Nachfolgend finden Sie eine Schritt-f\u00fcr-Schritt-Anleitung zu den wichtigsten Dokumenten und Anforderungen, die Sie bereithalten sollten.<\/p>\n\n
1. Die beteiligten Parteien: Verk\u00e4ufer und K\u00e4ufer<\/h2>\n\n1.1. NIE (Ausl\u00e4nderidentifikationsnummer)<\/h3>\n\n
Beide Parteien m\u00fcssen ordnungsgem\u00e4\u00df identifiziert sein und \u00fcber eine NIE verf\u00fcgen. In der Regel hat der Verk\u00e4ufer bereits eine, aber der K\u00e4ufer muss diese vor der Unterzeichnung der \u00f6ffentlichen Kaufurkunde vor dem Notar einholen, da sie f\u00fcr die Eintragung im Grundbuch erforderlich ist. <\/p>\n\n
Wenn eine der Parteien ein Unternehmen ist, muss es \u00fcber die entsprechende CIF (Steueridentifikationsnummer) verf\u00fcgen.<\/p>\n\n
1.2. Vertretung<\/h3>\n\n
Es muss eindeutig angegeben werden, ob die Parteien in eigenem Namen oder durch einen Vertreter handeln.<\/p>\n\n
- \n
- Jede Vollmacht muss notariell beglaubigt und g\u00fcltig sein.<\/li>\n\n\n\n
- Wenn es sich um ein ausl\u00e4ndisches Dokument handelt, muss es mit einer Apostille versehen, beglaubigt und offiziell \u00fcbersetzt werden.<\/li>\n<\/ul>\n\n
Bei Unternehmen ist genau anzugeben, wer handelt (Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer, Manager, Verwalter usw.), und sicherzustellen, dass die Unterlagen f\u00fcr den Notar bereitliegen.<\/p>\n\n
1.3. Eheg\u00fcterrecht<\/h3>\n\n
F\u00fcr K\u00e4ufer ist es wichtig, den Familienstand fr\u00fchzeitig zu kl\u00e4ren. Bei Verheirateten muss der G\u00fcterstand \u00fcberpr\u00fcft werden. Jede Ehevereinbarung muss dem Notar mit einer Apostille und einer beglaubigten \u00dcbersetzung vorgelegt werden, um Probleme in letzter Minute zu vermeiden. <\/p>\n\n
1.4. Gesetz \u00fcber wirtschaftliche Eigent\u00fcmer<\/h3>\n\n
Im Gesch\u00e4ftsverkehr mit Unternehmen muss diese Erkl\u00e4rung im Voraus abgegeben werden.<\/p>\n\n
1.5. Steuerlicher Wohnsitz des Verk\u00e4ufers<\/h3>\n\n
Wenn der Verk\u00e4ufer nicht in Spanien steuerlich ans\u00e4ssig ist, muss der K\u00e4ufer 3 % des Kaufpreises einbehalten und an das spanische Finanzamt als Vorauszahlung auf die m\u00f6gliche Kapitalertragssteuer des Verk\u00e4ufers abf\u00fchren.<\/p>\n\n
Wenn der Verk\u00e4ufer Ausl\u00e4nder ist, aber seinen steuerlichen Wohnsitz in Spanien hat, muss er eine offizielle Steuerbescheinigung vorlegen, die vom Finanzamt ausgestellt wurde. Aufenthaltskarten oder Meldebescheinigungen sind hierf\u00fcr nicht geeignet. <\/p>\n\n
1.6. Nationalit\u00e4t des K\u00e4ufers<\/h3>\n\n
K\u00e4ufer aus Nicht-EU-L\u00e4ndern m\u00fcssen eine milit\u00e4rische Genehmigung einholen, um Immobilien auf l\u00e4ndlichen Grundst\u00fccken zu erwerben. Dieser Leitfaden bezieht sich zwar auf st\u00e4dtische Grundst\u00fccke, doch gelegentlich kann eine st\u00e4dtische Immobilie im Grundbuch dennoch als l\u00e4ndlich eingetragen sein \u2013 in solchen F\u00e4llen verlangen der Notar und der Grundbuchf\u00fchrer diese Genehmigung. <\/p>\n\n
