Bei Bufete Frau ist es uns ein Anliegen, dass unsere Mandanten und Kooperationspartner stets \u00fcber die wichtigsten Gesetzesneuerungen auf dem Laufenden sind, vor allem in Immobilienfragen. Daher m\u00f6chten wir Sie \u00fcber den Entwurf des neuen Wohnungsgesetzes der Balearischen Inseln informieren und ihn f\u00fcr Sie zusammenfassen — auch wenn er noch nicht verabschiedet wurde und noch nicht in Kraft ist, gehen wir davon aus, dass dies nicht mehr lange dauern wird. Jetzt ist der Zeitpunkt, seine Hausaufgaben zu machen und zumindest zu wissen, wie es sich im Alltag auswirken wird.<\/p>\n\n\n\n
Angesichts der erheblichen \u00c4nderungen unserer Praxis, die dieses Gesetz mit sich bringen wird, ist es notwendig, sich bereits heute damit zu befassen und zu analysieren, wie sich dieses Gesetz — das drei Monate nach seiner Ver\u00f6ffentlichung im Amtsblatt in Kraft treten wird — auf uns auswirken wird.<\/p>\n\n\n\n
Vorgesehen sind zun\u00e4chst neun Titel, sieben Zusatzbestimmungen, zwei \u00dcbergangsbestimmungen, eine einzige Aufhebungsbestimmung sowie drei Schlussbestimmungen.<\/p>\n\n\n\n
In Titel I werden die anwendbaren allgemeinen Bestimmungen und die Leitgrunds\u00e4tze f\u00fcr die Auslegung des Gesetzes entwickelt; ferner werden eine Reihe von Begriffsbestimmungen aufgenommen sowie die Einordnung der Wohnungspolitik als Dienstleistung von allgemeinem Interesse. Dar\u00fcber hinaus wird eine Vorschrift aufgenommen, die die Ber\u00fccksichtigung des Wohnraums in der \u00f6ffentlichen Politik und unter anderem in den Instrumenten der Bauleitplanung gew\u00e4hrleisten soll.<\/p>\n\n\n\n
Titel II enth\u00e4lt die Zust\u00e4ndigkeiten der verschiedenen \u00f6ffentlichen Verwaltungen im Wohnungswesen, geleitet vom Grundsatz der Zusammenarbeit. Ein Grundsatz, der zudem in den sieben Zusatzbestimmungen dieses Gesetzes verst\u00e4rkt wird.<\/p>\n\n\n\n
Titel III konkretisiert alles, was mit den Wohnverh\u00e4ltnissen zusammenh\u00e4ngt, und bekennt sich zur Lebensqualit\u00e4t der Bewohner der Balearischen Inseln.<\/p>\n\n\n\n
Titel IV enth\u00e4lt s\u00e4mtliche Ma\u00dfnahmen, die eine Politik des Schutzes und der F\u00f6rderung von Wohnraum ausmachen. Er umfasst Regelungen zum Schutz von Erwerbern und Nutzern, Mechanismen, die die Regierung zur Unterst\u00fctzung der Bev\u00f6lkerung mit Schwierigkeiten beim Zugang zu Wohnraum ergreifen soll, die Schaffung des Begleitdienstes im Wohnungswesen, die Problematik leerstehender Wohnungen sowie F\u00e4lle von Energiearmut.<\/p>\n\n\n\n
Titel V regelt den Autonomen Wohnungsrat und Titel VI den Rat zur Bek\u00e4mpfung der Energiearmut.<\/p>\n\n\n\n
In Titel VII wird die Pflicht zur Hinterlegung von Mietkautionen geregelt (Vertr\u00e4ge, die vor dem Inkrafttreten dieser Vorschrift geschlossen wurden, sind von dieser Pflicht ausgenommen), und es wird das Register der Kautionen f\u00fcr Mietvertr\u00e4ge \u00fcber st\u00e4dtische Grundst\u00fccke geschaffen.<\/p>\n\n\n\n
