glauben, erm\u00f6glicht die Grundbucheintragung und macht Sie gegen\u00fcber Dritten zum Eigent\u00fcmer. Sie kann bei jedem Notar in Spanien unterzeichnet werden, auch wenn sich die Parteien in verschiedenen St\u00e4dten befinden, mittels Vollmachten.<\/p>\n<p><strong>\u00dcbliche Unterlagen:<\/strong> Nota Simple, Katasterbescheinigung, Energieausweis, Gemeinschaftsbescheinigung (falls zutreffend), Bewohnbarkeitsbescheinigung (je nach Region), letzter IBI-Beleg, Vollmachten, NIE usw. Bei einer Hypothek m\u00fcssen FEIN\/ESIS und FIAE fristgerecht im Voraus \u00fcbergeben werden (LCCI). Rahmen: Gesetz 5\/2019 \u00fcber Immobilienkredite; Hinweise der Bank von Spanien (FEIN\/FIAE).<\/p>\n<p><strong>Kosten (wer zahlt):<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Notar (staatlicher Geb\u00fchrentarif; ca. 0,3&ndash;0,5% je nach Betrag).<\/li>\n<li>Grundbuchamt (staatlicher Geb\u00fchrentarif; ca. 400&ndash;650 \u20ac).<\/li>\n<li>Steuern: bei Neubau oder Ersterwerb 10% Mehrwertsteuer zzgl. Stempelsteuer (AJD) von 0,4&ndash;1,5% je nach Region; bei Zweiterwerb Grunderwerbsteuer (ITP) zum regionalen Satz.<\/li>\n<li>Gestor\u00eda: Abwicklung und Eintragung.<\/li>\n<\/ul>\n<p>In der Regel tr\u00e4gt, sofern nichts anderes vereinbart ist, der K\u00e4ufer die meisten Kosten und der Verk\u00e4ufer die erste beglaubigte Ausfertigung (Zivilgesetzbuch).<\/p>\n<h2>6) Nach dem Kauf: versteckte M\u00e4ngel und Gew\u00e4hrleistung<\/h2>\n<p>Bei guter Beratung treten in der Regel keine Probleme auf. Falls doch, ist zu unterscheiden:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Versteckte M\u00e4ngel<\/strong> (beim Kauf nicht erkennbar): der Verk\u00e4ufer haftet, wenn sie die normale Nutzung verhindern oder Sie bei Kenntnis weniger gezahlt h\u00e4tten.<\/li>\n<li><strong>Frist f\u00fcr die Geltendmachung<\/strong> der Gew\u00e4hrleistung: sechs Monate ab dem Kauf (Art. 1484 ff. des Zivilgesetzbuchs).<\/li>\n<li><strong>Schritte:<\/strong> Sachverst\u00e4ndigengutachten, Mitteilung an den Verk\u00e4ufer, Burofax und, bei fehlender Einigung, Klage.<\/li>\n<li><strong>Vom Verk\u00e4ufer verschwiegene relevante Informationen:<\/strong> eine Nichtigkeit wegen Irrtums kann geltend gemacht werden.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Nach Ablauf der sechs Monate bleibt ein weiterer, unsichererer Weg: die Klage wegen Vertragswidrigkeit oder Nichtigkeit. Handeln Sie schnell, um keine Fristen zu vers\u00e4umen. Wir helfen Ihnen bei der Bewertung, der Geltendmachung und, falls n\u00f6tig, bei der Prozessf\u00fchrung.<\/p>\n<h2>Beratung mit Bufete Frau<\/h2>\n<p>Bei Bufete Frau sind wir Immobilienanw\u00e4lte auf den Balearen. Wir begleiten Sie durch den gesamten Prozess: Beantragung der NIE, Due Diligence, Vorvertr\u00e4ge, notarielle Unterzeichnung, Steuern und die Zeit nach dem Kauf. Rechtssicherheit, klare Fristen und keine \u00dcberraschungen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>1) Erste Schritte: steuerliche Identifikation und NIE Best\u00e4tigen Sie zun\u00e4chst die steuerliche Identifikation aller Parteien. Spanische Staatsangeh\u00f6rige: DNI oder CIF gelten bereits als steuerliche Identifikation. 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