2. Gegenstand der Transaktion: Die Immobilie<\/h2>\n\n
2.1. Grundbuchauszug (Nota Simple)<\/h3>\n\n
Dieses Dokument enth\u00e4lt Angaben zum eingetragenen Eigent\u00fcmer, eine Beschreibung der Immobilie und bestehende Belastungen wie:<\/p>\n\n
- \n
- Hypotheken<\/li>\n\n\n\n
- Pfandrechte oder Pf\u00e4ndungen<\/li>\n\n\n\n
- Dienstbarkeiten<\/li>\n\n\n\n
- Gemeinschaftsregeln oder Vereinbarungen<\/li>\n<\/ul>\n\n
Wenn Sie die vorherige Kaufurkunde (Verkauf, Erbschaft oder Schenkung) vorliegen haben, vereinfacht dies den Vorgang.<\/p>\n\n
2.2. Fr\u00fchere Taten<\/h3>\n\n
Es ist sinnvoll, Urkunden \u00fcber Neubauten, Erweiterungen oder horizontale Teilungen (im Falle von Miteigentum) zu haben. Dadurch wird sichergestellt, dass die Rechtsgeschichte der Immobilie vollst\u00e4ndig ist und vom Notar oder Anwalt \u00fcberpr\u00fcft werden kann. <\/p>\n\n
2.3. Katasterreferenz und lokale Steuerbescheinigungen (IBI)<\/h3>\n\n
Sie sollten Folgendes haben:<\/p>\n\n
- \n
- Die Katasterreferenznummer<\/li>\n\n\n\n
- Die letzten vier Jahre der IBI-Einnahmen (Grundsteuer)<\/li>\n<\/ul>\n\n
Laut Gesetz k\u00f6nnen unbezahlte IBI-Steuern der letzten vier Jahre zur\u00fcckgefordert werden. Die Steuer des laufenden Jahres sollte proportional zwischen Verk\u00e4ufer und K\u00e4ufer aufgeteilt werden, abh\u00e4ngig von der Dauer des Eigentums. <\/p>\n\n
2.4. Gemeinschaftseigentum<\/h3>\n\n
F\u00fcr Immobilien innerhalb einer Gemeinde:<\/p>\n\n
- \n
- Halten Sie die Gemeinschaftsordnung und au\u00dferordentliche Budgets bereit.<\/li>\n\n\n\n
- Legen Sie eine vom Pr\u00e4sidenten der Eigent\u00fcmergemeinschaft unterzeichnete Bescheinigung \u00fcber die Zahlungsmoral vor \u2013 dies ist nach spanischem Recht vorgeschrieben.<\/li>\n<\/ul>\n\n
2.5. K\u00fcstenbegrenzungen<\/h3>\n\n
Wenn sich die Immobilie in der N\u00e4he der K\u00fcstenzone befindet, fordern Sie eine Bescheinigung der K\u00fcstenbeh\u00f6rden an, aus der hervorgeht, dass sie nicht in Schutzgebiete hineinragt.<\/p>\n\n
2.6. Abstimmung zwischen Grundbuch- und Katasterunterlagen<\/h3>\n\n
Stellen Sie sicher, dass das Grundbuchamt und das Katasteramt dieselbe Realit\u00e4t widerspiegeln (Geb\u00e4ude, Grenzen, Fl\u00e4che). Unstimmigkeiten in den Unterlagen k\u00f6nnen den Verkauf oder die Genehmigung von Hypotheken verz\u00f6gern. <\/p>\n\n
2.7. Kulturell interessante Objekte (BIC)<\/h3>\n\n
Wenden Sie sich an den Consell Insular, um zu best\u00e4tigen, ob die Immobilie unter Denkmalschutz steht, da m\u00f6glicherweise besondere Erhaltungs- und Renovierungsbeschr\u00e4nkungen gelten.<\/p>\n\n
2.8. Versorgungsunternehmen<\/h3>\n\n
Halten Sie aktuelle Rechnungen f\u00fcr Wasser, Strom und Gas bereit, um nachzuweisen, dass keine ausstehenden Zahlungen vorliegen, und um die \u00dcbertragung der Vertr\u00e4ge zu erleichtern.<\/p>\n\n