Titel VIII behandelt die Rechtsordnung des \u00f6ffentlich gef\u00f6rderten Wohnraums und Titel IX begr\u00fcndet eine Sanktionsordnung im Zusammenhang mit dem Inhalt des Gesetzes.<\/p>\n\n\n\n
F\u00fcr alles, was die eigene Gesetzgebung nicht regelt, wird die subsidi\u00e4re Geltung der staatlichen Vorschriften festgelegt. Dar\u00fcber hinaus werden gesetzliche oder rangniedrigere Vorschriften aufgehoben, die dem widersprechen, was dieses Gesetz vorsieht. Ferner werden der Regierungsrat und die zust\u00e4ndige Fachbeh\u00f6rde erm\u00e4chtigt, s\u00e4mtliche Ausf\u00fchrungsvorschriften zu erlassen, und es wird die \u00dcberpr\u00fcfung des Verbrauchergesetzes im Hinblick auf den Wohnraum in Auftrag gegeben.<\/p>\n\n\n\n
Nach dieser kurzen strukturellen Zusammenfassung der Vorschrift wollen wir die Aspekte analysieren, die wir f\u00fcr die praktischen Zwecke des Immobilienverkehrs zwischen K\u00e4ufern, Verk\u00e4ufern und Immobilienmaklern f\u00fcr am wichtigsten halten:<\/p>\n\n\n\n
1) Zun\u00e4chst besteht das Ziel dieses Gesetzes darin, das verfassungsm\u00e4\u00dfige Recht auf Zugang zu einer menschenw\u00fcrdigen und angemessenen Wohnung zu verwirklichen — ein Anliegen, das unseres Erachtens nach der durchlebten Krisenzeit seit Jahren notwendig war.<\/p>\n\n\n\n
Zu beachten ist, dass durchgehend von Wohnraum die Rede ist und nicht von Grundst\u00fccken, Gewerber\u00e4umen, Stellpl\u00e4tzen usw. Nach Art. 3 Buchstabe a dieses Entwurfs ist eine »Wohnung« »jedes dauerhafte, bewohnbare Geb\u00e4ude, das dem Wohnen nat\u00fcrlicher Personen dient, sofern die Erf\u00fcllung der nach den anwendbaren Vorschriften geforderten Bewohnbarkeitsbedingungen nachgewiesen wird«.<\/p>\n\n\n\n
2) Andererseits erscheint die Figur des »Wohnungsgro\u00dfbesitzers«, definiert (Art. 3 Buchstabe h) als »nat\u00fcrliche oder juristische Personen, die selbst, unmittelbar oder mittelbar \u00fcber die Beteiligung an anderen Gesellschaften oder Konzernen, \u00fcber zehn oder mehr Wohnungen zu Eigentum, Miete, Nie\u00dfbrauch oder in jeder anderen Rechtsform verf\u00fcgen, die sie zur Bestimmung ihrer Nutzung berechtigt, und deren T\u00e4tigkeit im Bau, in der Immobilienentwicklung, der Vermittlung, der Verwaltung, der Investition, dem Kauf und Verkauf, der Vermietung oder der Finanzierung von Wohnungen besteht«.<\/p>\n\n\n\n
Angesichts des besonderen Anliegens dieses Gesetzes im Hinblick auf leerstehende Wohnungen wird von den Wohnungsgro\u00dfbesitzern verlangt, gem\u00e4\u00df Art. 33 dieses Gesetzes der »f\u00fcr Wohnungswesen zust\u00e4ndigen Fachbeh\u00f6rde die Liste der leerstehenden Wohnungen zu \u00fcbermitteln, damit sie in das Register [der leerstehenden Wohnungen] eingetragen werden«; ferner besteht die »Pflicht, der f\u00fcr Wohnungswesen zust\u00e4ndigen Fachbeh\u00f6rde jede \u00c4nderung ihrer Situation mitzuteilen«.<\/p>\n\n\n\n
Dar\u00fcber hinaus m\u00fcssen die im Register gef\u00fchrten Gro\u00dfbesitzer nach Art. 36 »deren Verwaltung f\u00fcr einen Mindestzeitraum von drei Jahren an das Balearische Wohnungsinstitut (IBAVI) abtreten«.<\/p>\n\n\n\n
Schlie\u00dflich sind sie verpflichtet (Erste und Zweite \u00dcbergangsbestimmung), binnen drei Monaten ein Verzeichnis der gef\u00f6rderten Wohnungen mitzuteilen, die zu ihrem Bestand auf balearischem Gebiet geh\u00f6ren, sowie derjenigen, die leer stehen.<\/p>\n\n\n\n
3) Art. 12 ist \u00fcberaus bedeutsam, da er es bei jeder \u00dcbertragung durch Verkauf, Vermietung oder Nutzungs\u00fcberlassung zur Pflicht macht, eine Kopie der g\u00fcltigen Bewohnbarkeitsbescheinigung oder gegebenenfalls der endg\u00fcltigen Einstufung beizuf\u00fcgen. Steht weder das eine noch das andere zur Verf\u00fcgung, ist dieser Umstand im Vertrag oder in der \u00f6ffentlichen Urkunde zu vermerken.<\/p>\n\n\n\n
4) Ein weiterer Schl\u00fcsselartikel dieses Entwurfs ist Art. 17, dessen erster Absatz lautet: »Angebot, F\u00f6rderung und Werbung, die auf den Verkauf oder die Vermietung von Wohnungen gerichtet sind, haben den Grunds\u00e4tzen der Wahrhaftigkeit zu entsprechen, sodass sie keine wesentlichen Daten der Objekte, auf die sie sich beziehen, verschweigen und die Adressaten nicht zu Irrt\u00fcmern mit wirtschaftlichen Auswirkungen verleiten k\u00f6nnen«.<\/p>\n\n\n\n
5) Ferner (Absatz drei) sind »die Daten, Merkmale und Bedingungen betreffend Bauweise, Lage, Dienstleistungen, Anlagen, Erwerb, Nutzung und Zahlung der Wohnungen, die in Angebot, F\u00f6rderung und Werbung aufgenommen werden, vom K\u00e4ufer nachtr\u00e4glich durchsetzbar, auch wenn sie im \u00dcbertragungsvertrag nicht ausdr\u00fccklich aufgef\u00fchrt sind«.<\/p>\n\n\n\n
Das hei\u00dft, die Informationen in Werbung, Angebot und F\u00f6rderung sind verbindlich und k\u00f6nnen vom K\u00e4ufer eingefordert werden; dar\u00fcber hinaus m\u00fcssen sie wahrheitsgem\u00e4\u00df, transparent, klar und ohne Verschleierung sein. Gehaftet wird daher nicht mehr nur zivilrechtlich, sondern es sind ab Verabschiedung des vorliegenden Gesetzes auch verwaltungsrechtliche Sanktionen vorgesehen, unbeschadet m\u00f6glicher Sanktionen im Verbraucherrecht.<\/p>\n\n\n\n
6) In Art. 18 ist die Anwendung des Verbrauchergesetzes auch beim Erwerb von Wohnungen vorgesehen, wobei dies f\u00fcr private Erwerber bereits gilt.<\/p>\n\n\n\n
7) In Kapitel III des Titels IV wird der Begleitdienst im Wohnungswesen geschaffen (Art. 27), dessen Aufgabe es ist (Art. 28), »Personen und Familien bei den Verfahren des Zugangs zu Wohnraum und dessen Verteidigung eine freiwillige und kostenlose Beratung anzubieten«; vorgesehen ist zudem die Zusammenarbeit mit verschiedenen Berufskammern, unter denen sich m\u00f6glicherweise die Rechtsanwaltskammer der Balearischen Inseln befinden wird.<\/p>\n\n\n\n