3. Relevante Dokumente und st\u00e4dtebauliche Aspekte<\/h2>\n\n
3.1. Energieeffizienz-Zertifikat<\/h3>\n\n
Gem\u00e4\u00df EU-Vorschriften obligatorisch. Es kann schnell beschafft werden, aber es ist ratsam, fr\u00fchzeitig damit zu beginnen. <\/p>\n\n
3.2. Bewohnbarkeitsbescheinigung<\/h3>\n\n
Gem\u00e4\u00df dem balearischen Wohnungsbaugesetz f\u00fcr jeden Verkauf, jede Vermietung oder jede Nutzungs\u00fcbertragung erforderlich. Das Fehlen dieser Bescheinigung muss im Vertrag oder in der Urkunde ausdr\u00fccklich erw\u00e4hnt werden. Andernfalls k\u00f6nnen Geldstrafen verh\u00e4ngt werden. <\/p>\n\n
3.3. Baugenehmigungen und Fertigstellungsbescheinigungen<\/h3>\n\n
Bewahren Sie Kopien auf von:<\/p>\n\n
- \n
- Alle Baugenehmigungen<\/li>\n\n\n\n
- Abschlussbescheinigungen vom Architekten und Rathaus<\/li>\n\n\n\n
- Erstbezugsgenehmigungen<\/li>\n\n\n\n
- Genehmigte Entw\u00fcrfe und endg\u00fcltige Projektpl\u00e4ne<\/li>\n<\/ul>\n\n
Ein technischer Bericht eines Architekten wird dringend empfohlen, um die Konstruktionsdetails und die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften zu best\u00e4tigen.<\/p>\n\n
3.4. Bescheinigungen \u00fcber das Nichtvorliegen von Verst\u00f6\u00dfen gegen die Raumordnung<\/h3>\n\n
Beantragen Sie sowohl beim Rathaus als auch beim Consell Insular Bescheinigungen, aus denen hervorgeht, dass keine Disziplinarverfahren gegen die Immobilie anh\u00e4ngig sind. Dies kann einige Zeit in Anspruch nehmen, beantragen Sie diese daher fr\u00fchzeitig. <\/p>\n\n
3.5. Zertifikat f\u00fcr Stadtplanung<\/h3>\n\n
Dieses Dokument ist f\u00fcr Grundst\u00fccke oder unbebaute st\u00e4dtische Fl\u00e4chen unerl\u00e4sslich und enth\u00e4lt detaillierte Angaben zu den Bauauflagen und Bebauungsbeschr\u00e4nkungen.<\/p>\n\n
3.6. Wasserressourcen<\/h3>\n\n
Bei Einfamilienh\u00e4usern ist zu \u00fcberpr\u00fcfen, ob eine Genehmigung der Wasserwirtschaftsbeh\u00f6rde f\u00fcr Heizungs- oder Geothermieanlagen vorliegt.<\/p>\n\n
4. Wenn die Immobilie vermietet ist<\/h2>\n\n
Gem\u00e4\u00df Artikel 14 des Gesetzes \u00fcber st\u00e4dtische Mietvertr\u00e4ge \u00fcbernimmt der K\u00e4ufer den Mietvertrag nur, wenn dieser im Grundbuch eingetragen ist.<\/p>\n\n
Der Mieter hat jedoch Vorkaufs- und R\u00fccktrittsrechte:<\/p>\n\n
- \n
- Vorkaufsrecht: Der Eigent\u00fcmer muss den Mieter \u00fcber die Verkaufsbedingungen informieren und ihm eine Frist von 30 Tagen einr\u00e4umen, um sein Kaufrecht auszu\u00fcben.<\/li>\n\n\n\n
- R\u00fccktrittsrecht: Wenn keine Mitteilung erfolgt oder wenn der Gegenstand zu besseren Bedingungen an einen Dritten verkauft wird, kann der Mieter ihn dennoch zu denselben Bedingungen erwerben.<\/li>\n<\/ul>\n\n
Schlussfolgerung<\/h2>\n\n
Dies sind nur einige der rechtlichen und verfahrenstechnischen Aspekte, die beim Kauf oder Verkauf von Immobilien auf den Balearen zu beachten sind.<\/p>\n\n
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