8) Kapitel IV desselben Titels befasst sich mit leerstehenden Wohnungen, auf die wir bereits in einigen Punkten zu den Gro\u00dfbesitzern eingegangen sind. Als leerstehend gilt eine Wohnung, die ununterbrochen l\u00e4nger als zwei Jahre ohne Rechtfertigung unbewohnt bleibt. Ein Weg, den Leerstand nachzuweisen, f\u00fchrt (Art. 35) \u00fcber den geringen Verbrauch, der anhand von Wasser-, Gas- und Stromrechnungen belegt werden kann.<\/p>\n\n\n\n
9) Wie bereits angemerkt, wird die Hinterlegung von Kautionen zur Pflicht gemacht; tats\u00e4chlich verlangt Art. 54 dar\u00fcber hinaus ausdr\u00fccklich den Nachweis der Leistung der gesetzlich vorgesehenen Kaution, um einen Mietvertrag notariell beurkunden lassen zu k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n
10) In dem der Sanktionsordnung gewidmeten Titel gelten Berufsbeamte, denen die Wahrnehmung der Aufsichtsaufgaben in allem, was dieses Gesetz vorsieht, \u00fcbertragen wird, als Amtstr\u00e4ger.<\/p>\n\n\n\n
11) Die Zweite Zusatzbestimmung ist besonders wichtig, da sie vorsieht, dass »die Notare, die Grundbuchf\u00fchrer, die Kreditinstitute, die Immobilienmakler und die \u00fcbrigen am Verfahren der Wohnungs\u00fcbertragung Beteiligten \u00fcber die Anwendung der Bestimmungen dieses Gesetzes wachen«.<\/p>\n\n\n\n
Das hei\u00dft, allen Beteiligten wird auferlegt, \u00fcber die Einhaltung dieses Gesetzes zu wachen, weshalb wir davon ausgehen, dass sich bei Nichteinhaltung oder mangelnder Transparenz der vorgenommenen Gesch\u00e4fte die entsprechenden Haftungsfolgen ergeben werden.<\/p>\n\n\n\n
12) Ferner definiert es den Hausverwalter und den Immobilienmakler, spricht jedoch nicht vom »Immobilienmakler mit Kammerzugeh\u00f6rigkeit«, weshalb sich die Frage aufdr\u00e4ngt, ob es sich um kammerlich eingetragene Immobilienmakler handelt oder nicht.<\/p>\n\n\n\n
Da es sich um einen Entwurf handelt, wird der endg\u00fcltige Text abzuwarten sein, um zu erfahren, was der Gesetzgeber zum Ausdruck bringen will. Jedenfalls wird m\u00f6glicherweise die Ausf\u00fchrungsverordnung die Voraussetzungen f\u00fcr die Aus\u00fcbung der T\u00e4tigkeit als Immobilienmakler festlegen m\u00fcssen, insbesondere die Eintragung in das erw\u00e4hnte \u00f6ffentliche Register der Immobilienmakler. Wir gehen nicht davon aus, dass es nach dem Inkrafttreten des Gesetzes lange dauern wird, bis die Verordnung erlassen wird.<\/p>\n\n\n\n
13) Als verpflichtend vorgesehen ist der Abschluss eines Auftragsschreibens zwischen dem Berufstr\u00e4ger und dem Nutzer der Dienstleistung. Diesem Schreiben ist besondere Aufmerksamkeit zu widmen, denn es sei daran erinnert, dass das Angebot verbindlich ist (Art. 17) und der K\u00e4ufer die Daten, Merkmale, Bedingungen usw. des Angebots einfordern kann.<\/p>\n\n\n\n
14) Schlie\u00dflich m\u00fcssen Immobilienmakler oder -agenturen in dem zu diesem Zweck zu schaffenden Verwaltungsregister eingetragen sein, wie wir bereits erw\u00e4hnt haben.<\/p>\n\n\n\n